Mieterwechsel

Mieterwechsel; Kosten einer Zwischenablesung; Mietnebenkosten; Heizungskosten; Heizkostenabrechnung, verbrauchsabhängig; Heizperiode, Auszug vor Beginn; Zwischenablesung, Kosten; Betriebskostenvorschüsse, Abrechnung; Gradtage

1. Die Kosten einer Zwischenablesung sind nur dann umlagefähig, wenn sich der Mieter zur Übernahme dieser Kosten verpflichtet hat.

2. Zieht ein Mieter vor Beginn der Heizperiode aus, ist der Vermieter bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung zur Zwischenablesung berechtigt, aber nicht verpflichtet.

Die Kl. hat aufgrund des Mietvertrages Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Heizkostenvorschüsse, soweit sie die von ihr zu tragenden anteiligen Verbrauchskosten übersteigen. Dies trifft nur für die Kosten der Zwischenablesung in Höhe von 63,84 DM zu. Nach § 7 Abs. 2 HeizkostenVO gehören zwar auch die Kosten "der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung" zu den umlagefähigen Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungsanlage. Damit sind jedoch nur die Kosten der am Ende einer Heizperiode erforderlichen Ablesung der Wärmezähler oder Heizkostenverteiler gemeint. Die Kosten für Zwischenablesungen wegen Mieterwechsel fallen schon deshalb nicht darunter, weil sie nicht allen Mietern zugute kommen, sondern nur einzelnen. Auf den einzelnen Mieter sind diese Kosten nur dann umzulegen, wenn er sich zur Übernahme der Zwischenablesekosten vertraglich verpflichtet hat. Im übrigen sind solche Kosten - wie alle Betriebskosten - nur dann umlagefähig, wenn sie bei ordnungsgemäßer, das heißt in der Regel sparsamer Bewirtschaftung anfallen (vgl. KG ZMR 76, 204/206).

Zieht ein Mieter - wie hier die Kl. - vor Beginn der Heizperiode aus, die mangels anderweitiger Vereinbarung am 1. Oktober eines Jahres beginnt und am 30. April des folgenden Jahres endet, so ist eine exakte Berechnung der anteiligen Heizkosten unter Beachtung der HeizkostenVO nur möglich, wenn einerseits durch Zwischenablesung der tatsächliche Wärmeverbrauch bis zum Auszug festgestellt wird und andererseits die Anzahl der bis dahin angefallenen Heiztage berücksichtigt wird. Denn neben dem Wärmeverbrauch müssen die bis zum Auszug des Mieters tatsächlich angefallenen Betriebskosten der Heizung ermittelt werden, weil nur diese auf ihn umgelegt werden dürfen. Wird die Verteilung der Kostenanteile zwischen dem ausziehenden und dem neuen Mieter in solchen Fällen nicht aufgrund der tatsächlich registrierten Heiztage, sondern - wie hier - nach Gradtagen gemäß VDI-Richtlinie 2067, so entspricht das Ergebnis dieser wissenschaftlich anerkannten Schätzmethode allerdings eher den wirklichen Verhältnissen als die gröbere "Einheitsmethode", wonach der Einfachheit halber und zur Vermeidung eines unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwandes der vor Beginn der Heizperiode ausziehende Mieter überhaupt nicht an den Heizkosten zu beteiligen ist, diese vielmehr dem Nachfolger zur Last fallen. Welchen Preis die höhere Genauigkeit der Kostenermittlung nach Zwischenablesung und Gradtagen hat, zeigt allerdings der vorliegende Fall. Die Kosten für die Zwischenablesung sind fast so hoch wie die anteiligen Heizkosten für die Monate Mai bis August 1986. Das Gericht hält es im Hinblick auf die Verpflichtung des Vermieters zur Sparsamkeit beim Einsatz der Betriebskostenvorschüsse nach wie vor für zulässig, daß der Vermieter auf eine Zwischenablesung verzichtet, wenn ein Mieter vor Beginn der Heizperiode auszieht, und die bis dahin angefallenen Kosten, die in der Regel jahreszeitlich bedingt verhältnismäßig geringfügig ausfallen, allein dem neuen Mieter aufbürdet, der die Wohnung in der Heizperiode nutzt (vgl. Blümmel/Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung, 1. Aufl., 1982, S.70 m. w. N.). Diese etwas ungenaue Art der Heizkostenverteilung vermeidet unwirtschaftliche Kosten für die Zwischenablesung.

Der Vermieter ist danach nicht verpflichtet, wohl aber berechtigt, die anteiligen Heizkosten durch Zwischenablesung nach Gradtagen zu ermitteln, wenn der Mieter vor Beginn der Heizperiode auszieht. Der Mieter hat gegebenenfalls die so ermittelten anteiligen Heizkosten zu tragen.

Anmerkung: vgl. Anmerkung Blümmel in GE 88, 637