Mieterwechsel

Mieterwechsel; Zwischenablesung; Gradtagszahl; zeitanteilige Umlage des verbrauchsabgängigen Heizungs- und Warmwasserkosten

1. Der Vermieter darf ohne anderweitige Vereinbarung weder den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten nach Gradtagszahlen noch den verbrauchsabhängigen Anteil der Wasserkosten zeitanteilig umlegen, wenn er die bei Mieterwechsel technisch mögliche Zwischenablesung unterlassen hat.

2. § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO betrifft nur den Fall, daß eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, gilt aber nicht, wenn trotz ordnungsgemäßer Funktion der Verbrauchserfassungsgeräte auf eine mögliche Zwischenablesung bewußt verzichtet wird.

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Ausgleich des in der Heizkostenabrechnung vom 23.9.2004 für den Zeitraum vom 1.12.2003 bis 30.4.2004 ermittelten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 395,54 Euro.

1. Unstreitig hat zwischen den Parteien auf Grund des Mietvertrages vom 10.10.2003 in der Zeit vom 1.12.2003 bis zum 15.9.2004 ein Mietverhältnis über eine 3,5-Zimmer-Wohnung im 3. Stock rechts des Vorderhauses auf dem Grundstück P.-Straße in Berlin bestanden.

Die Wohnung wird durch eine Öl-Zentralheizung mit Wärme sowie auch zentral mit warmem Wasser versorgt.

Die Aufwendungen hierfür werden nach dem Mietvertrag auf die angeschlossenen Wohnungen anteilig "entsprechend den gesetzlichen Vorgaben" umgelegt, wobei ein fester Anteil in Höhe von 50 % nach dem Verbrauch verteilt werden soll. Hierzu heißt es in dem Mietvertrag unter § 5 Abs. 4: "Der Mieter erkennt schon heute die bisherige Umlagepraxis als auch für ihn als verbindlich an." und unter Abs. 5: "Der Mieter erkennt das bisherige Ablesung- und Berechnungsverfahren auch für ihn als verbindlich an." Ferner ist unter § 10 Abs. 4 geregelt: "Mieterseits besteht kein Anspruch auf die Erstellung von Betriebskosten-, Heizkosten- oder anderen Abrechnungen bei zwischenzeitlichem Auszug. Alle Abrechnungen werden nur im Rahmen ihrer routinemäßigen Erstellung vorgelegt."

2. Die Heizkostenabrechnung vom 23.9.2004 für den Zeitraum vom 1.12.2003 bis 30.4.2004 begründet keinen Anspruch auf den dort ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 395,54 Euro.

a) Dabei kann zugunsten des Kl. davon ausgegangen werden, daß die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist.

(wird ausgeführt)

b) Der Kl. hat nicht schlüssig dargelegt, daß die Angaben über den individuellen Wärme- und Warmwasserverbrauch der Bekl. in der vorgelegten Abrechnung richtig sind und das Abrechnungsergebnis daher materiell zutreffend.

Ausweislich der Abrechnung sind die Verbrauchskosten für die Beheizung ausgehend von den insgesamt im Abrechnungszeitraum vom 1.5.2003 bis 30.4.2004 für die Wohnung ermittelten 40,53 Einheiten - wovon der Verbrauchswert der Heizung im Badezimmer mangels eines dort angebrachten Heizkostenverteilers lediglich geschätzt ist - nach den auf die Nutzungszeit der Bekl. entfallenden Gradtaganteilen und die Verbrauchskosten für die Warmwasserversorgung, ausgehend von den insgesamt in dem Abrechnungszeitraum für die Wohnung ermittelten 31,26 cbm zeitanteilig an den Bekl. zugerechnet worden. Diese Verteilungsmaßstäbe entsprechen weder den Vorgaben der Heizkostenverordnung noch einer wirksamen abweichenden Vereinbarung zwischen den Parteien.

(1) Nach § 9 b Abs. 1 HeizkV hat der Gebäudeeigentümer bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums eine Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen und nach Abs. 2 die nach dem erfaßten Verbrauch zu verteilenden Kosten auf der Grundlage der Zwischenablesung auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Nur wenn eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder wenn sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zuläßt, können nach § 3 i. V. m. Abs. 2 die gesamten Kosten zeitanteilig bzw. die Kosten des Wärmeverbrauchs auch nach Gradtagszahlen aufgeteilt werden. Daß diese Voraussetzungen hier vorliegen würden, behauptet der Kl. selbst nicht; es ist davon auszugehen, daß eine Zwischenablesung technisch möglich gewesen wäre.

(2) Nach § 9 b Abs. 4 HeizkV können von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen wirksam getroffen werden. Dies ist hier aber nicht geschehen.

(a) Die Bestimmung in § 10 Abs. 4 des Mietvertrages schließt lediglich den Anspruch auf Erstellung einer Zwischenabrechnung auf den Zeitpunkt des Auszugs aus. Eine Vereinbarung über die Modalitäten der turnusgemäßen Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ist darin nicht enthalten.

(b) Die Regelungen in § 5 Abs. 4 und Abs. 5 jeweils am Ende, wonach der Mieter die bisherige Umlagepraxis sowie das bisherige Ablesungs- und Berechnungsverfahren als verbindlich anerkennt, sind mangels hinreichender Bestimmtheit wirkungslos.

Es ist ihnen nicht zu entnehmen, welches die bisherige Umlagepraxis ist und welche Besonderheiten das bisherige Ablesungs- und Berechnungsverfahren aufweist. Insbesondere ergibt sich aus ihnen nicht, daß im Falle eines Nutzerwechsels innerhalb des Abrechnungszeitraums keine Ermittlung des Verbrauchs des ausscheidenden Nutzers durch Zwischenablesung erfolgt und statt dessen der in der Abrechnungsperiode insgesamt ermittelte Wärmeverbrauch nach Gradtagszahlen und der gesamte Warmwasserverbrauch zeitanteilig zwischen dem Vor- und dem Nachnutzer aufgeteilt werden soll. Eine entsprechende Auslegung nach §§ 133, 157 BGB ist nicht möglich.

Der Kl. hat auch nicht dargelegt, daß die Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages die angebliche bisherige Praxis bei der Erstellung von Heizkostenabrechnungen in der vom Kl. verwalteten Wohnanlage gekannt hätten, was diese ausdrücklich bestritten haben.

(3) § 12 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung, wonach der Nutzer das Recht hat, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen, greift hier nicht ein.

Er betrifft den Fall, daß eine Verbrauchserfassung nicht möglich ist, gilt aber nicht, wenn trotz ordnungsgemäßer Funktion der Verbrauchserfassungsgeräte durch Verzicht auf eine mögliche Zwischenablesung der tatsächliche Verbrauch der einzelnen Nutzer bewußt nicht ermittelt wird.

c) Mangels Kenntnis der richtigen Verbrauchswerte können die Bekl. die Abrechnung nicht selbst durch eine einfache Dreisatz-Rechnung korrigieren.

d) Auch eine Schätzung nach § 287 ZPO muß wegen unzureichender Anhaltspunkte ausscheiden.

Es ist durchaus denkbar, daß der individuelle Verbrauch von Heizenergie und Warmwasser des Vormieters sich - unabhängig von der Jahreszeit - erheblich von dem der Bekl. unterschieden hat.

e) DA die in der Abrechnung den Bekl. zugeschriebenen verbrauchsabhängigen Kosten die Klageforderung übersteigen, kann der Klage auch nicht zum Teil stattgegeben werden.