Mietermodernisierung

Mietermodernisierung; Einbau einer Gasetagenheizung durch den Mieter bei vorhandenen Kachelöfen und GAMAT-Außenwandheizern

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten, wenn die Wohnung vermieterseits bereits mit Kachelöfen und GAMAT-Außenwandheizern ausgestattet ist.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die von den Kl. (Mietern) 1995 gemietete Wohnung ist in drei Zimmern mit Kachelöfen ausgestattet, ein Zimmer ist nicht beheizbar. Im Bad befindet sich eine Elektroheizung und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät.

Der Bekl. hat bereits andere Wohnungen im Haus nach Auszug der jeweiligen Mieter mit einer Gasetagenheizung ausgestattet. Die Kl. machen gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten geltend. Der Bekl. verweigert die Zustimmung, weil er eine höhere Miete bei einer Neuvermietung erzielen könne.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung verurteilt. Hiergegen wendet sich seine Berufung.

II. Die zulässige Berufung ist begründet, da die Kl. gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung haben. Nach der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin besteht ein solcher Anspruch nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an den Modernisierungsmaßnahmen hat, dieses das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegt, die Maßnahme zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnqualität führt und dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursacht, welche mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden können (LG Berlin, Urteil vom 8.2.2002, 64 S 355/01, MM 2002, 331). Diese Auffassung ist vom Verfassungsgerichtshof Berlin bestätigt worden (VerfGH Berlin, Beschluss vom 13.6.2003, 59/02, zitiert nach juris).

Die oben genannten Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor, da der Einbau einer Gasetagenheizung bei Vorhandensein der Beheizung mit Kachelöfen und GAMAT-Außenwandheizgeräten keinen nur minimalen Eingriff in die Substanz verursacht. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage geht regelmäßig mit dem Einbau einer Therme samt entsprechenden Leitungen einher. Wie dem der Klageschrift als Anlage K 2 beigefügten Angebot der Firma Heizungs-, Gas- Sanitärtechnik K. zu entnehmen ist, wären u. a. zudem neun Plattenheizkörper zu montieren, Stromzuleitungen zu ändern sowie Kalt- und Warmwasserleitungen für die Sanitärinstallation anzubringen. Dies stellt einen erheblichen Eingriff in das Eigentum des Bekl. dar. Auch nach den vom Verfassungsgerichtshof Berlin in der vorzitierten Entscheidung aufgestellten Grundsätzen steht ein solcher Eingriff in das Eigentum des Vermieters dem Anspruch der Kl. gemäß § 242 BGB auf Zustimmung zum Einbau der Gasetagenheizung entgegen. Revision zugelassen.

Ist die Wohnung vermieterseits bereits mit Kachelöfen und GAMAT-Außenwandheizern ausgestattet, hat der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten.

Der Mieter einer in den drei Zimmern mit Kachelöfen, im Bad mit Elektroheizung und in der Küche mit einem GAMAT-Außenwandheizer ausgestatteten Wohnung verlangte vom Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten, die der Vermieter verweigerte. Gegen das der Klage stattgebende Urteil der ersten Instanz richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 des LG Berlin Erfolg, die die Klage abwies. Ein Anspruch des Mieters auf eigene Modernisierung bestehe nur dann, wenn dieser (1) ein berechtigtes Interesse an den Modernisierungsmaßnahmen habe, (2) dieses das Interesse des Vermieters an der Substanzerhaltung überwiegen würde, (3) die Maßnahme zu einer erheblich besseren Wohnqualität führe, (4) dabei nur minimale Eingriffe in die Substanz verursachen würde, welche (5) mit geringen Mitteln wieder beseitigt werden könnten. Bereits an Letzterem fehle es, weil der Einbau der Gasetagenheizung mit dem Einbau der Therme samt entsprechenden Leitungen einhergehe sowie mit der Montage von neun Plattenheizkörpern und Leitungsänderungen verbunden sei.

Dem Urteil ist uneingeschränkt zuzustimmen. Einen normierten Anspruch des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen selbst ohne Einverständnis des Vermieters oder gegen dessen Willen vorzunehmen, gibt es nicht. Er lässt sich lediglich aus Vereinbarungen der Parteien herleiten (vgl. zu Modernisierungsvereinbarungen Heilmann, GE 2005, 42 ff.). Allerdings hat die Rechtsprechung immer wieder in Einzelfällen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242) einen solchen Anspruch bejaht. So soll der Mieter berechtigt sein, auch gegen den Willen des Vermieters eine Gasetagenheizung einbauen zu dürfen, wenn dadurch dem Vermieter keine schwerwiegenden Nachteile zugefügt und die Mietsache nicht nachhaltig verändert werde bzw. die Interessen des Vermieters und anderer Mieter des Hauses nicht beeinträchtigt werden (LG Berlin, Urteil vom 21. Juli 2003, 62 S 114/03, GE 2003, 1429), oder einen Kohlebadeofen durch einen Durchlauferhitzer zu ersetzen (AG Aachen, WM 1986, 88), weil damit kein Eingriff in die Bausubstanz verbunden sei.

Zu Recht hat die ZK 63 in dem von ihr entschiedenen Fall einen vom Vermieter nicht hinzunehmenden Eingriff in die Wohnung angenommen.