Mietermodernisierung

Mietermodernisierung; Mitteilungspflicht

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Genehmigung einer Modernisierung, wenn er dem Vermieter Art und Umfang der Arbeiten mitgeteilt hat (§ 541 b BGB analog).

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung in die von ihm innegehaltene Wohnung.

Ob ein Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Durchführung von eigenen Modernisierungsarbeiten hat, ergibt sich letztlich mangels gesetzlicher Regelungen aus § 242 BGB. Für das Bestehen eines solchen Anspruchs auf Zustimmung ist es erforderlich, daß der Umfang und die Art der erforderlichen Arbeiten konkret dargetan werden, so daß der Vermieter überprüfen kann, ob die vom Mieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme überhaupt aus seiner Sicht genehmigungsfähig ist. Dafür wäre es erforderlich gewesen, daß der Kl. gegenüber der Bekl. eine entsprechende Erklärung abgegeben hätte, woraus sich der Umfang der Arbeiten ergibt (z. B. Rohrleitungsführung, Standort der Gastherme, Standort der Heizkörper etc.). Das Erfordernis der Darlegung der konkret durchzuführenden Maßnahmen ergibt sich aus einer spiegelbildlichen Anwendung des § 541 b BGB, da nur auf diese Art und Weise der Vermieter überprüfen kann, ob das von dem Mieter konkret geplante Vorhaben genehmigungsfähig ist. Dies ist vorliegend jedoch nicht geschehen. Die Übersendung eines Kostenvoranschlags ist nicht geeignet, diese Voraussetzungen zu erfüllen, da sich aus dem Kostenvoranschlag nur der finanzielle Aufwand und der Materialbedarf ergibt. Die den Vermieter letztendlich interessierenden Einzelheiten hinsichtlich der Art und Weise des Einbaus der Gasetagenheizung gehen aus dem Kostenvoranschlag jedoch nicht hervor. Es ist auch nicht ersichtlich, warum es dem Mieter nicht möglich bzw. unzumutbar sein soll, dem Vermieter eine konkrete Planung der von ihm beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme vorzulegen. Demgemäß war die Bekl. nicht verpflichtet, ihre Zustimmung zu dem ihr nicht konkret dargelegten Projekt zu erteilen.

Entgegen der Ansicht des Kl. läßt sich auch aus dem Schreiben der Bekl. vom 2. Oktober 1992 kein Anspruch auf Erteilung der begehrten Zustimmung herleiten. In diesem Schreiben hat die Bekl. zwar ihre allgemeine Bereitschaft zur Duldung eines Einbaus einer mietereigenen Gasetagenheizung erklärt; jedoch wurde diese Zustimmung von weiteren Voraussetzungen - nämlich Überlassung von Unterlagen, die die Prüfung, ob ein fachgerechter Einbau erfolgt, ermöglichen - abhängig gemacht. Darüber hinaus hat der Kl. die von der Bekl. gestellte Bedingung, nämlich Einbau eines Einsatzrohres, nicht erfüllt. Vielmehr will er die Frage, ob ein solcher Einbau notwendig ist, während der Arbeiten von dem Schornsteinfeger klären lassen. Auch unter diesen Voraussetzungen war die Bekl. zur Erteilung der Zustimmung nicht verpflichtet, zumal der Kl. auch nicht dargelegt hat, daß das Begehren der Bekl. überhaupt nicht sinnvoll oder notwendig ist, so daß das Verlangen des Einbaus eines solchen Rohres möglicherweise als rechtsmißbräuchlich angesehen werden könnte.

Nach § 541 b BGB hat der Vermieter vor einer Modernisierungsmaßnahme dem Mieter Einzelheiten schriftlich mitzuteilen; anderenfalls braucht dieser die Maßnahmen nicht zu dulden. Nicht geregelt ist im Gesetz, unter welchen Umständen der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme des Mieters zu dulden hat. Nach Treu und Glauben kann grundsätzlich ein Anspruch des Mieters bestehen, auf seine Kosten die Wohnung zu modernisieren, etwa eine Gasetagenheizung einzubauen.

In seinem Urteil vom 5. Dezember 1994 meinte das Landgericht Berlin, auch der Mieter müsse Art und Umfang der Arbeiten mitteilen, weil § 541 b BGB spiegelbildlich anzuwenden sei. Da der Mieter das unterlassen hatte, wies das Gericht die Klage auf Duldung der Modernisierung durch den Vermieter ab.

Die Entscheidung läßt die Frage offen, ob auch die anderen Anforderungen an die Mitteilungspflicht nach § 541 b BGB entsprechend gelten, wie etwa Schriftform oder die Frist. Wenn man das richtigerweise verneint, wäre auch während eines Rechtsstreits eine solche Ankündigung durch den Mieter möglich, sofern sie nur Art und Umfang der Arbeiten genau bezeichnet; darauf hätte das Gericht angesichts der zweifelhaften Rechtslage auch hinzuweisen.