Mietgarantie aufgrund Prospekthaftung des Prospektherausgebers

Die Anleger eines Fonds haben Ansprüche auf Erfüllung (positives Interesse) auch bei einer Prospekthaftung, wenn es sich um Angaben bezüglich einer Garantie im Prospekt handelt. Die Anleger sind deshalb so zu stellen, als wäre ein Mietgarantievertrag zu den im Prospekt genannten Bedingungen geschlossen worden.

Der Bekl. war Gründer, Initiator und Gestalter eines Fonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit quotaler Haftungsbeschränkung, deren Zweck neben der Bebauung des gesellschaftseigenen Grundstücks die gemeinschaftliche Nutzung und Bewirtschaftung des Bauvorhabens war. Er gab dazu einen Prospekt heraus, in dem er als Mietgarant genannt war. Daneben wurde auch ein Mietgarantievertrag abgeschlossen, in dem der Bekl. unter bestimmten Bedingungen auf die Dauer der ersten fünf Jahre nach Bezugsfertigkeit des Objektes eine Mietgarantie übernahm. In der ersten Instanz beim Landgericht klagten die Gesellschafter aufgrund dieses Mietgarantievertrages, unterlagen jedoch, weil nach Ansicht des Landgerichts der Anspruch der Höhe nach nicht im einzelnen substantiiert vorgetragen war. Dabei war entscheidend, daß die Gesellschafter die Höhe der tatsächlich von den einzelnen Mietern gezahlten Netto-Kaltmieten und damit die Höhe des vermeintlichen Fehlbetrages gegenüber der garantierten Netto-Kaltmiete nicht ausreichend dargetan hatten.

In der zweiten Instanz stützten die Kl. (inzwischen aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Partei- und Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts) als Gesellschaft ihre Ansprüche auch auf Pflichtverletzungen des Bekl. aufgrund des Prospektes.

(...) Der Bekl. ist verpflichtet, für die Mietausfälle der Jahre 1997 bis 1999 einzutreten. Der Umfang der Mietgarantie ergibt sich dabei vorrangig aus den Seiten 5, 19 und 48 des Prospektes über das Bauvorhaben M. Allee 61-63 (Anlage A19 zum Schriftsatz der Kl. vom 20. Juli 2000; Band 1 Blatt 95 ff.) und nur in zweiter Linie aus dem Mietgarantievertrag. Der Bekl. haftet nämlich als der in diesem Prospekt genannte Mietgarant sowie in seiner Eigenschaft als Gründer, Initiator und Gestalter der Gesellschaft (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 276 Rdnr. 23 ff. m. w. N.) für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in diesem Prospekt für die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds gemachten Angaben. Daß es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Anlageform handelt, auf die die Grundsätze der Prospekthaftung Anwendung finden, steht außer Zweifel (vgl. BGH, NJW 2001, 1203; KG, NZG 2001, 1098). Auch der Bekl. hat dies weder in der mündlichen Verhandlung noch in seinem Schriftsatz vom 13. März 2003 in Abrede gestellt.

Für eventuelle Einschränkungen der Mietgarantie, die sich aus dem Mietgarantievertrag gegenüber den Angaben in dem Prospekt ergeben (vgl. hierzu OLG München, OLGR 2001, 94), hat der Bekl. deshalb aus dieser Prospekthaftung im Wege des Schadensersatzes einzutreten. Da es sich um Angaben bezüglich einer Garantie handelt, hat die Kl. auch - abweichend von dem sonst üblichen - Anspruch auf Ersatz des positiven Interesses. Sie ist vom Bekl. deshalb so zu stellen, als wenn ein Mietgarantievertrag zu den im Prospekt genannten Bedingungen geschlossen worden wäre. Unabhängig von dieser Prospekthaftung ergibt sich - worauf die Kl. wiederholt hingewiesen hat - die Haftung des Bekl. auch aus dem Umstand, daß er als Geschäftsführer seinerzeit verpflichtet gewesen wäre, einen den Interessen der Kl. gerecht werdenden und dem Prospekt entsprechenden Mietgarantievertrag abzuschließen. Da der Bekl. diese Verpflichtung ganz offensichtlich verletzt hat, hat er die Kl. auch aufgrund dieses Anspruches so zu stellen, als wenn ein Mietgarantievertrag zu den im Prospekt genannten Bedingungen geschlossen worden wäre. (...)

Der Fondsaufleger haftet in seiner Eigenschaft als Gründer, Initiator und Gestalter der gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) auf Schadensersatz, wenn er in dem Prospekt als Mietgarant aufgetreten ist.

Der Aufleger eines Fonds gründete eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Zweck der Bebauung eines gesellschaftseigenen Grundstücks und dessen Nutzung und Bewirtschaftung. Zum Beitritt der Gesellschaft warb er mit einem Prospekt, in dem er als Mietgarant auftrat. Daneben schloß er noch mit den Gesellschaftern/Anlegern einen Mietgarantievertrag mit bestimmten Bedingungen ab. Die garantierten Mieten wurden nicht erreicht, so daß die Anleger den Gesellschaftsgründer und Geschäftsführer aus dem Mietgarantievertrag in Anspruch nahmen und sich in der zweiten Instanz schließlich auch auf Prospekthaftung beriefen. Damit hatten sie letztlich Erfolg.

Das Kammergericht kam zum Ergebnis, daß der Beklagte als der in dem Prospekt genannte Mietgarant für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in diesem Prospekt für die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds gemachten Angaben hafte. Daß es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine Anlageform handele, auf die die Grundsätze der Prospekthaftung Anwendung fänden, stehe aufgrund der Rechtsprechung des BGH und des Kammergerichts außer Zweifel. Die Gesellschaft sei deswegen von dem Beklagten so zu stellen, als wäre ein Mietgarantievertrag zu den im Prospekt genannten Bedingungen geschlossen worden. Der Beklagte hafte auf Ersatz des positiven Interesses.