Mietermodernisierung

Mietermodernisierung; Aufwendungsentschädigung:WBK-Zuschüsse

Im Falle der Mietermodernisierung sind bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entschädigungspflichtig nur solche Aufwendungen des Mieters, die nicht bereits durch die Zuschüsse der WBK abgedeckt sind.

Die mithin zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg; die amtsgerichtliche Entscheidung war aufrechtzuerhalten. Denn der Kl. kann über den von dem Bekl. bereits gezahlten Betrag von 906,23 DM hinaus von diesem keine weitergehende Entschädigung für eigenverantwortlich vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen verlangen.

Ein weitergehender Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 2 Ziffer 5 der "Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen", die die Parteien am 28. März/22. Mai 1989 in bezug auf die Modernisierung und Instandsetzung des Badezimmers getroffen haben.

Dem Kl. ist zwar zuzugeben, daß diese Entschädigungsabrede, derzufolge bei der Ermittlung des vom Vermieter geschuldeten Entschädigungsbetrages "Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält", "nicht berücksichtigt" werden sollten, dahin verstanden werden kann, daß sein Entschädigungsanspruch gegen den Bekl. wegen der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin unmittelbar an ihn als Mieter geleisteten Zuschüsse (in Höhe von 2.648,45 DM) keinerlei Kürzung erfahren sollte. Vom Wortlaut getragen wird jedoch auch die Auslegung des Bekl., wonach die durch diese Zuschüsse abgegoltenen Aufwendungen bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages derart außer Betracht bleiben sollten, daß nur die nicht bezuschußten Kosten in die Berechnung einfließen und eine - prozentuale - Entschädigung lediglich in Höhe der Differenz zwischen Gesamtbaukosten und öffentlichen Zuschüssen geschuldet wird.

Aufgrund des mehrdeutigen Wortlauts bedurfte es einer an Sinn und Zweck der Entschädigungsvereinbarung orientierten Auslegung; wichtige Gesichtspunkte waren dabei - entsprechend §§ 133, 157 BGB - einerseits die berechtigten Belange beider Parteien und andererseits die Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs (Palandt-Heinrichs, zu § 133 BGB, Rz. 20). Danach ist jedoch vorliegend mit der angefochtenen Entscheidung des Amtsgerichts davon auszugehen, daß der Kl. Entschädigung nur insoweit verlangen kann, als seine Aufwendungen nicht bereits durch die Zuschüsse der Wohnungsbau-Kreditanstalt abgedeckt sind; Ansprüche in dieser Höhe hat der Bekl. aber bereits befriedigt.

Die Kammer vertritt die Auffassung, daß diese Auslegung - wie sie der Bekl. vertritt - dem Sinn und Zweck der umstrittenen Vereinbarung am ehesten entspricht. Entscheidend ist, daß der Bekl. bei einer vermieterseits durchgeführten Modernisierung die Zuschüsse aus öffentlicher Hand selbst erhalten und dadurch den eigenen Kostenaufwand erheblich reduziert hätte. Durch eine Vereinbarung, die ihn zwänge, für den Fall der dem Mieter gestatteten Modernisierung die gesamten Baukosten zu übernehmen, wäre der Bekl. demgegenüber unangemessen benachteiligt: Er müßte den Mieter auf Basis der Gesamtkosten umfassend entschädigen, ohne selbst Anspruch auf die Zuschüsse aus öffentlicher Hand erheben zu können. Umgekehrt wäre der Kl. unangemessen bevorzugt, da seine Aufwendungen quasi doppelt erstattet würden. Sein berechtigtes Interesse daran, einen Ausgleich dafür zu erhalten, daß die durch die eigenfinanzierte Modernisierung der Wohnung erzielte Wertsteigerung letztlich dem Eigentümer zugute kommt, wird durch den Zuschuß der Wohnungsbau-Kreditanstalt einerseits und die Entschädigung für die nicht bezuschußten Aufwendungen durch den Vermieter andererseits bereits angemessen berücksichtigt. Eine "doppelte" Entschädigung entspräche auch kaum den Maßstäben eines redlichen Geschäftsverkehrs, wie sie neben den Interessen der Beteiligten im Rahmen der Auslegung zu berücksichtigen sind.

Die dagegen gerichtete Argumentation der Berufung läßt zudem außer acht, daß dem Mieter nach dem Inhalt der umstrittenen Vereinbarung aus der eigenverantwortlich vorgenommenen Modernisierung/Instandsetzung gewisse sonstige Vorteile erwachsen (§ 2 Ziffer 2 bis 4): Danach verzichtet der Vermieter auf eine aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung ebenso wie auf weitere Modernisierung und damit auch auf weitergehende Mieterhöhung; darüber hinaus enthält die Vereinbarung eine Beschneidung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters wegen Eigenbedarfs bzw. wirtschaftlicher Verwertung.

Die Kammer tritt den Ausführungen der angefochtenen Entscheidung insbesondere auch insoweit bei, als das Amtsgericht die Ratio einer öffentlichen Bezuschussung von Mietermodernisierungen zur Begründung der Klageabweisung herangezogen hat. Es trifft sicher zu, daß bei einer solchen Förderung mit öffentlichen Mitteln nicht die Unterstützung des einzelnen Mieters noch die des Vermieters, sondern vielmehr die allgemeine Verbesserung der Wohnungssituation im Vordergrund steht; bei den entsprechenden Zuschüssen handelt es sich, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, um eine wohnungsbezogene Förderung.

Schließlich spricht auch der Umstand, daß die Frage der Zuschüsse in der Vereinbarung erst im sachlichen Zusammenhang mit den genauen Berechnungsmodalitäten zur Ermittlung des Entschädigungsbetrages angesprochen wird, in gewisser Hinsicht für die von dem Bekl. vertretene Auffassung, die Zuschüsse als solche nicht zu ignorieren, sondern von den Gesamtkosten abzusetzen.