Mietherabsetzung bei Vertragsänderung

Mietherabsetzung bei Vertragsänderung; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Instandhaltungspflicht; Übernahme durch Mieter; Schönheitsreparaturen; Gesamtmietensenkung; Vertragsänderung

Zur Frage, ob die Grundmiete oder die Gesamtmiete zu senken ist, wenn anstelle des Vermieters der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.

Bei der Wohnung der Kl. (Mieterin) handelt es sich um preisgebundenen Altbauwohnraum. Nach dem Mietvertrag vom 24. November 1961 trug der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Mit Schreiben vom 26. September 1972 erklärte die damalige Eigentümerin des Hauses die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 1972 mit dem Angebot der Fortsetzung des Mietverhältnisses ab 1. Januar 1973 unter Fortgeltung des alten Mietvertrages, jedoch mit einer geänderten Regelung über die Ausführung der Schönheitsreparaturen. Diese sollten dem Mieter auferlegt werden, wobei gleichzeitig die Miete um einen bestimmten Betrag gesenkt werden sollte. Am 29. September 1972 unterzeichnete die Kl. einen Nachtrag zum Mietvertrag. In § 1 dieses Mietvertrages ist vereinbart, daß der Mietzins der der Mietberechnung zugrunde liegenden Wohnfläche für Wohnungen mit Sammelheizung um 0,3875 DM/Quadratmeter monatlich wegen der Auflegung der Schönheitsreparaturen auf die Kl. gesenkt werden sollte. Wegen Unstimmigkeiten über die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete berechnete der Berliner Mieterverein für die Kl. die Miete neu. Streitig ist zwischen den Parteien lediglich noch die Berücksichtigung der Mietsenkung zum 1. Januar 1973. Während die Bekl. bei der Berechnung der preisrechtlich zulässigen Miete die Mietsenkung zum 1. Januar 1973 in der Weise berücksichtigt, daß sie einen Mietsenkungsanteil von 38,33 DM berechnet und hiervon einen Anteil von 9,32 DM aus der damaligen Grundmiete herausrechnet, beträgt der Senkungsbetrag nach Auffassung der Kl. in Wirklichkeit 42,06 DM, die in voller Höhe von der damals geltenden Grundmiete abzuziehen seien. Sie leitet daraus einen Erstattungsanspruch ab.

Ein Erstattungsanspruch steht der Kl. nicht zu, weil sie keine preisrechtlich unzulässigen Leistungen an die Bekl. erbracht hat. Die Berechnung der Bekl., wie sie insbesondere in ihrer Klageerwiderung dargelegt ist, begegnet keinen durchgreifenden Einwänden. Es ist zwar der Kl. zuzugeben, daß sich die Gesamtmiete aus der Grundmiete und den Mehrbelastungszuschlägen (zuzüglich Heizkostenvorschuß) zusammensetzt. Daraus, daß sich die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen den Zuschlägen, Vorschüssen oder etwaigen Umlagen nicht zuordnen läßt, folgt aber noch nicht zwingend, daß demgemäß immer nur die Grundmiete gesenkt werden müßte. Dies ergibt sich auch nicht daraus, daß sonst der Senkungsbetrag eine feste, unabänderliche Pauschale darstellte. Dies ist nämlich hier nicht der Fall, weil die Bekl. einen Teil des Senkungsbetrages bei der Grundmiete bereits berücksichtigt. Außerdem läßt sich den maßgeblichen Gesetzesbestimmungen nicht entnehmen, daß die Senkung bei der Grundmiete vorgenommen werden müßte. Zwar schrieb der früher geltende § 7 Abs. 1 der Preußischen Ausführungsverordnung zum Reichsmietengesetz vom 24. April 1936 in der Fassung der Verordnung vom 30. März 1938 (GS S. 46) vor, daß der Mieter, der die Schönheitsinstandsetzungen in seinen Mieträumen übernommen hat, berechtigt ist, die gesetzliche Miete um 4 % der Friedensmiete zu kürzen. Damit ist jedoch auf die Friedensmiete vom 1. Juli 1914 verwiesen (siehe § 2 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietengesetz in der Fassung vom 15. Januar 1941, RGBl. I S. 37), um die - d. h. in Höhe von 4 % - der Mieter die gesetzliche Miete kürzen kann. Gesetzliche Miete ist zudem die Gesamtmiete (siehe §§ 3, 4 Reichsmietengesetz). Irgendein hier zwingend anwendbarer Rechtsgedanke im Sinne der Auffassung der Kl. läßt sich demnach aus dieser nicht mehr geltenden Regelung des § 7 der betreffenden Preußischen Ausführungsverordnung nicht ableiten, zumal die Berechnungsweise obsolet ist, denn es kämen auf diese Weise - selbst wenn man statt von der Friedensmiete von der Grundmiete bis 31. Dezember 1972 ausginge - bedeutend oder jedenfalls erheblich niedrigere Beträge als nach der Berechnung der Bekl. heraus. Ferner ist nach den neueren preisrechtlichen Bestimmungen in anderen Fällen einer Kürzung der Miete der Abzug jeweils von der Gesamtmiete vorzunehmen (siehe z. B. § 21 AMVOB; vgl. auch das Berliner Mietsenkungsgesetz).

Da sich weder gesetzliche Vorschriften noch eine frühere Übung noch ein tradiertes Verständnis des Preisrechts feststellen lassen, wonach in Fällen, wie dem vorliegenden, die Grundmiete gekürzt werden müsse, ist die hier jahrelang gehandhabte und dem Wortlaut des Nachtrages zum Mietvertrag vom 29. September 1972 entsprechende Senkung der Gesamtmiete nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Bekl., die einen Teil des Senkungsbetrages von der Grundmiete am 1. Januar 1973 abzieht, zu einem weiteren Entgegenkommen nicht verpflichtet.