Mieters Anspruch auf betriebssichere Elektroanlage

1. Die mietvertragliche Vereinbarung eines Substandards ist zwar grundsätzlich möglich, soweit durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird.

2. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne eine betriebssichere Elektroanlage der zentrale Vertragszweck nicht verwirklicht werden kann; dieser Anspruch besteht auch dann, wenn durch die Mangelbeseitigung ein besserer Zustand als bei Vertragsschluss geschaffen werden muss.

3. Die fehlende Betriebssicherheit einer Elektroanlage rechtfertigt eine Minderung von 5 %.

4. Ein farblich nicht passender Anstrich der Heizungsrohre führt nicht zu einem vertragswidrigen Zustand.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen entsprechenden Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat. Die Elektroanlage ist nicht betriebssicher und damit nicht vertragsgemäß, sondern mangelhaft. Dieser Zustand ist nicht von der Kl. geschaffen. Er ist von der Bekl. auf deren alleinige Kosten abzustellen, und zwar auch dann, wenn durch die Mangelbeseitigung ein Zustand geschaffen werden müsste, welcher besser wäre, als der von der Kl. bei Beginn des Mietverhältnisses vorgefundene. Die hiergegen erhobenen Einwände der Bekl. bleiben ohne Erfolg.

Im Einzelnen: Dass die Elektroanlage nicht betriebssicher ist, steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der eMail der Elektro-B. GbR vom 26. August 2019 und dem mit dieser Mail übersandten Arbeitsbericht.

Ohne Erfolg bestreitet der Bekl. die Mangelhaftigkeit der Anlage, denn dieses Bestreiten ist ohne jegliche Substanz, indem es eine Auseinandersetzung mit den Ausführungen der Elektro-B. GbR vollständig vermissen lässt.

Indem die Elektroanlage nicht betriebssicher ist, ist sie auch nicht vertragsgemäß. Hiergegen kann die Bekl. nicht mit Erfolg einwenden, dass dies aber doch die Elektroanlage gewesen sei, die die Kl. so gemietet habe. Die Betriebssicherheit einer Elektroanlage ist für die Frage der Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung essentiell. Daraus folgt, dass schlicht und ergreifend keine Umstände vorstellbar sind, unter denen es jemals vertretbar wäre, eine nicht betriebssichere Elektroanlage als vertragsgemäß einzustufen. Zwar können Mietvertragsparteien grundsätzlich auch einen bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Substandard als vertragsgemäß vereinbaren. Das gilt aber nur so lange, wie durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 536 Rn. 319). Das aber ist der Fall, wenn die in der Wohnung verbaute Elektroanlage nicht betriebssicher ist.

Der nicht betriebssichere Zustand ist nicht von der Kl. geschaffen. Die Beweislast für die entsprechende Behauptung hat bei der Bekl. gelegen. Ein Beweisantritt ist nicht erfolgt.

Der entsprechende Mangel ist von der Bekl. auf deren alleinige Kosten abzustellen. Eine Kostenbeteiligung der Kl. kann die Bekl. keinesfalls verlangen, auch dann nicht, wenn sich die Betriebssicherheit der Elektroanlage nicht herstellen lassen sollte, ohne deren Standard gegenüber dem bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen zu verbessern. Denn ohne eine betriebssichere Elektroanlage kann der zentrale Vertragszweck, das Wohnen überhaupt, nicht verwirklicht werden, und diesen Vertragszweck hat ein Vermieter unter allen Umständen sicherzustellen. Soweit die Bekl. demgegenüber aus der Entscheidung des BGH vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18 - Honig zu saugen versucht, bleibt dies ohne Erfolg. Denn der BGH hatte sich im Rahmen dieser Entscheidung nicht mit dem hier beschriebenen zentralen Vertragszweck zu befassen, sondern lediglich mit Fragen des Dekorationsniveaus. Das ist ein Unterschied, der einen entscheidenden Unterschied macht.

Der Tenor zu 2. folgt aus § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB und beruht darauf, dass die fehlende Betriebssicherheit der Elektroanlage den Wohnwert mindestens um diejenigen 5 % verringert, welche die Kl. hier für sich reklamiert.

Der Tenor zu 3. beruht darauf, dass die Klage insoweit unschlüssig ist. Es mag ja sein, dass es schöner wäre, hätten die Heizungsrohre einen - noch dazu farblich passenden - Anstrich und wäre das Regenfallrohr ordentlich eingebunden, aber der Sachvortrag der Kl. genügt nicht, um einen wirklich vertragswidrigen Zustand der Heizungsrohre und des Balkons darzutun.

Auch bei mietvertraglicher Vereinbarung eines Substandards hat der Wohnungsmieter Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne diese der zentrale Vertragszweck (Wohnen) nicht verwirklicht werden kann. Die fehlende Betriebssicherheit einer Elektroanlage rechtfertigt eine Minderung von 5 %.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt von der Beklagten (Vermieterin) Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage in ihrer Wohnung, nachdem das von der Beklagten im Rahmen von umfassenden Modernisierungsmaßnahmen beauftragte Elektrounternehmen ein betriebssicheres Betreiben ausgeschlossen hat. Die Klägerin verlangt außerdem zur farblichen Anpassung das Streichen der Heizungsrohre in der gesamten Wohnung sowie die fachgerechte Herstellung des zu dem Balkon gehörenden Holzbelags. Die Klage hatte nur zum Teil Erfolg.

Die Elektroanlage ist nicht betriebssicher und damit mangelhaft. Die Klägerin hat Anspruch auf Mangelbeseitigung, auch wenn dadurch ein Zustand geschaffen werden müsste, der besser wäre als der von der Klägerin bei Beginn des Mietverhältnisses vorgefundene.

Die Betriebssicherheit einer Elektroanlage ist für die Frage der Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung essentiell. Es sind keine Umstände vorstellbar, unter denen es jemals vertretbar wäre, eine nicht betriebssichere Elektroanlage als vertragsgemäß einzustufen, auch wenn Mietvertragsparteien grundsätzlich auch einen bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Substandard als vertragsgemäß vereinbaren können. Das gilt aber nur so lange, wie durch diesen Substandard die Verwirklichung des eigentlichen Vertragszwecks, nämlich des Wohnens überhaupt, nicht gefährdet wird. Das aber ist der Fall, wenn die in der Wohnung verbaute Elektroanlage nicht betriebssicher ist. Die fehlende Betriebssicherheit der Elektroanlage rechtfertigt eine Mietminderung von 5 %.

Ein Anspruch auf farblich passenden Anstrich der Heizungsrohre hat der Mieter nicht, auch der Holzbelag auf dem Balkon stellt keinen vertragswidrigen Zustand dar.