Mietherabsetzung

Mietherabsetzung; Ausschlussfrist; Fristwahrung; Klageeinreichung

1. Der Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses nach § 6 Abs. 2 GVW konnte nur von allen Mietern gemeinsam geltend gemacht werden.

2. Die Regelung des § 270 Abs. 3 ZPO, wonach die Klageeinreichung zur Fristwahrung ausreicht, ist auf die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 GVW nicht anwendbar.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit vom 1. Januar 1987 bis 31. Dezember 1987 in Höhe von 2.098,80 DM sowie für die Zeit vom 1. Januar 1988 bis zum 31. Januar 1995 in Höhe von 14.866,50 DM ebenso wie ein Anspruch auf Zustimmung zur Senkung der Miete um 174,90 DM nicht zu. Dabei kann dahinstehen, ob die Ansprüche materiell-rechtlich begründet sind, denn die Kl. haben jedenfalls die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 S. 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) nicht eingehalten.

Nach § 6 Abs. 2 S. 3 GVW hat der Mieter Ansprüche auf Rückerstattung überhöhten Mietzinses oder auf Herabsetzung des Mietzinses innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Eintritt der Unanfechtbarkeit einer Preisstellenentscheidung geltend zu machen. Zwar wandte sich die Kl. zu 1. mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 27. Dezember 1994 an die Hausverwaltung der Bekl. und forderte die Rückzahlung zuviel geleisteten Mietzinses sowie die Herabsetzung des Mietzinses. Dies ist indes nicht ausreichend, da die Kl. zu 1. nicht allein Mieterin der von ihr innegehaltenen Wohnung ist und somit nicht berechtigt war, allein rechtsgestaltende Erklärungen abzugeben und die Zahlung an sich allein zu verlangen.

Dabei ist zunächst festzustellen, daß die Frist des § 6 Abs. 2 S. 3 GVW für sämtliche von den Kl. geltend gemachten Ansprüche, also auch für die Rückzahlungsansprüche aus dem Jahre 1987, gilt. Während § 6 Abs. 1 GVW lediglich die weitere Anwendbarkeit der nach Inkrafttreten des GVW außer Kraft getretenen Preisvorschriften (BMG) regelt, trifft § 6 Abs. 2 GVW Regelungen in bezug auf die Durchsetzbarkeit von Ansprüchen, die sich nach einer Entscheidung der Preisstelle für Mieten in vor dem 31. Dezember 1987 eingeleiteten Verfahren für die Mietvertragsparteien ergeben können.

Die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 S. 2 GVW begann mit der Unanfechtbarkeit des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 7. Juni 1994, in dem der Modernisierungszuschlag in dem Verfahren nach § 11 Abs. 6 AMVOB für die streitgegenständliche Wohnung auf 0,00 DM festgesetzt worden ist, mithin frühestens unter Berücksichtigung der Zustellung am 16. Juni 1994 am 16. Juli 1994 zu laufen. Bis zum 16. Januar 1995 erfolgte eine Geltendmachung von Ansprüchen nur durch die Kl. zu 1. Zwar ist den Kl. darin zuzustimmen, daß die Geltendmachung von Ansprüchen auch im Klagewege erfolgen kann, gleichwohl ist die Ausschlußfrist einzuhalten. Dies ist vorliegend nicht geschehen, denn die Klage der Kl. zu 1. sowie die Klageerweiterung in bezug auf den Kl. zu 2. sind der Bekl. erst am 25. Januar 1995 zugestellt worden. Die Regelung des § 270 Abs. 3 ZPO, wonach, soll durch die Zustimmung eine Frist gewahrt werden, die Wirkung, sofern die Zustellung demnächst erfolgt, bereits mit der Einreichung der Erklärung eintritt, ist vorliegend nicht anwendbar. Denn die Schutzfunktion des § 270 Abs. 3 ZPO ist dann nicht geboten, wenn die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung einer Frist nicht erforderlich ist (vgl. Baumbach/Lauterbach, ZPO, 52. Aufl., § 270 Rn. 12 m. w N., insbesondere BGH NJW 1982, 173). Maßgeblich ist insofern, daß § 270 Abs. 3 ZPO eine Ausnahmeregelung enthält, die den Anspruchsinhaber davor schützen soll, daß ihm durch die Zustellung im Amtsbetrieb Nachteile entstehen. Kann ein Anspruch fristwahrend auch außergerichtlich geltend gemacht werden, liegt ein schützenswertes Interesse des Anspruchsinhabers nicht vor. Der Kl. zu 1. war es verwehrt, ihren Anspruch auf Zustimmung zur Herabsetzung des Mietzinses ohne Hinzuziehung des Kl. zu 2. geltend zu machen. Der Kl. zu 2. ist weiterhin Mieter der streitbefangenen Wohnung. Entgegen der Angaben in der Klageschrift kann nicht festgestellt werden, daß der Kl. zu 2. aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Eine diesbezüglich erforderliche dreiseitige Vereinbarung zwischen den Mietern und der Vermieterin wird selbst von den Kl. nicht behauptet. Eine solche ließe sich auch nicht konkludent konstruieren, zumal der Kl. zu 2. an dem Schriftverkehr der Kl. zu 1. mit der Hausverwaltung der Bekl. nicht teilgenommen hat. Damit findet im vorliegenden Fall der Grundsatz Anwendung, daß rechtsgestaltende Willenserklärungen nur von allen Mietern gemeinsam abgegeben werden können (vgl. Urteil der Kammer vom 19, Januar 1995, GE 1995, 311 betreffend eine Kündigung des Vermieters). Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kann unter Berufung auf Treu und Glauben etwas anderes gelten. Solche besonderen Umstände könnten - wie der Klägervertreter zu Recht ausführt - darin zu sehen sein, daß seit dem Jahre 1980 sämtliche Vereinbarungen (z. B. Räumungsvereinbarung vom 24. Juli 1981, Zusatzvereinbarung vom 30. Juli 1982, Entwurf einer Vereinbarung vom 26. November 1981) nur mit der Kl. zu 1. geschlossen worden sind. Gleichwohl ist eine Berufung der Kl. auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausgeschlossen. Sie muß sich insofern ihr eigenes Verhalten in dem Verfahren 2 C 590/93, Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, in dem es um eine Mieterhöhung ging, vorhalten lassen. Im dortigen Verfahren, das zeitlich nach Abschluß sämtlicher von ihr angeführter Vereinbarungen mit der Bekl. geführt wurde, berief sie sich darauf, daß auch der Kl. zu 2. noch Mieter sei. Wenn aber der Kl. zu 2. in Mieterhöhungsverfahren noch als

n 2 C 590/93, Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, in dem es um eine Mieterhöhung ging, vorhalten lassen. Im dortigen Verfahren, das zeitlich nach Abschluß sämtlicher von ihr angeführter Vereinbarungen mit der Bekl. geführt wurde, berief sie sich darauf, daß auch der Kl. zu 2. noch Mieter sei. Wenn aber der Kl. zu 2. in Mieterhöhungsverfahren noch als Mieter gelten soll, so kann für ein Mietsenkungsverfahren nichts anderes gelten.

Gleiches gilt für die zunächst nur von der Kl. zu 1. geltend gemachten Rückforderungsansprüche, die gleichfalls wegen der mangelnden Hinzuziehung des Kl. zu 2. verspätet gefordert worden sind. Denn die Ausschlußfrist des § 6 Abs. 2 S. 3 GVW erfaßt Zahlungsansprüche in gleicher Weise wie Ansprüche auf Herabsetzung des Mietzinses.

Zwar ist die Preisbindung für Altbauten im ehemaligen West-Berlin schon lange beendet; auch die Übergangsvorschriften des GVW sind inzwischen außer Kraft getreten. Wegen der zahlreichen noch anhängigen Verfahren lohnt es aber, auf ein Urteil des Landgerichts Berlin vom 1. Februar 1996 hinzuweisen.

Es ging um den Anspruch des Mieters auf Mietsenkung nach § 6 GVW, nach dem im Preisstellenverfahren der Wertverbesserungszuschlag nachträglich auf 0 festgesetzt wurde.

Die Mieter hatten dann für die Vergangenheit einen Rückzahlungsanspruch und für die Zukunft einen Mietsenkungsanspruch. Diese Ansprüche waren innerhalb einer Ausschlußfrist von sechs Monaten geltend zu machen. Es reichte nicht aus, daß innerhalb dieser Frist nur eine Mieterin Zahlung (an sich selbst) und Mietsenkung gefordert hatte. Vertragsänderungen müßten bei einer Mehrheit von Mietern von allen Mietern verlangt werden; die Rückzahlung hat an alle Mieter zu erfolgen.

Das Landgericht stellte ferner klar, daß die Sechsmonatsfrist nicht dadurch gewahrt wird, daß innerhalb der Frist zwar eine Klage eingereicht, aber noch nicht an den Vermieter zugestellt wurde.