Mietermodernisierung

Mietermodernisierung; Sicherheitsleistung

Muß der Vermieter eine Mietermodernisierung dulden, kann er Sicherheit in Höhe der Kosten des Ausbaus der Anlage verlangen.

Die Berufung (hat) keinen Erfolg.

Soweit das Amtsgericht eine Verurteilung der Bekl. zur Zustimmung zu einem Einbau einer Gasetagenheizung nur Zug um Zug gegen eine von den Kl. zu erbringende Sicherheit in Höhe von 10.000,- DM ausgesprochen hat, ist dies nicht zu beanstanden. Der Anspruch der Bekl. auf Stellung einer Sicherheit ergibt sich mangels einer entsprechenden Regelung im Gesetz ebenso wie der Anspruch des Mieters auf eine von ihm selbst durchzuführende Modernisierungsmaßnahme aus § 242 BGB (vgl. hierzu für den möglichen Anspruch des Mieters auf Gestattung einer Parabolantenne im Hinblick auf die Kosten der Wiederentfernung der Anlage OLG Karlsruhe in OLGZ 93/1151). Diesen Anspruch auf Leistung einer Sicherheit können die Bekl. auf Grund eines Zurückbehaltungsrechts geltend machen. Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts setzt nicht voraus, daß ein entsprechender formeller Antrag zur Verurteilung Zug um Zug gestellt wird (Palandt/Heinrichs, BGB, Rdz. 1 zu § 273 BGB). Es ist vielmehr ausreichend, wenn sich aus dem Gesamtvorbringen ergibt, daß ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden soll (Palandt/Heinrichs, a. a. O.). Dies ist vorliegend der Fall. Daß die Bekl. ein solches Zurückbehaltungsrecht geltend machen wollen, ergibt sich aus den Ausführungen auf Seite 2 und 3 des Schriftsatzes der Bekl. vom 3. Januar 1994. Demgemäß kommt es auch nicht darauf an, ob der Beklagtenvertreter im Termin zur letzten mündlichen Verhandlung noch einmal ausdrücklich auf ein Zurückbehaltungsrecht Bezug genommen hat. Entgegen der Ansicht des Kl. zu 1) ist der Anspruch der Bekl. auf Stellung einer Sicherheit durch den Kl. zu 1) nicht ausgeschlossen. Soweit der Kl. zu 1) sich hierfür darauf beruft, daß die Wohnung durch den Einbau der Gasetagenheizung eine Wohnwerterhöhung erfährt, greift dies nicht durch. Es steht nämlich keineswegs fest, daß sich diese Wohnwerterhöhung unbedingt zu Gunsten der Bekl. auswirken muß. Zum einen kann dem Vermieter, hier den Bekl., nicht eine solche Verbesserung aufgedrängt werden, zum anderen ist nicht sicher, ob die Wohnwertverbesserung auch noch zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses vorhanden ist. Des weiteren kann bzw. darf der Vermieter die durch den Mieter erfolgte Modernisierung dem Mieter gegenüber nicht mietwerterhöhend geltend machen.

Auch unter anderen Gesichtspunkten stellt sich die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts zur Durchsetzung des Sicherungsanspruchs nicht als unangemessen dar. Vielmehr hat der Vermieter ein billigenswertes In-teresse an einer Sicherheitsleistung. Unter Berücksichtigung des Umstands, daß der Kl. zu 1) über begrenzte finanzielle Mittel verfügt, ist es nicht zu beanstanden, wenn die Bekl. sich auf ihren Sicherungsanspruch berufen. Es ist ihnen nicht zumutbar, bei Beendigung des Mietverhältnisses möglicherweise für die Kosten des Ausbaus der Gasetagenheizung aufzukommen, weil der Kl. zu 1) wirtschaftlich dazu nicht in der Lage ist. Dieses Risiko kann der Kl. zu 1), der den Einbau der Etagenheizung gegen den Willen der Bekl. durchsetzen will, nicht noch zusätzlich auf diese abwälzen.

Die Höhe der zu leistenden Sicherheit, die sich offensichtlich an dem Aufwand für den Einbau der Gasetagenheizung orientiert, unterliegt ebenfalls keinen Beanstandungen. Hierbei ist zu beachten, daß der Ausbau einer kompletten Gasetagenheizung inklusive aller Nebenarbeiten ebenfalls sehr umfänglich ist.

Wann der Vermieter eine Modernisierung durch den Mieter zu dulden hat, ist im Gesetz nicht geregelt. Dies richtet sich daher allein nach Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Ähnlich wie bei der Anbringung einer Parabolantenne durch den Mieter hat der Vermieter auch stets einen Anspruch auf Sicherheitsleistung in Höhe der Kosten für den Rückbau, wie das LG Berlin in seinem Urteil vom 30. Juni 1994 festgestellt hat. Dabei ist es grundsätzlich zulässig, die Kosten an den Einbaukosten zu orientieren; bis zur Sicherheitsleistung des Mieters braucht der Vermieter die Baumaßnahme nicht zu dulden.