Mietgebrauch

Mietgebrauch; Bodenraum; Unterlassungsanspruch; Abmahnung

1. Unterlassungsanspruch bezüglich der Nutzung eines Bodenraumes als Abstellfläche und zum Wäschetrocknen.

2. Entbehrlichkeit einer Abmahnung bei vertragswidrigem Gebrauch.

Die Kl. (Vermieterin) verlangt von den Bekl. (Mietern), den auf dem Dachboden befindlichen Stahlschrank zu beseitigen und es zu un-terlassen, den Dachboden als Trockenraum zu nutzen. Die Klage hatte aus § 550 BGB Erfolg.

I. 1. Zwar ist der streitbefangene Bodenraum entgegen der Ansicht der Kl. durch Aushändigung des Schlüssels zum Bodenraum bei Abschluß des Mietvertrages Gegenstand des Mietvertrages geworden. Dies ergibt sich bereits daraus, daß auch der Kellerraum nicht im Miet-vertrag gesondert erwähnt ist, die Bekl. aber zu Beginn des Mietverhältnisses unstreitig Schlüssel zum Bodenraum und zum Keller erhalten haben. Dem steht nicht entgegen, daß im schriftlichen Mietvertrag weder der Bo-denraum noch der Keller ausdrücklich als mitvermietete Räume bezeichnet worden sind. Denn durch die Aushändigung der Schlüssel und die nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. seit Beginn des Mietverhältnisses er-folgte Nutzung des Bodenraumanteiles, also seit 25 Jahren, ist ein faktisches Mietverhältnis auch über diese Räume zustande gekommen. Folglich entfällt ein Anspruch der Kl. aus § 1104 BGB gegen die Bekl. 2. Der Anspruch der Kl. ist aber nach § 550 BGB begründet. Nach § 550 BGB kann der Vermieter vom Mieter bei einem vertragswidrigen Gebrauch der gemieteten Sache nach vorheriger Abmahnung Unterlassung verlangen. Das Gesetz zieht damit die Folgerung aus dem Umstand, daß den Mietern der Gebrauch der gemieteten Sache immer nur in den durch Ver-trag und Gesetz gezogenen Grenzen zusteht. Überschreitet der Mieter diese Grenzen, so handelt er rechtswidrig. Zum Schutz des Mieters hat das Gesetz jedoch die Rechte des Vermieters aus § 550 BGB an das Erfordernis einer vorherigen Abmahnung geknüpft, um dem Mieter noch eine letzte Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten zu geben.

Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs des Vermieters aus § 550 BGB ist, daß der Mieter von der gemieteten Sache einen vertragswidrigen Gebrauch macht. Maßstab hierfür ist allein der dem Mieter jeweils nach Vertrag, Verkehrssitte und Gesetz zustehende vertragsgemäße Gebrauch (BayObLG WuM 1984, 12; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., 1988 Rdnr. 1 und 2 zu § 550 BGB).

Sowohl das Nutzen des Bodenraumes zum Trocknen ihrer Wäsche als auch das Aufstellen des Stahlschrankes stellen sich als vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar. Dies ergibt sich hinsichtlich der Nutzung als Trockenraum bereits aus § 13 der Hausordnung, die den Bekl. bei Ab schluß des Mietvertrages ausgehändigt worden ist und zu deren Beachtung sich die Bekl. gemäß § 14 des Mietvertrages verpflichtet haben. Dar-über hinaus bestimmt § 14 Abs. 3 des Mietvertrages ausdrücklich, daß die Nichtbeachtung der Hausordnung als vertragswidriger Gebrauch gilt. Nach § 13 der Hausordnung ist aber das Trocknen von Wäsche nur auf dem eigens zur Verfügung stehenden Trockenboden gestattet. Das Aufstellen des Stahlschrankes gefährdet den ungehinderten Zugang, z. B. der Feuerwehr, zu den Bodenräumen im Falle eines Brandes. Die Lagerung von Gegenständen ist in den Kellerräumen vorbehalten. Der Unterlas sungsanspruch aus § 550 BGB umfaßt auch den Anspruch auf Beseiti-gung eines vom Mieter geschaffenen, vertragswidrigen und deshalb den Vermieter störenden Zustandes (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., 1988, Rdnr. 5 zu § 550 BGB).

Einer ausdrücklichen Abmahnung der Bekl., wie sie der Anspruch des Ver mieters aus § 550 BGB grundsätzlich voraussetzt, bedurfte es hier nicht mehr, nachdem die Bekl. bereits mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 14. Mai 1990 die Räumung des Bodenraumes verweigert haben und darüber hinaus unter dem 30. Mai 1990 eine einstweilige Verfügung gegen die Kl. erwirkt, mit der dieser untersagt wurde, den Stahlschrank vom Bo-den zu beseitigen. Daraus ergibt sich, daß die Bekl. einer Abmahnung nicht Folge geleistet hätten, so daß diese eine leere Förmelei gewesen wäre.