Mietermodernisierungsvereinbarung

Mietermodernisierungsvereinbarung; Förderungsbetrag; Entschädigungsbetrag

Die von den Mietvertragsparteien in einer Mietermodernisierungsvereinbarung dem § 2 Abs. 5 der Richtlinie über die Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden (Fassung vom 5.4.1990, ABl. S. 684) nachformulierte Absprache über die Berechnung der an den Mieter vom Vermieter bei Mietende zu leistenden Entschädigung ist als AGB gemäß § 5 AGBG dahin auszulegen, daß der Förderungsbetrag den Entschädigungsbetrag nicht schmälert.

Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht den Kl. den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung der Entschädigung für die von den Kl. durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen in vollem Umfang zuerkannt.

Dabei kann dahinstehen, ob dieses Ergebnis mit der Argumentation des Amtsgerichts und der Zivilkammer 67 (vgl. GE 1996, 259 f.), welche für eine gleichlautende Entschädigungsvereinbarung entschieden hat, da der Mieter für die Berechnung des Entschädigungsbetrags für eine Mietermodernisierung im Falle seines vorzeitigen Auszugs sich von seinen Aufwendungen für die Modernisierungsmaßnahme gewährte Zuschüsse der WBK (IBB) nicht abziehen zu lassen braucht, erzielt werden kann.

Die Kammer hält - wie die Zivilkammer 67 und auch die Zivilkammer 62, die für die gleichlautende Vereinbarung gegensätzlich entschieden hat (vgl. GE 1996, 259) - den Wortlaut der zu § 2 Abs. 5 für mehrdeutig und daher auslegungsbedürftig im Sinne der §§ 133, 157 BGB, weshalb zugunsten der Kl. die ihnen günstigere Auslegung zugrunde zu legen ist (§ 5 AGBG).

Bei der Modernisierungsvereinbarung handelt es sich um ein Regelwerk, welches dem AGB Gesetz unterliegt und welches von der Bekl. im Sinne von § 1 AGBG gestellt worden ist.

Dies folgert die Kammer nicht nur aus der graphischen und textlichen Gestaltung der Vereinbarung, sondern insbesondere der Erklärung der Bekl. im Termin, nach der dieser eine Vielzahl von gleichlautenden Modernisierungsvereinbarungen vorliegen, die mit ihren Mietern geschlossen worden sind. Dieser rechtlichen Einordnung ist die Bekl. mit ihrem Schriftsatz vom 17. Juli 1997 auch nicht - in erheblicher Weise - entgegengetreten. Insbesondere vermag die Kammer nach dem Vortrag der Bekl. nicht zu erkennen, daß gerade die hier streitgegenständliche Klausel zwischen den Parteien nicht für eine Vielzahl von Verträgen ausformuliert worden ist (§ 1 Abs. 1 AGBG) oder zwischen den Parteien ausgehandelt ist (§ 1 Abs. 2 AGBG).

Gemäß § 5 AGBG gehen jedoch Unklarheiten bei der Auslegung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung zu Lasten des Verwenders, weshalb der Entschädigungsbetrag für die von den Kl. eingebaute Gasetagenheizung in deren Sinne ungeschmälert nach den von ihnen aufgewandten Modernisierungskosten ohne vorherigen Abzug der ihnen gewährten Zuschüsse durch die WBK (IBB) zu berechnen ist.

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, Textverantwortung nicht zu tragen, mit der Folge, daß der Geltungssinn nach der Methode der Gesetzesauslegung zu ermitteln wäre (vgl. Wolf/Horn/Lindacher, AGB Gesetz, Komm., 3. Aufl., § 5 Rz. 27), weil der Wortlaut ihrer Modernisierungsvereinbarung mit demjenigen der Richtlinie über die Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden vom 5. April 1990 (ABl. S. 384) in wesentlichen Punkten identisch ist.

Zum einen handelt es sich bei der Förderrichtlinie nicht um ein Gesetz, dessen Wiederholung nicht zu einer Anwendung von § 5 AGBG führen würde, sondern lediglich um eine Richtlinie. Zum anderen war die Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinie vom 5. April 1990 im Zeitpunkt des Vereinbarungsbeschlusses bereits ersetzt durch diejenige vom 12. März 1993, in welcher die auslegungsbedürftige Regelung unter § 2 Abs. 5 zugunsten der Mieter dahingehend geändert worden ist, daß anstatt "der vom Mieter aufgewendeten Kosten" die "Kosten der Mietermaßnahme" der Bemessung des Entschädigungsbetrages zugrunde zu legen sind, weshalb sich die Bekl. auch unter diesem Gesichtspunkt nicht mehr mit Erfolg auf den Wortlaut dieser Richtlinie berufen könnte.

Bei der durch das Land Berlin geförderten Modernisierung durch Mieter wurden formularmäßige Vereinbarungen getroffen, die sich an die Förderrichtlinie der WBK/IBB anlehnen.

Hinzuweisen ist insbesondere auf die Anlage 2 der "Mietermodernisierungsrichtlinien" vom 12. März 1993 und die dort enthaltene Mustervereinbarung (vgl. den Wortlaut in Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht '94 Seite 990).

Die Mustervereinbarung sieht vor, daß der Vermieter

a) im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter eine Entschädigung für die durchgeführten Maßnahmen zahlen muß,

b) der Entschädigungsbetrag aus den Kosten der Mietermaßnahmen abzüglich 10 % des Betrages für jedes volle Kalenderjahr nach Durchführung der Maßnahmen errechnet wird und

c) die Entschädigung höchstens 70 % der Kosten der Mietermaßnahmen beträgt.

Die mit den Mietern getroffenen Vereinbarungen enthalten meist auch noch den Satz, daß "Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt werden".

Bereits vor einiger Zeit führte diese nicht eindeutige Formulierung zu unterschiedlichen Landgerichtsentscheidungen.

Ob der Vermieter von der dem Mieter bei vorfristigem Auszug zu zahlenden Entschädigung die Zuschüsse der WBK/IBB abziehen darf oder ob der Mieter diese anrechnungsfrei behalten darf, ist umstritten (vgl. die Zusammenstellung der Rechtsprechung in GE 1996, 236).

Ein Rechtsentscheid des Kammergerichts steht dazu noch aus.

Die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat zwar durch Beschluß vom 5. August 1997 - 64 S 141/97 - dem Kammergericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, doch erscheint es eher unwahrscheinlich, daß das Kammergericht dazu einen Rechtsentscheid erläßt.

Die 61. Zivilkammer des Landgerichts Berlin befaßte sich mit dieser Frage in ihrem Urteil vom 28. Juli 1997 und meinte, Unklarheiten müsse der Vermieter sich entgegenhalten lassen, da es ein von ihm verwendeter Formularvertrag sei.

Die 61. Zivilkammer vertrat damit wie die 67. Zivilkammer des Landgerichts (GE 1996, 259) und in ihrem Vorlagebeschluß auch die 65. Zivilkammer des Landgerichts die Auffassung, dem Mieter stünde bei entsprechend vorfristiger Beendigung des Mietverhältnisses die Entschädigung ungekürzt um die Zuschüsse zu (bislang hat nur die 62. Zivilkammer, soweit ersichtlich, die Auffassung vertreten, die Entschädigung müsse um den Zuschußanteil gekürzt werden, GE 1996, 259).

Die 61. Zivilkammer wendet in der Begründung für ihre Entscheidung auf die Modernisierungsvereinbarung das Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen an, wonach Unklarheiten bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen - im Regelfall ist das bei Mietverträgen der Vermieter.

Demgegenüber könne sich der Vermieter auch nicht darauf berufen, die "Textverantwortung" nicht zu tragen, weil er sich an den Wortlaut der in den Förderrichtlinien enthaltenen Mustervereinbarung gehalten habe.

Die Begründung der Entscheidung geht nun wahrhaftig an der Lebenswirklichkeit vorbei. Die sah nämlich so aus, daß die Mieter auf ihre Vermieter zutraten mit der Bitte um Einverständnis zu solchen Modernisierungsmaßnahmen. Die Zustimmung des Vermieters war nämlich Voraussetzung für die Förderung der Maßnahme des Mieters durch die WBK/IBB. Gleichzeitig wurde aber dem Vermieter auch zur Bedingung gemacht, mit dem Mieter eine der Mustervereinbarung der Förderungsrichtlinien entsprechende private Vereinbarung zu treffen. Angesichts dieses Sachverhalts den Vermieter als Verwender einer solchen Klausel einzustufen, geht an der inneren Wahrheit völlig vorbei; tatsächlich ist der Mieter in diesen Fällen Verwender solcher Klauseln gewesen. Die Begründung des Urteils der 61. Kammer trägt also das gefundene Ergebnis nicht.

Sinn der Modernisierungsförderung für Mieter war weder eine unmittelbare Subventionierung des Mieters noch des Vermieters. Zuwendungszweck war vielmehr die Standardverbesserung der Wohnungen in Berlin und das besondere Interesse von städtebaulichen Entwicklungen (Schadstoffentlastung, Beseitigung von Wohnungsminderausstattungen, vgl. Ziffer 1.2 MieterModRL 93). Die mit den Standardverbesserungen normalerweise einhergehenden Mieterhöhungen sollten durch die Fördermittel begrenzt werden. Für den Vermieter ergaben sich daraus eher Nachteile (Verzicht auf eigene Maßnahmen und daraus resultierende Mieterhöhungen und gleichzeitig Verpflichtung zur Instandsetzung).

Auf den Weg einer ergänzenden Vertragsauslegung (§ 242 BGB), die Zuschüsse in diesen Fällen zu teilen, ist jedoch anscheinend noch niemand gekommen. Das wäre aber angesichts der gespaltenen Rechtsprechung ein gangbarer Weg, den Vermieter ihren Mietern in solchen Fällen vorschlagen könnten.