Mietgebrauch

Mietgebrauch; Wohnnutzung; Umbau; Einbau; Zimmertüren; Türzargen; Einbauschränke; Schönheitsreparaturen; Wahlrecht; Wandbekleidung; Oberflächenbekleidung

1. Ein Wohnungsmieter darf während eines Mietverhältnisses Zimmertüren aushängen und Türzargen und Einbauschränke vorübergehend entfernen.

2. Wenn der Mieter nur verpflichtet ist, die Wände zu tapezieren oder zu streichen, steht dem Mieter und nicht dem Vermieter das Wahlrecht zu. Auch bei Fehlen jeglicher Wandbekleidung kann der Vermieter im Erkenntnisverfahren dann nur allgemein die Herstellung einer vertragsgemäßen Oberflächenbekleidung verlangen.

Der beklagte Wohnungsmieter hängte Zimmertüren aus und entfernte die Türzargen und einen Kücheneinbauschrank. Die ausgebauten Teile lagerte er im Keller. Er entfernte die Tapeten und Anstriche von den Wänden, ohne eine erneute Tapezierung oder einen neuen Anstrich anzubringen. Laut Mietvertrag ist er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, zu denen auch "das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände" gehört. Die klagende Vermieterin nahm den Bekl. auf Wiedereinbau der Türen, Zargen und des Küchenschrankes sowie auf Herstellung einer Tapezierung der Zimmerwände und eines wischfesten Anstriches der Küchenwände in Anspruch. Ihre Klage blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Die Kl. hat keinen fälligen Anspruch aus positiver Ver-tragsverletzung i. V. m. den §§ 535, 536 BGB auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes hinsichtlich der Türen und Zargen. Dies kann sie allenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Das Aushängen von Türen unterfällt zweifelsfrei dem vertragsgemäßen Gebrauch und ist Ausdruck des individuellen Wohnverhaltens. Auch die Kl. selber scheint dieser Auffassung zuzustimmen, da sie ihren Wiederherstellungsanspruch eigentlich nur auf die Sorge stützt, daß die ausgebauten Teile mangels hinreichend sachgerechter Lagerung verrotten könnten. Natürlich darf der Mieter vorübergehend ausgebaute Gegenstände nicht verkommen lassen, aber die Kl. begehrt Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes. Die Verhinderung der Verrottung ist nicht Streitgegenstand. Hinsichtlich der Zargen ist der Kl. zuzugeben, daß deren Ausbau ein recht ungewöhnlicher Vorgang ist und üblichem Wohnverhalten nicht entspricht. Dies als nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt anzusehen, erscheint durchaus vertretbar. Gleichwohl vermag die Kammer sich nicht zu dieser Ansicht durchzuringen. Wohnnutzung ist stets etwas Individuelles und darf nicht von vornherein auf allgemein gehandhabte oder wenigstens akzeptierte Verhaltensweisen reduziert werden. Die Entfaltung der Persönlichkeit ist nicht auf die von der breiten Masse praktizierte Art der Entfaltung der Persönlichkeit beschränkt. Die vorübergehende Entfernung einer Türzarge ist noch kein Eingriff in die Bausubstanz. Es handelt sich um keinen Um- oder Einbau i. S. v. § 6 Nr. 1 des Mietvertrages. Der Bekl. bedurfte nicht der Zustimmung der Kl. Durch den Ausbau der Zargen wird die Wohnung weder endgültig noch schwer behebbar verändert (vgl. Sternel, a. a. O., II 215 f.), sondern sachgerecht demontierte Zargen lassen sich ohne allzu großen Aufwand auch wieder anbringen. Dem Bekl. ist zudem zuzugeben, daß eine Zarge vor allem den Sinn hat, die Tür zu tragen. Wenn aber die Türen ausgehängt sind, erfüllt die Zarge diesbezüglich keinen Zweck mehr. Wird eine Wandöffnung als offener Durchgang benutzt, ist eine Zarge nicht notwendig. Die Kammer hat es zu akzeptieren, wenn eine Zarge an einem Durchgang optisch als störend empfunden wird. Es ist ohne weiteres möglich, die Wandoberfläche bei einer Durchgangsöffnung genauso zu gestalten, wie sie auch sonst gestaltet ist, d. h. mit Putz und Tapete bzw. Anstrich. Daß diese Oberflächendekoration in einem Durchgang erhöhter Beanspruchung bzw. Gefährdung ausgesetzt ist, ist unschädlich. Zum einen obliegen die Schönheitsreparaturen dem Bekl., zum anderen hat er zum Ende des Mietverhältnisses die Zargen wieder anzubringen. Daß die Mietsache durch die Entfernung der Zarge in irgend einer Weise gefährdet wird, hat die Kl. selber nicht behauptet. Sie könnte allenfalls einen Anspruch auf sach- und fachgerechte Lagerung der ausgebauten Teile haben. Einen entsprechenden Sachantrag hat sie auch nach Erörterung dieses Problems jedoch nicht gestellt. Soweit in der Berufungsverhandlung angeklungen ist, daß zu besorgen sei, daß der Wiederherstellungsanspruch wegen Vermögenslosigkeit des Bekl. bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu realisieren sein werde, vermag dies eine andere Beurteilung der Rechtslage nicht zu rechtfertigen. Die Besorgnis, daß ein Anspruch bei Fälligkeit nicht erfüllt werden wird, begründet keine Verschiebung der Fälligkeit. Sollte tatsächlich zu befürchten sein, daß sich der Bekl. der (rechtzeitigen)

s Bekl. bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu realisieren sein werde, vermag dies eine andere Beurteilung der Rechtslage nicht zu rechtfertigen. Die Besorgnis, daß ein Anspruch bei Fälligkeit nicht erfüllt werden wird, begründet keine Verschiebung der Fälligkeit. Sollte tatsächlich zu befürchten sein, daß sich der Bekl. der (rechtzeitigen) Leistung entziehen werde, mag die Kl. nach § 259 ZPO vorgehen können. Weitergehende Rechte sind nicht ersichtlich. Die vorstehenden Überlegungen gelten auch für den Einbauschrank unter dem Küchenfenster. Auch dessen vorübergehende Entfernung ist kein Eingriff in die bauliche Substanz. Soweit die Kl. behauptet hat, daß der Schrank vorhanden sein müsse, weil er eine klimatisierende Funktion für die Küche habe, ist dieser Vortrag nicht nachvollziehbar. Die Behauptung des Bekl., daß die Außenwandlüftungsklappe hinter dem Schrank lediglich zur Klimatisierung des Schrankes dienen solle, wirkt sehr viel überzeugender. Aber selbst, wenn das nicht zutreffen sollte, ist nicht umhinzukommen, daß es hinsichtlich der Klimatisierung der Küche nicht so sehr auf den Schrank ankommen kann, sondern die maßgebliche Bedeutung bei der unstreitig nach wie vor vorhandenen und funktionstüchtigen Außenwand-belüftung(sklappe) liegen muß. Der Kammer erschließt sich nicht, warum die Klimatisierung der Küche durch diese Klimatisierungsöffnung nur durch das Dazwischenschalten eines Schrankes möglich sein soll, und die Kl. hat einen entsprechenden Kausalzusammenhang auch nach Erörterung dieser Frage nicht dargelegt. Die Kl. hat keinen Anspruch aus § 7 Nr. 5 des Mietvertrages auf Tapezieren der Wände in Diele und Zimmer und Anbringen eines wischfesten Anstriches in der Küche. Zwar hat der Bekl. die Schönheitsreparaturen zu tragen und seine Auffassung, das Beschränken der Wandbekleidung auf den "nackten" Putz bilde noch einen vertragsgemäßen Gebrauch, dürfte mit dieser Verpflichtung nicht zu vereinbaren sein, aber die Kl. hat keinen Anspruch auf eine bestimmte Oberflächengestaltung der Wände. Insbesondere ergibt sich eine derartige Verpflichtung auch nicht aus dem Mietvertrag. Denn darin heißt es lediglich, daß zu den Schönheitsreparaturen "das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände" gehöre. Der Bekl. genügt demzufolge seinen Verpflichtungen auch, wenn er im Zimmer und in der Diele die Oberwände weißt und im übrigen einen wischfesten Anstrich anbringt. Zwar erfolgt üblicherweise die Oberflächenbekleidung in Zimmern und Fluren durch das Anbringen einer Tapete, aber dies ist keineswegs zwingend erforderlich, so daß die Mietvertragsklausel auch nicht in diese Richtung ausgelegt werden kann. Durch eine Tapete läßt sich in Wohnräumen zwar leichter ein optisch befriedigender Zustand herstellen, aber auch ein sach- und fachgerecht ausgeführter Wandanstrich kann eine ordnungsgemäße Dekoration bilden. Dies gilt nicht nur für einen Anstrich mit einer Farbe, die eine Rauhfasertapete vortäuscht, sondern auch für einen "glatten" Farbanstrich. Derartige Farbanstriche sind vor allem deswegen unüblich, weil optisch befriedigende Ergebnisse regelmäßig voraussetzen, daß zuvor (regelmäßig recht aufwendig) ein völlig ebener Wandputz hergestellt wird, und die Anstriche selbst recht empfindlich auf den vertragsgemäßen Gebrauch reagieren, d. h. regelmäßig weniger dauerhaft als eine Tapete sind, aber als vertragswidrig kann ein derartiger Anstrich vorliegend jedenfalls dann nicht angesehen

regelmäßig voraussetzen, daß zuvor (regelmäßig recht aufwendig) ein völlig ebener Wandputz hergestellt wird, und die Anstriche selbst recht empfindlich auf den vertragsgemäßen Gebrauch reagieren, d. h. regelmäßig weniger dauerhaft als eine Tapete sind, aber als vertragswidrig kann ein derartiger Anstrich vorliegend jedenfalls dann nicht angesehen werden, wenn er wischfest ist. Bei der Küche ist es umgekehrt. Früher war es üblich, daß Wandoberflächen in der Küche bis zur Höhe von ca. 1,20 Metern als Ölpaneel gestaltet wurden und die Oberwandflächen geweißt wurden. Heutzutage ist es keineswegs ungewöhnlich, wenn eine Küche tapeziert wird. Die modernen Tapetenwerkstoffe lassen eine den besonderen Bedürfnissen entsprechende Wandbekleidung zu, und es gibt eben auch wischfeste Tapeten. Eine derartige Oberflächenbekleidung ist als vertragsgemäß anzusehen. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Herstellung eines Anstriches. Ob der Zustand der Wände einen fälligen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen begründet, braucht nicht aufgeklärt zu werden, da die Kl. auch nach Erörterung ihr Begehren nicht in Richtung der Herstellung einer vertragsgemäßen Wandbekleidung verallgemeinert hat. Die Wahl, auf welche Art und Weise die Wandgestaltung zu erfolgen hat, steht dem Bekl. zu. Sie geht erst bei der Ersatzvornahme im Vollstreckungsverfahren auf die Kl. über.

Viele Mieter gestalten sich nach dem Einzug die Wohnung komplett um und schrecken auch vor größeren Umbauarbeiten nicht zurück. Ob dabei die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten werden, ist oft zweifelhaft.

Mit Urteil vom 13. Februar 1995 meinte das Landgericht Berlin, der Mieter sei auch berechtigt, Türen auszuhängen und Türzargen und Einbauschränke zu entfernen. Dies freilich nur für die Dauer des Mietverhältnisses. Dem Einwand des Vermieters, bei einer Vermögenslosigkeit des Mieters sei nach der Räumung der Anspruch auf Wiederherstellung des früheren Zustandes nicht durchsetzbar, wollte das Landgericht nicht folgen. Zu erwägen wäre freilich gewesen, ob nicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) bei derart weitgehenden Umbauarbeiten der Mieter nicht eine Sicherheitsleistung schuldet, ähnlich wie es die Rechtsprechung beim Einbau einer Parabolantenne durch den Mieter annimmt. Das Urteil stellt weiter klar, daß ohne besondere Absprachen bei Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter dieser ein Wahlrecht hat, wie er die Verpflichtung erfüllt.