Mieterparkplatz

Mieterparkplatz; Einheitlichkeit des Mietverhältnisses/mit angemietetem Parkplatz; Ergänzung/des Mietvertrages/Hinzumietung einer Garage; Kraftfahrzeugstellplatz/Wohnraummiete; Kündigung/eines Mieterparkplatzes; Mietvertrag/Teilkündigung; Parkplatz/Teilkündigung; Stellplatz/Teilkündigung; Teilkündigung/Parkplatz; Teilkündigung/Stellplatz; Teilkündigung/Garage

Die Teilkündigung eines mit der Wohnung angemieteten Parkplatzes ist grundsätzlich nicht zulässig.

...Den Kl. steht ein Anspruch aus § 556 BGB auf Herausgabe des von den Bekl. genutzten Parkplatzes nicht zu. Die von den Kl. erklärte Kündigung ist nämlich als Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses unwirksam.

Daß eine Kündigung einzelner Teile der Mietsache unzulässig ist, entspricht heute überwiegender Meinung (vgl. Nachweise bei Staudinger-Sonnenschein, § 564 Rdz. 26 (2. Bearbeitung 1981)), der sich die erkennende Abteilung anschließt.

Die gegenteilige Auffassung (vgl. etwa RGZ 114, 243 (245 f.)) berücksichtigt nicht hinreichend, daß das Mietverhältnis rechtlich eine Einheit und die vom Mietvertrag erfaßten Sachen ebenfalls eine rechtliche, in der Regel auch wirtschaftliche Einheit bilden. Der Kraftfahrzeugstellplatz im Hof und die Wohnung sind vorliegend einheitlich an die Bekl. vermietet worden. Dies ergibt sich daraus, daß die Nutzung von Wohnung und Stellplatz äußerlich miteinander zusammenhängen und funktional aufeinander bezogen sind.

Zwar beurteilt sich die Frage, ob bei der Überlassung mehrerer Mietobjekte ein einheitliches Mietverhältnis gegeben ist, in erster Linie nach dem Parteiwillen. Der Mietvertrag über die Wohnräume enthält über die Vermietung des Stellplatzes keine Regelung, denn die formularmäßige Bestimmung des § 24 Buchstabe P des Mietvertrages haben beide Parteien nie angewandt und ist auch auf den Stellplatz nicht bezogen.

Daraus, daß die Nutzung des Stellplatzes im Mietvertrag über die Wohnräume nicht geregelt worden ist, ist auch nicht etwa der Wille der Parteien zum Ausdruck gekommen, das Nutzungsverhältnis hinsichtlich des Stellplatzes rechtlich auf eine selbständige Grundlage zu stellen, vielmehr ist den Bekl. der Stellplatz von Beginn des Mietverhältnisses an - zunächst offenbar ohne besonderes Entgelt - überlassen worden, ohne daß hierfür eine besondere vertragliche Vereinbarung getroffen worden wäre. Die Kl. tragen selbst vor, daß eine besondere mietvertragliche Vereinbarung über den Stellplatz fehlt.

Auch aus der gesondert vereinbarten Nutzungsentschädigung läßt sich nicht schließen, daß die Parteien das Nutzungsverhältnis bezüglich des Stellplatzes auf eine eigene rechtliche Grundlage stellen wollten.

Mit der Vereinbarung über die Nutzungsentschädigung regelten die Parteien nur die Höhe des Entgelts für einen zum Zeitpunkt der Vereinbarung als bestehend vorausgesetztes Nutzungsverhältnis. Hinzu kommt, daß sich aus der gesonderten Vereinbarung einer Nutzungsentschädigung allein nicht darauf schließen läßt, die Parteien hätten die Nutzung von Wohnung und Stellplatz auf verschiedene Rechtsgrundlagen stellen wollen (vgl. auch LG Mannheim WM 1980, Seite 134).

Läßt sich nach alledem nicht erkennen, daß die Parteien die Nutzung von Wohnung und Stellplatz auf unterschiedliche Grundlagen gestellt sehen wollten, entscheidet sich die Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis gegeben ist, nach dem äußerlichen Zusammenhang der Mietobjekte. Dabei kann kein Zweifel daran bestehen, daß Kraftfahrzeugstellplätze im Hof eines Miethauses jedenfalls regelmäßig für die Benutzung durch die Mieter vorgesehen sind. Mietwohnung und Stellplatz sind eng aufeinander bezogen. In dem Augenblick, in dem das Mietverhältnis über den Wohnraum für den Mieter endet, ist auch der von ihm bis dahin genutzte Stellplatz im Hof für ihn ohne jedes Interesse.

Bei dieser Sachlage hätte es eines ausdrücklich erklärten anderslautenden Willens der Parteien - etwa in Gestalt einer ausdrücklich vom Mietvertrag über die Wohnräume unabhängig gemachten Nutzungsvereinbarung über den Stellplatz - bedurft, um von rechtlich getrennten Nutzungsverhältnissen auszugehen.

Anmerkung: In dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe, WM 1983, 166 lautet zur Teilkündigung eines Mieterparkplatzes die Beschlußformel:

Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später auch eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage, so liegt darin selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt, in der Regel nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrages. Eine neue selbständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist.

(OLG Karlsruhe, Beschluß vom 30.3.1983 - 3 RE-Miet 1/83)