Mietfälligkeit

Mietfälligkeit; Leistungszeitpunkt; Kündigung; Zahlungsverzug; Heilung; Schonfrist

1. Zur Fälligkeit des Mietzinses bei Bestimmung eines von der gesetzlichen Regelung abweichenden Leistungszeitpunktes.

2. Durch Begleichung fälliger Rückstände unwirksam gewordene Kündigung lebt nicht wieder auf, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist erneut in Verzug gerät.

Soweit sich der Kl. darauf beruft, daß der Bekl. am 1. März 1990 auch die für diesen Monat zu zahlende Miete bereits in voller Höhe hätte leisten müssen, kann dem nicht gefolgt werden, da diese Miete/Nutzungsentschädigung noch nicht fällig war. Zwar besteht in § 4 Ziffer 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages die Regelung, daß die Miete monatlich im voraus zu zahlen ist. Im weiteren geht aus der entsprechenden Klausel jedoch hervor, daß eine Zahlung auch dann noch rechtzeitig ist, wenn sie am dritten Werktag eines Monats beim Kl. eingeht. Damit haben die Parteien aber eine von der gesetzlichen Regelung ab weichende Bestimmung der Leistungszeit im Sinne des § 271 BGB getroffen, was zur Folge hat, daß der Kl. die Mietzahlung nicht vor der bestimmten Zeit verlangen kann (vgl. auch Staudinger/Selb Rz. 10 zu § 271 BGB). Nichts anderes bedeutet die Aussage, daß die Forderung vorher noch nicht fällig ist, mithin hier der Bekl. die Nutzungsentschädigung für März 1990 nicht vor dem 5. März 1990 zahlen mußte. Die vertragliche Regelung kann dagegen nicht lediglich als besondere Bestimmung für den Eintritt des Verzuges angesehen werden, da dies angesichts der Formulierung nicht naheliegt. Selbst wenn eine Mehrdeutigkeit in diesem Sinne angenommen werden müßte, hätte sie der Kl. als Verwender der im Mietvertragsformular enthaltenen allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 5 AGBG gegen sich gelten zu lassen.

Da der Kl. am 1. März 1990 hinsichtlich aller bestehenden und fälligen Rückstände vollständig befriedigt war, konnte die von ihm ausgesprochene Kündigung keine Wirkung mehr entfalten. Dies vor allem in bezug darauf, daß der Bekl. den noch ausstehenden Restbetrag für die Märzmiete erst verspätet am 22. März 1990 leistete. Die einmal unwirksam gewordene Kündigung kann selbst dadurch nicht mehr aufleben, daß der Mieter innerhalb der Schonfrist erneut in Verzug gerät (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. IV 420). Deswegen kann auch dahinstehen, ob die Zahlung nun noch vor oder erst nach Ablauf der Schonfrist beim Kl. eingegangen ist.

Ein Vermieter kündigte einem Mieter wegen zahlungserheblichen Mietrückstandes (Mieten Januar und Februar). Mitte Februar und am 1. März zahlte der Mieter einen Betrag, der den Rückstand für Januar und Februar abdeckte und einen Teil der Miete für den März. Der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe, unter anderem mit der Begründung, daß der Mieter am 1. März auch die für diesen Monat zu leistende Miete in voller Höhe hätte bezahlen müssen.

Dem folgte das Landgericht Berlin nicht. Begründung: Der Wortlaut der im Mietvertrag getroffenen Regelung (die im übrigen in praktisch allen Mietverträgen anzutreffen ist): Danach ist die Miete - abweichend von der gesetzlichen Regelung - "monatlich im voraus" zu zahlen. Allerdings wird diese Regelung insoweit praktisch in allen Vertragsmustern abgemildert, als eine Zahlung auch dann als rechtzeitig gilt, "wenn sie am 3. Werktag eines Monats" eingeht. Daran müsse sich der Vermieter festhalten lassen.