Mietermodernisierung

Mietermodernisierung; Duscheeinbau

1. Technische Neuerungen bzw. die Veränderung des Lebensstandards können zu einer Ausweitung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§§ 535 Satz 1, 536 BGB) führen.

2. Verlangt der Mieter deshalb die Zustimmung des Vermieters zu einer von ihm beabsichtigten Modernisierung, so kann der Vermieter diese Zustimmung jedenfalls dann verweigern, wenn sich daraus nicht unerhebliche Beeinträchtigungen und die Gefahr nachhaltiger Verschlechterung der Mietsache ergeben könnten; insbesondere bei nachhaltigen Eingriffen in die Bausubstanz ist der Vermieter grundsätzlich berechtigt, seine Zustimmung zur Mietermodernisierung zu verweigern.

Nach § 535 Satz 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Was unter dieser Verpflichtung zu verstehen ist, hat das Gesetz selbst in § 536 BGB näher beschrieben. Maßgebendes Kriterium für den Inhalt der Verpflichtung des Vermieters gem. §§ 535 Satz 1, 536 BGB ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache. Ihn zu bestimmen, ist Sache der Vertragsparteien, denn es besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit, soweit die §§ 535 bis 580 BGB sie nicht in Einzelheiten einschränken. Ist Gegenstand eines Mietvertrages eine Wohnung, so ist, selbst wenn es an einer ausdrücklichen Erklärung fehlt, im Zweifel anzunehmen, daß der vertragsgemäße Gebrauch die Benutzung als Wohnung ist. In diesem Rahmen umfaßt "Wohnen" alles, was zur Benutzung der gemieteten Räume als existentiellem Lebensmittelpunkt des Mieters und seiner Familie gehört, also die gesamte Lebensführung des Mieters in allen ihren Ausgestaltungen und mit allen ihren Bedürfnissen. Bei deren Verwirklichung kann sich der Mieter auch solcher Errungenschaften der Technik bedienen, die als wirtschaftliche Hilfsmittel aus dem gesamten Leben nicht mehr wegzudenken sind. Technische Neuerungen bzw. die Veränderung des Lebensstandards können folglich zu einer Ausweitung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen, insbesondere dann, wenn sie für weite Schichten der Bevölkerung eine Selbstverständlichkeit geworden sind und zum allgemeinen Lebensstandard gehören (BayObLG, WuM 1981, 80 ff.). Vermietet worden ist dem Kl. eine Wohnung ohne Bad. Der Vermieter kann im Mietvertrag verbindlich die Grenzen dafür festlegen, welche Veränderungen, Einrichtungen und Einlagen der Mieter schaffen bzw. in Gebrauch nehmen darf. Hier ist im Mietvertrag eine ausdrückliche Beschränkung des Mieters nicht vorgesehen; allerdings ist unter § 8 des Mietvertrages und ähnlich lautend unter § 16 der Anlage zum Mietvertrag ausdrücklich bestimmt, daß jede Änderung der Mietsache der schriftlichen Vereinbarung mit dem Vermieter bedarf.

Die Erteilung oder Versagung der Einwilligung steht im Ermessen des Vermieters, jedoch darf dieser sein Ermessen nicht mißbrauchen. Denn der auch die Vermieter- und Mieterpflichten beherrschende Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebietet es, daß der Vermieter nicht ohne triftigen Grund dem Mieter Einrichtungen versagt, die ihm das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestalten können, durch die er als Vermieter nur unerheblich beeinträchtigt und durch die die Mietsache nicht verschlechtert wird (BayObLG, aaO., 81). Sachbezogene, triftige Gründe ergeben sich für den Vermieter aber aus nicht unerheblichen Beeinträchtigungen und durch nachhaltige Verschlechterungen der Mietsache (OLG Karlsruhe, NJW 1993, 2815, 2816).

Unter Berücksichtigung der vorgenannten Grundsätze sprechen im hier zu entscheidenden Fall triftige Gründe für die Versagung der Erlaubnis. Denn der Einbau eines Duschbades stellt einen erheblichen Eingriff in die Haussubstanz dar. Zwar gehört das Vorhandensein eines Bades heute zum allgemeinen Wohnstandard; aber die Gefahr der Beeinträchtigung der unter der Wohnung des Kl. lebenden Mitmieter ist nicht unerheblich, denn auch bei Einbau der Duschanlage durch eine Fachfirma sind Beeinträchtigungen infolge von Durchfeuchtungen nicht auszuschließen. Hier ist der gravierende Eingriff in die Haussubstanz aber auch darin zu sehen, daß der Einbau des Duschbades den Abriß von Wänden notwendig macht und überhaupt zu einer grundrißmäßigen Änderung der Wohnung führt. Angesichts dieser Gefahr der Beeinträchtigung der Mitmieter und der Haussubstanz sowie der gravierenden Änderungen in der Bausubstanz war der Bekl. berechtigt, seine Zustimmung zu verweigern.

Zu einer baulichen Veränderung der Wohnung ist der Mieter grundsätzlich nicht berechtigt. Wenn es sich um eine Modernisierung handelt, darf nach Treu und Glauben der Vermieter die Zustimmung allerdings nur verweigern, wenn er dafür nachvollziehbare Gründe hat.

Dies nahm das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 13. Dezember 1994 an, wo es darum ging, ob ein Mieter eine Dusche einbauen durfte.

Das Landgericht meinte, auch bei Einbau durch eine Fachfirma seien Beeinträchtigungen der Mitmieter infolge von Durchfeuchtungen nicht auszuschließen. Darüber hinaus handele es sich um einen gravierenden Eingriff in die Haussubstanz, zu dem der Vermieter die Einwilligung verweigern dürfe.