Mietgebrauch

Mietgebrauch; Duldung von Erhaltungsmaßnahmen; unmögliche Wiederherstellung

1. Der Mieter hat die Entfernung einer Balkonverglasung zu dulden, wenn ohne die Demontage eine Instandsetzung von Fassadenteilen des Hauses nicht möglich ist. 2. Der Mieter kann die Wiederanbringung der Balkonverglasung dann nicht verlangen, wenn das aus Denkmalschutzgründen behördlich untersagt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann von den Bekl. die Duldung der Entfernung der Balkonverglasung vor ihrer Wohnung auf dem Grundstück Berlin, Rstraße verlangen. Denn sie hat nachvollziehbar dargelegt, daß eine Reparatur der Balkonbrüstung ohne die Demontage der Balkonverglasung nicht möglich ist. Nach dem substantiierten Vortrag der Kl. sind die Fugen des aufgesetzten Klinkerkranzes nach Auflage des Denkmalschutzes für die nach Entwürfen von Bruno und Max Taut sowie Franz Hoffmann zwischen 1927 und 1939 erbauten Häuser in der ursprünglichen Farbe herzustellen, weswegen aufgrund der Alterung des Kalkmörtels die Klinkersteine aufzunehmen, zu säubern und mit hellockrigem Zementmörtel neu aufzumauern sind. Danach ist es auch ausgeschlossen, die beschriebenen Arbeiten durchzuführen, ohne die unstreitig auf dem Klinkerkranz befindlichen und mit diesem fest verbundenen Fensterelemente zu entfernen. (...)

Die Bekl. haben die Instandsetzungsmaßnahmen an dem Mauerwerk, der Balkonabdeckung und den Fenstern gemäß § 541 a BGB zu dulden und die dafür notwendige Entfernung der Balkonverglasung hinzunehmen.

Die Bekl. können die Duldung auch nicht deshalb verweigern, weil sie nach der erfolgten Entfernung der Balkonverglasung keinen Anspruch auf deren Wiederanbringung haben. Die Kl. hat dargelegt, daß ihr im Hinblick auf das denkmalgeschützte Objekt von der Denkmalschutzbehörde eine Wiederanbringung der Verglasung an der streitgegenständlichen Wohnung untersagt worden ist. Damit können die Bekl. ihre Duldung der Sanierungsmaßnahmen nicht von einer Wiederanbringung der Verglasung abhängig machen. Denn sie verlangen insoweit etwas, was der Kl. aufgrund der ablehnenden Haltung der Denkmalschutzbehörde unmöglich ist.

Der Bestandsschutz für die vorhandene Balkonverglasung entfällt mit deren Entfernung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Verglasung ur-sprünglich von den Bekl. beziehungsweise einem Vormieter der Bekl. angebracht wurde, von dem sie die Ausstattung übernommen haben. Denn aus der Duldung der Verglasung durch die Rechtsvorgängerin der Kl. und der Kl. selbst läßt sich nicht schließen, daß diese Duldung zu einem Rechtsanspruch der Bekl. erstarkt ist. Üblicherweise kann eine solche Duldung, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes betrifft, jedenfalls aus sachlichen Gründen widerrufen werden. Ein solcher sachlicher Grund liegt hier in der Notwendigkeit der Instandsetzungsmaßnahmen und der Vorgabe der Denkmalschutzbehörde, wonach zwecks Wiederherstellung des architektonischen Eindrucks keine erneute Installation der Verglasungen zugelassen ist.

Auch wenn die Verglasung mitvermietet wurde - wogegen die lückenhafte Ausfüllung des Mietvertrags nicht spricht -, verbleibt es beim oben Gesagten. Es handelt sich um eine Situation, die derjenigen gleicht, in der der Vermieter ein Ausstattungsmerkmal der Wohnung ändern muß, weil eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes wegen Veränderungen der Technik nicht mehr möglich ist (z. B. Ersatz für nicht mehr zu beschaffende GAMAT-Heizungen).

Eine notwendige Instandsetzung muß der Mieter dulden, auch wenn eine vorhandene Balkonverglasung entfernt werden muß. Einen Anspruch auf Wiederherstellung hat der Mieter nicht, wenn der Denkmalschutz dagegen ist.

Der Mieterbalkon war mit einer Verglasung versehen. Nun mußten der Balkon und die Fassade instand gesetzt werden. Dazu war die Demontage der Verglasung notwendig. Das wollte der Mieter nicht dulden. Das Amtsgericht gab ihm dazu erst einmal recht. Die Berufungsinstanz sah das anders.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, verurteilte den Mieter dazu, die Entfernung der Balkonverglasung zu dulden. Die Instandsetzung habe Vorrang, ohne die Demontage der Verglasung könne nicht saniert werden. Der Mieter habe dann aber auch keinen Anspruch auf Wiederherstellung, wenn aus Denkmalschutzgründen eine Balkonverglasung ausscheide.

Die Entscheidung der ZK 67 betrifft einen in den neuen Bundesländern oft vorkommenden Fall: Viele Mieter hatten dort die Balkone verglast, um sie besser nutzen zu können. Das wurde vermieterseits schweigend geduldet und hatte vielfach auch zur Folge, daß bei einem Mieterwechsel der neue Mieter die Wohnung schon mit Balkonverglasung mietete.

Wenn Haus- und Balkonfassaden instand gesetzt werden, muß die Verglasung meist demontiert werden. Das hat der Mieter zu dulden, weil eine notwendige Instandsetzung Vorrang hat, zumal die Gefahr besteht, daß lose Putz- und Steinteile herunterfallen können. Das eigentliche Problem liegt nun in einem möglichen Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung des alten Zustands. Hatte der derzeitige Mieter die Verglasung angebracht, hat er keinen Wiederherstellungsanspruch, wenn das aus Denkmalschutzgründen verboten ist. Ein Rechtsanspruch auf Wiederherstellung besteht dann schon deswegen nicht, weil die Gestattung aus sachgerechten Gründen widerruflich ist. Schwieriger ist es dann, wenn die Balkonverglasung "mitvermietet" ist. Dann gehört sie nach § 535 BGB zur Mietsache, und es liegt nicht bloß eine stillschweigende Gestattung vor. Auch für diesen Fall zeigt die ZK 67 einen Weg, indem dem Vermieter die Änderung eines Ausstattungmerkmals der Wohnung eingeräumt wird, weil eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht mehr möglich ist.