Mietgarantievertrag

Mietgarantievertrag; Eigentumswohnungserwerber; Garantienehmer

Zur Bedeutung und Auslegung eines selbständigen Mietgarantievertrages für die Verpflichtungen des Garantiegebers und des Erwerbers einer Eigentumswohnung als Garantienehmer.

Die Kl. verkaufte den Bekl. mit Vertrag vom 23. Dezember 1983 eine vermietete Eigentumswohnung. In einem von den Parteien zusätzlich und gesondert abgeschlossenen "Mietgarantievertrag" garantierte die Kl. den Bekl. für die 71,31 m2 große Wohnung "die Zahlung einer monatlichen Kaltmiete von mindestens 8,- DM pro qm Wohnfläche für den Zeitraum von 8 Jahren ab Übergang von Nutzen und Lasten auf den Auftraggeber". Ferner heißt es in § 1 des Vertrages vom 29. Dezember 1983: "Soweit die Mieteinnahmen (Kaltmiete) einen geringeren Mietzins ergeben, hat die Beauftragte den Fehlbetrag halbjährlich an den Erwerber auszugleichen."

Der Vertrag, in dem die Kl. als Beauftragte bezeichnet wird, lautet auszugsweise ferner wie folgt:

"§ 3 - Minderungspflicht des Erwerbers

Der Erwerber wird die Beauftragte bei der Durchführung der übernommenen Aufgaben unterstützen, insbesondere die von der Beauftragten erbetenen Erklärungen und ggfs. Vollmachten erteilen.

§ 4 - Garantievorbehalt

1. Die Garantie wird unabhängig davon übernommen, ob das Mietobjekt während der Garantiezeit vermietet ist und ob der Mieter die jeweils vereinbarte Miete entrichtet oder nicht. Voraussetzung für die übernommene Garantie ist jedoch, daß das Mietobjekt keine mietmindernden Mängel aufweist.

2. Die Haftung der Beauftragten für höhere Gewalt ist ausgeschlossen. ...

3. Der Erwerber kann die Beauftragte nicht in Anspruch nehmen, wenn infolge von künftigen gesetzgeberischen Maßnahmen, insbesondere auf dem Gebiet des Mietpreis- oder Steuerrechts, die Preisbildung in der Wohnungswirtschaft über das bestehende Maß hinaus beeinträchtigt oder außer Kraft gesetzt wird. Die Haftung der Beauftragten ist auf den Ersatz des unmittelbaren Schadens beschränkt und gegenüber sonstigen Ansprüchen des Erwerbers subsidiär."

Vorliegend geht es u.a. um die Erfüllung dieser Mietgarantie.

2a) Der Anspruch auf Zahlung der Mietgarantie:

Der im Wege der Widerklage geltend gemachte Zahlungsanspruch der Bekl. ergibt sich, wie der erkennende Senat bereits in seinem Urteil vom 7.4.1988 unter Hinweis auf die Entscheidung des Hans.

OLG Hamburg, GE 1987, 725 f. angenommen hat, unmittelbar aus dem mit der Kl. abgeschlossenen Mietgarantievertrag. Es handelt sich um einen selbständigen Garantievertrag, der dadurch gekennzeichnet ist, daß eine Verpflichtung zur Schadloshaltung für den Fall übernommen worden ist, daß der garantierte Erfolg nicht eintritt. Bei einem solchen Vertrage haftet der Garant auch für alle atypischen Zufälle. Der Umfang der Verpflichtung aus der Garantie, den Garantienehmer schadlos zu halten, bestimmt sich nach den Grundsätzen des Schadensersatzrechts (vgl. zum Vorstehenden: BGH, NJW 1985, 2941 f.; Jauernig-Vollkommer, a.a.O., Vorbem. zu § 765 Anm. 3 a sowie Palandt-Thomas, a.a.O., Einf. zu § 765 Anm. 3 c, jeweils mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Die Kl. hat daher gegenüber den Bekl. in dem Umfange durch Schadensersatzleistung einzustehen, in dem während der Nutzung der Eigentumswohnung durch die Bekl. die garantierte Kaltmiete von 8,- DM pro m2 nicht erzielt worden ist. Dabei kommt es auf die Gründe, die zu geringeren als den garantierten Mieteinnahmen geführt haben, grundsätzlich nicht an. Das folgt bereits aus dem Wesen eines selbständigen Garantievertrages, ergibt sich hier darüber hinaus auch besonders deutlich aus dem Inhalt der getroffenen Vereinbarungen:

§ 1 Satz 2 des Vertrages stellt unmißverständlich klar, daß die Kl., soweit die Mieteinnahmen (Kaltmiete) einen geringeren Mietzins als den garantierten ergeben, "den Fehlbetrag halbjährlich an den Erwerber auszugleichen hat". § 4 Nr. 1 stellt zusätzlich klar, daß die Garantie unabhängig davon übernommen wird, "ob das Mietobjekt währen der Garantiezeit vermietet ist und ob der Mieter die jeweils vereinbarte Miete entrichtet oder nicht." Voraussetzung soll für die übernommene Garantie aber sein, "daß das Mietobjekt keine mietmindernden Mängel aufweist." Daß dies hier der Fall ist und daß aus diesem Grunde verhältnismäßig niedrige Mieten erzielt worden sind, behauptet die Kl. selbst nicht. § 4 regelt dann in seinen Nummern 2 und 3, daß die Haftung der Kl. in bestimmten Ausnahmefällen (z.B. höhere Gewalt) nicht besteht und daß sie auf den Ersatz des unmittelbaren Schadens beschränkt und gegenüber "sonstigen Ansprüchen des Erwerbers" subsidiär ist. Keiner der im einzelnen geregelten Ausnahmefälle liegt hier vor. Der Anspruch der Bekl. ist im übrigen auf Ersatz des unmittelbaren Schadens beschränkt. Daß ihnen gegenüber Dritten Ansprüche zustehen, auf die sie sich verweisen lassen müßten, wird nicht geltend gemacht.

Die Bekl. können daher den Mietausfall gegenüber der Kl. in dem zuletzt berechneten, von der Kl. nicht bestrittenen und darüber hinaus auch belegten Umfange fordern.

Demgegenüber kann sich die Kl. nicht mit Erfolg darauf berufen, die Bekl. hätten es unterlassen, die nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen zu berechnende und zu erhebende Kostenmiete geltend zu machen. Die Kl. beachtet hierbei nicht, daß es nicht die Aufgabe der Bekl., die die Wohnung aufgrund der Angaben der Kl. in dem Prospekt als finanziell äußerst günstige Kapitalanlage gekauft haben, ist, möglicherweise zulässige Mieterhöhungen durchzusetzen. Das ist nach dem Inhalt und dem Zweck des Garantievertrages vielmehr Aufgabe der Kl. selbst. Das wird nicht nur aus den bereits zitierten vertraglichen Regelungen deutlich, sondern ergibt sich zusätzlich und mit besonderer Deutlichkeit aus § 3, der die Überschrift Mitwirkungspflicht trägt. Dort heißt es klar und deutlich, daß die Bekl. die Kl. "bei der Durchführung der übernommenen Aufgaben unterstützen, insbesondere die von der Beauftragten erbetenen Erklärungen und ggfl. Vollmachten erteilen" müssen. Es ist hiernach Sache der Kl., sich an die Bekl. mit etwaigen konkreten Wünschen in bezug auf die Berechnung der Miete zu wenden. Daß dies bisher geschehen ist, ist dem Vorbringen der Kl. nicht zu entnehmen.