Mieterwechsel nach Asset-Deal

Mieterwechsel nach Asset-Deal; Vertragsübernahme; Vermieterzustimmung; Aktivlegitimation; Passivlegitimation; Vertragseintritt durch Zuschlag des Betriebsgrundstücks

1. Wird ein Mieterwechsel in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf er der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Allein die Kenntnis des Vermieters davon, dass der in Aussicht genommene neue Mieter sein Gewerbe in den gemieteten Räumen ausübt, reicht ebenso wenig aus wie dessen Mietzahlungen an den Vermieter.

2. Der Zuschlag des Betriebsgrundstücks an die Gesellschafter einer GbR führt auch dann nicht zum Eintritt der GbR in die Vermieterstellung, wenn die Gesellschafter das Grundstück in die Gesellschaft einbringen.

3. Die isolierte Abtretung von Mietzahlungsansprüchen und des Rückgabeanspruchs aus § 546 BGB verstoßen weder gegen ein Abtretungsverbot noch gegen den Schutzzweck des § 566 BGB oder die enge Verbindung von Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis.

(Leitsätze der Redaktion)

A. Die Parteien streiten zweitinstanzlich über Ansprüche auf Räumung und Zahlung aus gewerblicher Miete. Die Kl. ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die dem Rechtsstreit auf Seiten der Kl. beigetretenen Streithelfer sind deren Gesellschafter. Die Bekl. firmierte ursprünglich unter dem Namen GmbH, der lt. Handelsregistereintrag vom 18. Februar 2011 in ihren jetzigen Namen (S. GmbH) geändert wurde. Die Bekl. mietete unter dem 10./14. November 1997 von Herrn ... das Grundstück zum Betrieb einer Autoservice-Station. Das Mietverhältnis begann am 1. Dezember 1997 und war auf 20 Jahre zzgl. 5 Jahre Optionsrecht abgeschlossen. In § 4 Nr. 1 des Mietvertrages war u. a. geregelt, dass der Mietpreis für das gesamte Mietobjekt ab Januar 2001 monatlich 4.800 DM zuzüglich Mehrwertsteuer und Nebenkosten beträgt. Die Höhe der zu zahlenden Nebenkosten war im Vertrag nicht festgelegt. § 9 des Mietvertrages lautet wie folgt:

„Der Mieter ist zur Untervermietung bzw. Unterverpachtung an gleichartige Geschäfte berechtigt und wird den Vermieter rechtzeitig entsprechend informieren. Weiterhin gestattet der Vermieter dem Mieter die Übertragung des Vertrages auf eine Schwesterfirma oder im Fall der Änderung seiner Gesellschaftsform auf die neue Firma und auch die Rückübertragung. Bei einer Veräußerung des Mietobjektes durch den Vermieter sind dem Erwerber alle Pflichten zur Einhaltung dieses Mietvertrages aufzuerlegen."

Wegen der Einzelheiten wird auf die Vertragsurkunde Bezug genommen. Die Bekl. nahm den Geschäftsbetrieb auf dem angemieteten Grundstück auf.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 4. Juli 2001 - 48 K 296/98 - wurde das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung den Streithelfern A. und C. zu je 1/2 zugeschlagen, die lt. Grundbuchauszug am 7. Dezember 2001 als Miteigentümer zu je 1/2 im Grundbuch eingetragen wurden. Die Bekl. bat mit an beide gerichteten gleichlautenden Schreiben vom 20. September 2001 um Mitteilung einer Bankverbindung für die Mietzahlungen, die zuletzt an den Zwangsverwalter erfolgt waren, und zahlte - wie mit der Berufung vorgetragen - nach Bekanntgabe der Bankverbindung die Miete fortan weisungsgemäß an die Kl. Unter dem 30. Dezember 2009 stellte die Kl. der Bekl. eine monatliche Mietdauerrechnung für die streitgegenständliche Filiale über brutto (Grundmiete: 2.723,92 € + Nebenkostenvorauszahlung: 210,00 € + Umsatzsteuer: 557,44 €, zusammen) 3.491,36 €.

Mit Kauf- und Übertragungsvertrag („Asset-Deal") vom 24./18. August 2009 erwarb die GmbH von der ... AG mit Sitz in ... zum Stichtag 1. August 2009 wirtschaftlich zu dem unter „firmierenden Handelsbetrieb der Verkäuferin gehörende Wirtschaftsgüter. In § 1 Abs. 1 Ziff. 1.3 dieses Vertrages ist geregelt, dass die GmbH in die Mietverträge für den Firmensitz und das bestehende Filialnetz - mit Ausnahme der in Anlage 3 des Vertrages genannten Standorte, worunter auch die streitgegenständliche Filiale aufgeführt ist - eintrete. Die Bekl. und die bzw. S. GmbH sind rechtlich selbständige und unabhängige Unternehmen.

Mit ihrer am 22. Februar 2012 eingereichten Klage hat die Kl. die Bekl. vor dem Landgericht Saarbrücken auf Räumung des Mietobjekts und Zahlung von Mietzins für Juli 2011 bis Februar 2012 nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten pp. in Anspruch genommen. Die Kl. hat im Wesentlichen vorgetragen: Sie sei Vermieterin des streitgegenständlichen Objekts. Das Grundstück sei in die GbR eingebracht worden und stelle deren Betriebsmittel dar. Zuletzt sei eine Grundmiete von monatlich 2.723,29 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 210,00 € und Umsatzsteuer in Höhe von 557,44 €, monatlich mithin insgesamt 3.491,36 € (wie Mietdauerrechnung oben), geschuldet. Die Kl. habe mit Schreiben vom 4. November 2011 das Mietverhältnis gegenüber der Bekl. fristlos gekündigt, weil seit Juli 2011 keine Mietzahlungen mehr eingegangen seien, und der Bekl. eine Räumungsfrist bis zum 15. November 2011 gewährt. Bis Februar 2012 betrage der Zahlungsrückstand insgesamt 27.930,88 €. Die Kündigung ist in der Klageschrift wiederholt worden. [...]

Das Landgericht hat durch Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren vom 5. April 2012 die Bekl. verurteilt, (1.) der Kl. 27.930,88 € nebst Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus dem jeweiligen Betrag von 3.491,36 € seit dem 2.7.2011, 2.8.2011, 2.9.2011, 2.10.2011, 2.11.2011, 2.12.2012, 2.1.2012, 2.2.2012, zu zahlen, (2.) die von ihr innegehaltene Mietsache in der, mit einer Grundstücksfläche von ca. 700 m2 und einer Nutzfläche von ca. 360 m2 zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben und (3.) der Kl. vorgerichtliche Kosten in Höhe von 558,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 21.2.2011 zu zahlen. Die Bekl. hat gegen das am 16. April 2012 zugestellte Versäumnisurteil mit den beim Landgericht am 24. April 2012 per Telefax und am 27. April 2012 im Original eingegangenen Schriftsätzen Einspruch eingelegt. [...]

Die Bekl. hat den Zugang des Kündigungsschreibens vom 4. November 2011 bestritten. Sie hat behauptet, sämtliche Mietverträge der Bekl. seien von der später in S. GmbH umfirmierten GmbH übernommen worden, so auch der streitgegenständliche, und zwar aufgrund einer mündlichen Vereinbarung der Geschäftsführer der GmbH und der Bekl. im August bzw. September 2009. Sämtliche Mietvertragsparteien seien zeitnah noch im September 2009 hierüber informiert worden. Sie hat die Auffassung vertreten, dass die Übertragung des Mietvertrages in § 9 ausdrücklich gestattet wurde. Deswegen fehle es an ihrer Passivlegitimation. Die behaupteten Mietrückstände und die fehlende Räumung hat sie mit Nichtwissen bestritten. Die geltend gemachte Miethöhe sowie die Höhe des ortsüblichen Nutzungsentgelts hat sie bestritten.

Durch das angefochtene Urteil, auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht das Versäumnisurteil vom 5. April 2012 aufrechterhalten, soweit die Bekl. verurteilt worden ist, (a.) an die Kl. 23.314,28 € nebst Verzugszinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus dem jeweiligen Betrag von 2.914,29 € seit dem 2.7.2011, 2.8.2011, 2.9.2011, 2.10.2011, 2.11.2011, 2.12.2012, 2.1.2012, 2.2.2012 zu zahlen sowie (b.) die von ihr innegehaltene Mietsache in der, mit einer Grundstücksfläche von ca. 700 m² und einer Nutzfläche von ca. 360 m² zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben. Im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Das Urteil ist den Prozessbevollmächtigten der Bekl. lt. Empfangsbekenntnis am 16. Oktober 2012 zugestellt worden.

Gegen die Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils richtet sich die Berufung der Bekl. [...]

In der Sache rügt die Bekl. im Wesentlichen die fehlende Aktivlegitimation der Kl. und Passivlegitimation der Bekl. Sie hält die Kl. (GbR) nicht für aktivlegitimiert. Aufgrund des Zuschlags seien gemäß § 57 ZVG i. V. mit § 566 BGB die Gesellschafter der Kl. als Bruchteilsgemeinschaft anstelle des ursprünglichen Vermieters in das Mietverhältnis eingetreten. [...] Ein Vermieterwechsel durch konkludente Zustimmung sei nicht zustande gekommen. Die Mietzahlungen hätten allein dem Zweck gedient, die mietvertraglichen Verpflichtungen gegenüber den Bruchteilseigentümern zu erfüllen. [...] Weiter bestreitet die Bekl. ihre Passivlegitimation. Sie behauptet, die GmbH (bzw. S. GmbH) sei durch Vertragsübernahmevereinbarung mit der Bekl. als Mieterin in den Mietvertrag eingetreten. Diese - und nicht lediglich eine Freistellung im Innenverhältnis, die nur für den Fall der fehlenden Zustimmung des Vermieters vereinbart worden sei - ergebe sich aus dem Aktenvermerk des Zeugen vom 25. Oktober 2010. Dieser Vertragsübernahme hätten die Kl. bzw. deren Gesellschafter konkludent zugestimmt. [...]

B. Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

I. Die Berufung der Bekl. ist zulässig (§§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO). (wird ausgeführt) Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. [...]

Die Bekl. hat - was als Prozessfortsetzungsbedingung in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen ist (BGH, NJW 1976, 1940) - nach den Feststellungen des Landgerichts gegen das Versäumnisurteil form- und fristgerecht Einspruch eingelegt.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung der Vertragsmiete für den Zeitraum von Juli 2011 bis Februar 2012 in erstinstanzlich zuletzt zuerkannter Höhe (§ 535 Abs. 2 BGB). [...]

a. Die Entscheidung des Landgerichts, dass die Bekl. passivlegitimiert, d. h. im Klagezeitraum unverändert Mieterin der streitbefangenen Liegenschaft ist, hält dem Rechtsmittelangriff stand.

[...] Das Landgericht hat eine wirksame Vertragsübernahme durch P. GmbH mangels schlüssiger Darlegung einer ausdrücklichen oder konkludenten Zustimmung des Vermieters verneint. Das ist bei dem sich dem Senat aufgrund der Berufungsverhandlung darstellenden Sachstand im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Die Vertragsübernahme ist nach allgemeiner Meinung ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf; sie kann als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird (BGH, GE 2013, 416 = NJW 2013, m. w. N.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566, Rz. 42). Wird ein Mieterwechsel - wie hier behauptet - in Form einer Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vorgenommen, bedarf er der Genehmigung durch den Vermieter, die auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann (BGH, aaO.). Im Streitfall fehlt es auf der Grundlage des Bekl.vorbringens schon an einer wirksamen Vertragsübernahmevereinbarung mit der GmbH (später S. GmbH), der von Vermieterseite zudem weder ausdrücklich noch konkludent zugestimmt wurde, ohne dass auch zweitinstanzlich der hierzu benannte Zeuge A. gehört werden musste. [...]

Die behauptete Vertragsübernahme ist schon nicht hinreichend substantiiert dargetan. Die Bekl. legt zu der mündlichen Übernahmevereinbarung schon keinen in zeitlicher und örtlicher Hinsicht hinreichend bestimmten äußeren Geschehensablauf dar, der einer Beweiserhebung zugänglich wäre. Weiterhin bleibt mit der in die Zukunft weisenden Formulierung „zu übernehmen sind" offen, ob es betreffend das hier gegenständliche Mietobjekt bereits zu einer bindenden abschließenden Einigung, die einen Konsens über alle wesentlichen Vertragsinhalte voraussetzt, gekommen ist. Im Übrigen ist auch nicht ersichtlich, ob dieses zu den 30 Objekten gehörte, die per 27. Oktober 2010 - der Diktion im Aktenvermerk folgend - bereits „umgeschrieben" waren, und ob die Parteien der Übernahmevereinbarung nach Maßgabe der im Innenverhältnis von ihnen getroffenen Vereinbarung den hier gegenständlichen Mietvertrag selbst als von der GmbH bereits bindend übernommen angesehen haben. Selbst die behauptete Vereinbarung als gegeben unterstellt, scheitert eine wirksame Vertragsübernahme durch die P. GmbH (bzw. S. GmbH) mit der Folge des Ausscheidens der Bekl. aus dem Mietverhältnis im Ergebnis aber jedenfalls an der fehlenden Zustimmung der Vermieterseite. Die vorweggenommene Zustimmung in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages vom 10./14. November 1997 erfasst diese Vertragsübernahme nicht, da die Übernehmerin keine „Schwesterfirma" der Bekl. i. S. der Vertragsklausel, sondern ein rechtlich selbständiges und von dieser unabhängiges Unternehmen ist, wogegen sich die Berufung auch nicht wendet. Eine nachträgliche ausdrückliche Zustimmung der Vermieterseite zur Vertragsübernahme ist auch weiterhin nicht dargelegt. Ebenso wenig gibt das Berufungsvorbringen Anlass, abweichend vom angefochtenen Erkenntnis von einer nachträglichen konkludenten Zustimmung der Vermieterseite zu der Vertragsübernahme auszugehen. Der Umstand, dass die streitgegenständliche Filiale seit September 2009 tatsächlich von der P. GmbH (bzw. S. GmbH) betrieben worden sein mag und die Kl. ab einem bestimmten Zeitpunkt von dieser Mietzahlungen entgegen genommen hat, erlaubt aus der maßgeblichen Sicht des Erklärungsempfängers nicht bereits den Schluss auf eine konkludente Zustimmung zum Mieterwechsel, zumal der Zugang einer Information über einen Mieterwechsel, welchen die Bekl. erstinstanzlich allein auf einen dahin gehenden Serienbrief konkretisiert hat, von der Kl. bestritten und von der Bekl. nicht belegt ist. Hinzu kommt das Schreiben der S. GmbH an die Kl. vom 30. Januar 2012, worin diese dargelegt hat, dass der Gewerbebetrieb in dem vermieteten Objekt zuletzt durch sie ausgeübt wurde, „ohne die mietvertragliche Situation zu ändern" und Mietzahlungen (an die Kl.) „im verkürzten Zahlungsweg gemäß § 267 BGB geleistet wurden. Mit Schreiben vom 2. März 2012 hat die S. GmbH nochmals dezidiert in Abrede gestellt, selbst Mietpartei des streitbefangenen Objekts geworden zu sein. Dass nach dem an die Bekl. gerichteten Kündigungsschreiben vom 4. November 2011 ersichtlich im Zusammenhang mit der angestrebten Abwicklung des Mietverhältnisses - wie aktenbekannt - auch mit der S. GmbH korrespondiert wurde, belegt keineswegs, dass die Handelnden damit selbst vom Bestehen eines Mietvertrages zwischen ihnen ausgegangen sind. Dagegen spricht nicht zuletzt, dass sowohl die Mietdauerrechnung vom 30. Dezember 2009 - vor dem Kündigungsschreiben - als auch das Kündigungsschreiben selbst - auch wenn dieses der Bekl. nicht zugegangen sein

korrespondiert wurde, belegt keineswegs, dass die Handelnden damit selbst vom Bestehen eines Mietvertrages zwischen ihnen ausgegangen sind. Dagegen spricht nicht zuletzt, dass sowohl die Mietdauerrechnung vom 30. Dezember 2009 - vor dem Kündigungsschreiben - als auch das Kündigungsschreiben selbst - auch wenn dieses der Bekl. nicht zugegangen sein mag - gerade nicht an die S. GmbH, sondern an die Bekl. gerichtet waren. Weder spricht der Umstand, dass die Kl. und die S. GmbH Ende 2011/Anfang 2012 über einen „Anschlussmietvertrag" verhandelt haben mögen, zwingend dafür, dass die Verhandlungspartner davon ausgegangen sind, Parteien des bestehenden Mietvertrages gewesen zu sein, noch wird dies entscheidend durch die Tatsache gestützt, dass mit der S. GmbH über die Ablösung des Vermieterpfandrechts an in der Mietsache befindlichem Inventar korrespondiert wurde. [...]

Nach alldem ist es auf der Grundlage des Prozessvortrages der Bekl. nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die dargelegte Vereinbarung mit Blick auf das hier gegenständliche Mietverhältnis als lediglich im Innenverhältnis zwischen der Bekl. und der P. GmbH bzw. S. GmbH wirkende Freistellung gewertet hat, durch welche die Bekl. nicht aus ihrer mietvertraglichen Haftung befreit worden ist. [...]

b. Im Ergebnis ohne Erfolg wendet sich die Berufung auch dagegen, dass das Landgericht die Kl. als aktivlegitimiert angesehen hat. Die Kl. ist bei dem sich nach der Berufungsverhandlung darstellenden Sachstand zwar nicht feststellbar als Vermieterin in den Mietvertrag mit der Bekl. eingetreten (aa.). Sie ist aber jedenfalls aufgrund wirksamer Abtretung (§ 398 BGB) Inhaberin der streitgegenständlichen Mietzinsansprüche geworden (bb.).

aa. Die Kl. ist nicht gemäß §§ 57 ZVG, 578, 566 BGB in den 1997 von der Bekl. mit dem Voreigentümer W. geschlossenen Mietvertrag eingetreten.

Gemäß § 566 BGB, der nach § 57 ZVG im Falle der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung und nach § 578 BGB auch auf Grundstücke (Abs. 1) sowie Räume, die keine Wohnräume sind (Abs. 2), entsprechende Anwendung findet, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Maßgeblich für den Eintritt ist beim Erwerb durch Zwangsversteigerung - wie hier - der Zuschlag (§ 90 ZVG), während die Grundbucheintragung insofern nur deklaratorische Bedeutung hat (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 566, Rz. 53). Im Streitfall ist mit dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 4. Juli 2001 - 48 K 296/98 - gemäß §§ 57 ZVG, 578, 566 BGB kraft Gesetzes (dazu BGH, NJW 2010, 1309; NJW 2000, 711) zwischen der Bekl. und den Erstehern des Grundstücks ein Mietvertrag mit demselben Inhalt zustande gekommen. Ersteher waren indes nicht die Kl. bzw. deren Gesellschafter als BGB-Gesellschaft, vielmehr wurde die gegenständliche Liegenschaft ausweislich des Zuschlagsbeschlusses (§ 82 ZVG a. F.) den Streithelfern und als Eigentümer zu je 1/2 zugeschlagen, die lt. Grundbuchauszug am 7. Dezember 2001 dementsprechend ohne einen § 47 Satz 2 GBO a. F. entsprechenden Zusatz („als Gesellschafter bürgerlichen Rechts") als Miteigentümer zu je 1/2 im Grundbuch eingetragen wurden; streitig war vor der am 18. August 2009 in Kraft getretenen Rechtsänderung in § 47 GBO (Einfügung des Abs. 2) insofern nur, ob die GbR selbst als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden konnte (dazu BGH, GE 2006, 1607 = NJW 2006, 3716). Daraus folgt, dass die Ersteher hier nicht als Gesellschafter der GbR (§§ 705 BGB) Gesamthandseigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum (§§ 741 ff. BGB) in Form jeweils hälftigen Bruchteilseigentums an der Immobilie erworben haben, was einen unmittelbaren Eintritt der klagenden GbR in den Mietvertrag über §§ 57 ZVG, 578, 566 BGB ausschließt.

Ebenso wenig kann sich eine Vermieterstellung der Kl. daraus ergeben, dass - nach Klagevortrag - das Grundstück von den mit den Grundstückseigentümern personenidentischen Gesellschaftern in die Gesellschaft eingebracht wurde und das Betriebsmittel der GbR darstellt. Die Gesellschafter der Kl. mögen das Grundstück zum Zwecke der Nutzung durch die GbR erworben und sodann den Gebrauch des Grundstücks, auf das sich ihre Miteigentumsanteile beziehen, ebenso wie die gemeinsam verwalteten Mieteinkünfte in das Gesellschaftsvermögen der GbR eingebracht haben. Dies führt jedoch allein nicht über § 566 BGB zu einem Eintritt der GbR in den Mietvertrag, da sich an der rechtlichen Zuordnung des Miteigentums dadurch per se nichts geändert hat (OLG Düsseldorf, NZG 2001, 746; vgl. zur Einbringung allgemein Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 566, Rz. 60) und ein weiterer Veräußerungsakt diesbezüglich nicht behauptet wird. [...]

Als Konsequenz hieraus konnte die Kl. allenfalls durch eine nachfolgende wirksame rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme in den Mietvertrag der Bruchteilsgemeinschaft mit der Bekl. eintreten. Die bereits dargelegten allgemeinen Voraussetzungen für die Auswechslung eines Vertragspartners (s. o.) gelten für einen Vermieterwechsel in gleicher Weise. [...] Die Annahme des Landgerichts, dass die Kl. (GbR) in den Mietvertrag eingetreten ist - namentlich als Vermieter im Rechtsverkehr aufgetreten ist und „den Mietvertrag gelebt" hat - und dass die Bekl. dem konkludent zugestimmt hat, ermangelt einer belastbaren Grundlage im Tatsächlichen und erscheint unter den gegebenen Umständen keinesfalls zwingend. [...] Denn eine konkludente Zustimmung durch Mietzahlung an einen neuen Vermieter bedingt ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein und setzt regelmäßig die Kenntnis des Wechsels voraus (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., Rz. 42). [...] Auch wenn sich auf die Anfragen der Bekl. die GbR bei der Bekl. gemeldet und ein eigenes Konto für die Mietzahlungen angegeben hat, ergibt sich daraus allein aus der maßgeblichen Empfängersicht ohne Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte nicht zwingend der Schluss, dass diese eine Vermieterstellung einnehmen sollte. [...] Gerade im Bereich gewerblicher Vermietung ist es nicht unüblich, wenn die Verwaltung der Mietsache nicht vom Vermieter selbst vorgenommen wird. Die benannte Bankverbindung der GbR konnte ohne Weiteres als bloße Zahlstelle ohne Bedeutung für die Vermietereigenschaft des Kontoinhabers aufgefasst werden, worauf die Bekl. sich auch beruft. Aus den nämlichen Gründen kann auch daraus, dass die Kl. zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt die Mietdauerrechnung vom 30. Dezember 2009 gestellt und die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat, nicht zwingend auf eine Auswechselung des Vermieters geschlossen werden, dem die Bekl. konkludent zugestimmt hat. [...]

bb. Die Anspruchsinhaberschaft der Kl. ergibt sich jedoch aus der im Prozessverlauf durch die Streithelfer wirksam vor- und von der Kl. angenommenen Abtretung (§ 398 BGB) der streitgegenständlichen Mietzinsansprüche an die Kl.

Die Vornahme der Abtretung ist durch die vorgelegten schriftlichen Abtretungserklärungen der Streithelfer in tatsächlicher Hinsicht nachgewiesen und rechtswirksam. [...] Die isolierte Abtretung von Mietzinsansprüchen unterliegt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung aus Rechtsgründen regelmäßig keinen durchgreifenden Bedenken, da sie weder gegen ein Abtretungsverbot (§§ 398, 399 Hs. 1 BGB) verstößt, noch der Schutzzweck des § 566 BGB oder die enge Verbindung von Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag eine andere Beurteilung gebieten (BGH, GE 2003, 1209 = NJW 2003, 2987; Tischler in: L.-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 2, Rz. 111). Entgegen der im nachgelassenen Schriftsatz vom 24. Februar 2014 vertretenen Rechtssicht unterliegt es auch keinem Zweifel, dass die Kl. mit ihrem Schriftsatz vom 19. August 2013 die Klage jedenfalls auch auf Ansprüche aus übergegangenem Recht gestützt hat. Soweit die Bekl. darin eine Klageänderung sieht, unterliegt deren Zulässigkeit in der Berufungsinstanz keinen Bedenken, da der Senat sie schon aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit (BGH, MDR 2004, 1075; Zöller/Heßler, aaO., § 533, Rz. 6) jedenfalls für sachdienlich erachtet und auf unveränderter Tatsachengrundlage entscheiden kann (§ 533 ZPO). [...]

cc. Die Bekl. schuldet im verfahrensgegenständlichen Zeitraum die vertraglich vereinbarte Miete (§ 535 Abs. 2 BGB), weil das Mietverhältnis frühestens mit Zugang der lt. Zustellungsurkunde am 16. März 2012 der Bekl. förmlich zugestellten Klageschrift wirksam beendet worden ist. Die Frage nach einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546 a BGB) stellt sich im vorliegenden Rechtsstreit daher nicht.

Die Entscheidung des Landgerichts, dass die für die Zeit von Juli 2011 bis Februar 2012 geschuldete Miete insgesamt (richtig: 4.800 DM = 2.454,20 € + [19 % =] 466,30 € = 2.920,50 € * 8 Monate = 23.364,00 €, Landgericht aber) 23.314,28 € beträgt, gereicht der Bekl. nicht zum Nachteil und wird von der Kl. nicht angegriffen.

Erfüllung (§ 362 Abs. 1 BGB) des Zahlungsanspruches ist nicht eingetreten. Die Bekl. trägt vor, seit September 2009 selbst keine Mietzahlungen geleistet zu haben. Zahlungen der S. GmbH auf die hier gegenständlichen Mieten werden nicht schlüssig behauptet. Die für die Voraussetzungen von § 362 BGB darlegungs- und beweispflichtige Bekl. kann sich insoweit nicht mit Erfolg darauf zurückziehen, dass nach der internen Vereinbarung die Mieten von S. GmbH zu zahlen waren, da sie aufgrund der bestehenden schuldrechtlichen Sonderbeziehung gehalten war, sich die für einen substantiierten Sachvortrag erforderliche Sachkenntnis von dieser zu verschaffen.

dd. [...]

2. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache aus abgetretenem Recht (§§ 546 Abs. 1, 398 BGB).

Die von den Streithelfern wirksam vorgenommene Abtretung aller streitgegenständlichen Ansprüche umfasst auch den geltend gemachten Rückgabeanspruch (§ 546 BGB), wobei nach dem erkennbaren Willen die Rückgabe an die Zessionarin erfolgen soll und deren Rücknahmewillen (dazu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 546 a, Rz. 46) nicht zweifelhaft ist. Der Rückgabeanspruch aus § 546 Absatz 1 BGB ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gesondert abtretbar (BGH, GE 2009, 1248 = NZM 2009, 701; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 456, Rz. 61, und § 546 a, Rz. 46).

Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Bekl. ist - wie oben ausgeführt - Mieterin der streitgegenständlichen Liegenschaft. Das - vertraglich bis mindestens September 2017 fest geschlossene - Mietverhältnis ist durch außerordentliche fristlose Kündigung beendet. Die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung setzt gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB voraus, dass der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Nach den Feststellungen des Landgerichts sind diese Voraussetzungen erfüllt und das Mietverhältnis spätestens mit Zugang der in der Klageschrift vom 22. Februar 2012 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 a) und b) BGB wirksam beendet worden, da seit Juli 2011 keinerlei Mietzinsen mehr entrichtet wurden. Diese Annahmen bekämpft die Berufung vergeblich.

Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung unterliegt keinen durchgreifenden Bedenken. Zwar ist der - von der Bekl. wirksam bestrittene - Zugang der Kündigung vom 4. November 2011 erstinstanzlich nicht festgestellt und auch weiterhin nicht in geeigneter Form unter Beweis gestellt, was deren Wirksamwerden hindert (§ 130 BGB). Zu Recht und von der Bekl. unbeanstandet hat das Landgericht indes auf den Zugang der in der Klageschrift zulässigerweise erneut ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung abgestellt. Zutreffend hat das Landgericht auch einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bejaht, weil zum Zeitpunkt ihres Ausspruches die Mietzinsen seit Juli 2011 - und damit unzweifelhaft ein den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) und b) BGB entsprechender Betrag - offen standen. Rechtsbedenkenfrei hat das Landgericht angenommen, dass die Bekl. als Mieterin der Liegenschaft mit einfachem Bestreiten des Mietrückstandes nicht gehört werden kann (§ 138 ZPO). Bei einer Kündigung gemäß § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB muss der Vermieter nur die Rückstände darlegen; dagegen hat der Mieter die Beweislast für die rechtzeitige Erfüllung (Palandt/Weidenkaff, aaO., § 543, Rz. 58). Daran ändert sich auch dann nichts, wenn man davon ausgeht, dass die Mietzahlungen seit September 2009 nicht mehr von der Bekl., sondern von der S. GmbH erbracht wurden, weil die Bekl. aufgrund der mit der S. GmbH bestehenden schuldrechtlichen Sonderbeziehung verpflichtet war, sich die für einen substantiierten Sachvortrag erforderliche Sachkenntnis zu verschaffen, bevor sie sich im Prozess auf einfaches Bestreiten oder gar Bestreiten mit Nichtwissen (§ 138 Abs. 4 ZPO) zurückziehen konnte, und sich deswegen damit nicht von ihrer Darlegungs- und Beweislast befreien kann. Unabhängig davon, dass die Kündigung in der Klageschrift vordergründig namens der Kl. erklärt wurde, legen die gesamten Umstände nahe, dass dies zugleich mit Wirkung für die im Prozess als deren Vertreter agierenden beiden Mitgesellschafter erfolgte, die nach den obigen Feststellungen personenidentisch - woran nach dem Ergebnis der Anhörung der Streithelfer im Senatstermin vom 5. Februar 2014 begründete Zweifel nicht bestehen und von der Bekl. auch nicht aufgezeigt werden - als Ersteigerer der Immobilie auf Vermieterseite in den bestehenden Mietvertrag mit der Bekl. eingetreten waren, wovon auch die Berufung ausgeht. Nachdem die Bekl. im Übrigen eine diesbezügliche Rüge nicht unverzüglich ausgebracht hat (§ 174 BGB), wird die Wirksamkeit der Kündigung hierdurch nicht in Frage gestellt.

Aus den bereits aufgezeigten Gründen konnte die Bekl. auch der von der Kl. dargelegten Nichträumung der Mietsache nicht mit einfachem Bestreiten erfolgreich entgegen treten. Deswegen hat das Landgericht der für die behauptete Erfüllung (§ 362 Abs. 1 BGB) des Räumungsanspruches darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. die Berufung hierauf zu Recht versagt.

Die konkludente Genehmigung des Vermieters zu dem zwischen dem Vormieter und dem neuen Mieter vereinbarten Mieterwechsel kann nicht allein darin gesehen werden, dass der in Aussicht genommene neue Mieter sein Gewerbe in den gemieteten Räumen ausübt und Miete an den Vermieter zahlt.

Die Beklagte mietete unter dem 10./14. November 1997 von Herrn ... das Grundstück zum Betrieb einer Autoservice-Station. § 9 des Mietvertrages lautet u. a. wie folgt:

„Der Mieter ist zur Untervermietung bzw. Unterverpachtung an gleichartige Geschäfte berechtigt und wird den Vermieter rechtzeitig entsprechend informieren. Weiterhin gestattet der Vermieter dem Mieter die Übertragung des Vertrages auf eine Schwesterfirma oder im Fall der Änderung seiner Gesellschaftsform auf die neue Firma und auch die Rückübertragung."

Durch Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 4. Juli 2001 - 48 K 296/98 - wurde das Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung je zur Hälfte den Streithelfern zugeschlagen, die lt. Grundbuchauszug am 7. Dezember 2001 als Miteigentümer zu je 1/2 im Grundbuch eingetragen wurden. Die Beklagte bat mit an beide gerichteten gleichlautenden Schreiben vom 20. September 2001 um Mitteilung einer Bankverbindung für die Mietzahlungen, die zuletzt an den Zwangsverwalter erfolgt waren, und zahlte nach Bekanntgabe der Bankverbindung die Miete fortan weisungsgemäß an die Klägerin. Mit Kauf- und Übertragungsvertrag („Asset-Deal") vom 24./18. August 2009 erwarb eine Systempartner GmbH von der Beklagten zum Stichtag 1. August 2009 wirtschaftlich zudem unter „firmierenden Handelsbetrieb der Verkäuferin gehörende Wirtschaftsgüter". In § 1 Abs. 1 Ziff. 1.3 dieses Vertrages ist geregelt, dass die GmbH in die Mietverträge für den Firmensitz und das bestehende Filialnetz eintrete. Die Beklagte und die Systempartner GmbH sind rechtlich selbständige und unabhängige Unternehmen.

Gegen die erstinstanzliche Verurteilung auf Räumung des Mietobjekts und Zahlung von Mietzins für Juli 2011 bis Februar 2012 richtete sich die Berufung der Beklagten, die in dem Verhalten der Klägerin eine Zustimmung zur Vertragsübernahme durch die GmbH sah, die dadurch Mieterin geworden sei.

Nach Ansicht des OLG Saarbrücken war die Klägerin zwar nicht im Wege der Zwangsversteigerung in den Mietvertrag eingetreten. Denn das Betriebsgrundstück sei nicht ihr, sondern den Streithelfern und als Eigentümer zu je 1/2 zugeschlagen worden. Ebenso wenig könne sich eine Vermieterstellung der Klägerin daraus ergeben, dass – nach Klagevortrag – das Grundstück von den mit den Grundstückseigentümern personenidentischen Gesellschaftern in die Gesellschaft eingebracht worden sei und das Betriebsmittel der GbR darstelle. Die Klägerin sei aber jedenfalls durch die – auch nicht gegen § 566 BGB verstoßende – Abtretung (§ 398 BGB) Inhaberin der streitgegenständlichen Mietansprüche geworden; von der Abtretung sei auch der Räumungsanspruch umfasst gewesen.

Die Beklagte sei auch weiterhin Mieterin geblieben. Die notwendige Genehmigung der Vermieterseite zu dem zwischen der Beklagten und dem neuen Mieter vereinbarten Mieterwechsel könne nicht allein darin gesehen werden, dass der in Aussicht genommene neue Mieter sein Gewerbe in den gemieteten Räumen ausgeübt und Miete an die Klägerin gezahlt habe, zumal Mietzahlungen an die Klägerin ausdrücklich „im verkürzten Zahlungsweg gemäß § 267 BGB" geleistet wurden.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Wenn das Grundstück ausweislich des Zuschlagsbeschlusses zu je 1/2 den Gesellschaftern einer GbR zugeschlagen wird, erwerben diese gemeinschaftliches Eigentum (§§ 741 ff. BGB) in Form jeweils hälftigen Bruchteilseigentums an der Immobilie, was einen unmittelbaren Eintritt der damit personenidentischen GbR in den Mietvertrag über §§ 57 ZVG, 578, 566 BGB ausschließt. Auch wenn die Gesellschafter das Grundstück zum Zwecke der Nutzung durch die GbR erworben und sodann den Gebrauch des Grundstücks, auf das sich ihre Miteigentumsanteile beziehen, ebenso wie die gemeinsam verwalteten Mieteinkünfte in das Gesellschaftsvermögen der GbR eingebracht haben, tritt die GbR nicht allein deswegen über § 566 BGB in den Mietvertrag über das Grundstück ein.

Der ursprüngliche Mieter scheidet im Übrigen nicht allein dadurch aus dem Mietvertrag aus, dass er mit einem Mietinteressenten einen Mieterwechsel vereinbart; denn dazu bedarf es der Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung der inzwischen das Betriebsgrundstück erworben habenden Gesellschafter einer GbR kann nicht darin gesehen werden, dass der in Aussicht genommene neue Mieter sein Gewerbe in den gemieteten Räumen ausgeübt und Miete an die personenidentische GbR zahlt.

Richtig ist die isolierte Abtretung des Mietzahlungs- und damit auch des Räumungsanspruchs für wirksam gehalten worden.