Mietgebrauch

Mietgebrauch; Kfz.-Stellplatz; Duldung; Widerruf

Der Vermieter ist nur dann berechtigt, die geduldete unentgeltliche Nutzung des Dachs einer Tiefgarage zum Abstellen von Kraftfahrzeugen durch die Mieter zu widerrufen, wenn ein wichtiger Grund dafür vorliegt.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet, da das Amtsgericht sie in der Sache zu Recht durch das Versäumnisurteil vom 5. Juni 1991 dazu verurteilt hat, die Nutzung der Parkpalette durch die Kl. zu dulden, und demgemäß zu Recht das Versäumnisurteil aufrechterhalten hat.

1. Allerdings waren entsprechend dem in zweiter Instanz geänderten Antrag der Kl. die Bekl. lediglich zu verurteilen, den Kl. unentgeltlich einen Schlüssel zu der Schranke an der Parkpalette zu überlassen. Mit dem in erster Instanz verfolgten Klagebegehren, ihnen den uneingeschränkten Zutritt zur Parkpalette zu gewähren, haben die Kl. jedoch in der Sache lediglich ihr Interesse verfolgt, einen Stellplatz auf der Parkpalette nutzen zu können und durch die Schranke daran nicht gehindert zu werden, so daß die Antragsänderung lediglich eine Berichtigung darstellte, die nicht als Klageänderung anzusehen ist (§ 264 Ziffer 1 ZPO).

2. Die Kl. können ihren Anspruch allerdings nicht darauf stützen, daß die jahrelange Stellplatznutzung zu einer konkludenten Erweiterung des Mietvertrages geführt habe.

Dagegen spricht bereits der Inhalt des Mietvertrages, in dem unter der dafür vorgesehenen Rubrik unter § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages die Stellplatznutzung nicht eingetragen ist. Diese ist auch nicht konkludent dadurch zum Mietvertragsgegenstand geworden, daß die Kl. die auf dem Grundstück befindliche Parkpalette stets in Kenntnis des Vermieters genutzt haben.

Ein Autostellplatz gehört nicht zu den Gemeinschaftseinrichtungen, die üblicherweise, sofern sie vorhanden sind, automatisch zum Gegenstand der mietvertraglichen Nutzung gerechnet werden, wie etwa ein Gemeinschaftswaschraum oder ein Trockenboden (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, II. 180; LG Berlin, GE 1989, 681). Vielmehr stellt die Stellplatznutzung eine Sondernutzung dar, für die es einer besonderen Erlaubnis bedarf (vgl. Sternel, a. a. O.; LG Berlin, a. a. O.; siehe auch LG Berlin, GE 1988, 587). Dementsprechend wurden auch z. B. für die Garagen gesonderte Mietverträge abgeschlossen. Demgegenüber wurde die Parkpalette, die sich auf dem Dach der Tiefgarage befindet, nicht gesondert vermietet; sie war auch nicht zur Vermietung vorgesehen. Soweit sie von den Anwohnern genutzt wurde, geschah dies lediglich deshalb, weil die Fläche frei war und nicht anderweitig genutzt wurde. Diese Mitbenutzung war aber von vornherein begrenzt und nicht geordnet. Wie die Kl. selbst vortragen, waren Stellplätze auf der Palette nicht markiert; den Anwohnern waren auch bestimmte Stellplätze nicht zugewiesen.

Die Nutzung durch die Anwohner hing vielmehr davon ab, ob ein Stellplatz gerade frei war.

Die Anzahl der Stellplätze war begrenzt, sie reichte auch nicht für alle Mieter der im Block befindlichen Wohnungen aus. Daher konnte von vornherein kein Mieter damit rechnen, auf Dauer einen mietvertraglichen Anspruch darauf zu haben, daß ihm stets ein Stellplatz zur Verfügung stehen würde.

3. Somit stellt sich die Überlassung der Stellplätze als Leihe dar - bei der die Nutzer ebenfalls an den Erhaltungskosten hätten beteiligt werden können (§ 601 Abs. 1 BGB). Die Überlassung der Stellplätze war jedoch nicht frei widerruflich. Die Nutzungsbefugnis konnte jedenfalls im vorliegenden Fall nicht etwa gemäß § 604 Abs. 3 BGB jederzeit widerrufen werden (vgl. dazu LG Berlin, GE 1989, 681; LG 1988, 587).

Zwar war die Leihe zeitlich nicht bestimmt. Jedoch rechneten die Mieter, die die unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit der Parkpalette vorfanden, zumindest damit, daß ihnen diese unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit jedenfalls bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleiben würde, worin eine Zweckbestimmung in bezug auf die Dauer des Hauptmietverhältnisses zu sehen ist. Demgemäß bedurfte es eines besonderen Kündigungsgrundes (§ 605 BGB). Die Bekl. tragen aber weder vor, daß sie die Stellplätze selbst benötigten, noch, daß die Kl. diese vertragswidrig genutzt hätten. Auch ein sonstiger, den Bekl. gemäß § 242 BGB zuzubilligender Grund zum Widerruf (vgl. LG Berlin, GE 1988, 587) ist nicht substantiiert dargelegt. Soweit die Bekl. vortragen, sie müßten die Stellplätze gegen Entgelt vermieten, um die Erhaltung und Reparatur der Tiefgaragendecke finanzieren zu können, haben die Bekl. nicht dargelegt, inwiefern sie die Kosten nicht aus den Garagenmieten decken könnten, die sie ebenfalls erhöht haben. Andere sachliche Gründe haben die Bekl. nicht vorgetragen. Allein der Wunsch, nunmehr für die Stellplätze Mieten zu nehmen, reicht nach Ansicht der Kammer nicht aus.

Mieter hatten jahrelang ihre Autos auf dem Dach der Tiefgarage eines Wohnblocks abgestellt. Weder sah der Mietvertrag eine Stellplatzüberlassung vor noch gab es irgendwelche Garagenmietverträge. Das Dach der Tiefgarage war eben einfach frei, Stellplätze waren auf dieser Fläche auch nicht markiert. Der Vermieter wollte aber schließlich doch Stellplatzmiete kassieren und baute deshalb eine Schranke an dieser Parkpalette ein.

Mieter, die damit nicht einverstanden waren, klagten. Das Landgericht Berlin verurteilte den Vermieter durch Entscheidung vom 19. Mai 1992, den Mietern unentgeltlich einen Schlüssel zu der Schranke an der Parkpalette zu überlassen.

Der Vermieter sei nämlich nur dann berechtigt, die geduldete unentgeltliche Nutzung des Dachs seiner Tiefgarage zum Abstellen von Kraftfahrzeugen durch die Mieter zu widerrufen, wenn ein wichtiger Grund vorliege.

Das Gericht wertete die Duldung der Nutzung des Dachs der Tiefgarage als Leihe. Diese Leihe sei zeitlich nicht bestimmt gewesen, jedoch hätten die Mieter, die die unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit der Parkpalette vorfanden, damit gerechnet, daß ihnen diese unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit jedenfalls bis zur Beendigung des Mietverhältnisses erhalten bleibe.