Mietermittlung allein über den Berliner Mietspiegel ohne Auseinandersetzung mit substantiellen Angriffen auf dessen Validität

Der verfassungsrechtliche Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs kann dadurch verletzt sein, dass das Instanzgericht bei der Beurteilung der Frage, ob ein Mietzins überhöht ist, trotz erheblicher tatsächlicher oder rechtlicher Einwendungen gegen den einschlägigen Berliner Mietspiegel auf diesen mit alten Formeln als alleinige Schätzgrundlage zurückgreift, statt ein kosten- und zeitaufwendiges Sachverständigengutachten einzuholen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Beschwerdeführer wendet sich gegen einen Beschluss des LG Berlin [ZK 66] in einem mietrechtlichen Berufungsverfahren. Der Beschwerdeführer ist Vermieter einer Wohnung in Berlin, der Äußerungsberechtigte zu 2 ist Mieter dieser Wohnung. Mit Mietvertrag vom 28. November 2018 vereinbarten der Beschwerdeführer und der Äußerungsberechtigte zu 2 eine Staffelmiete, beginnend mit einer Nettokaltmiete i.H.v. 826 €. Mit Urteil vom 15. Juli 2020 stellte das AG Kreuzberg fest, dass die Miete tatsächlich einen Betrag i.H.v. 670 € nicht übersteige. Die vereinbarte Miete überschreite die auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 gem. § 278 ZPO geschätzte ortsübliche Vergleichsmiete i.H.v. 605,02 € um mehr als 10 %. Es sei daher die mit dem Vormieter zum 1. August 2016 vereinbarte Staffelmiete i.H.v. 670 € zugrunde zu legen. Die nächste, zum 1. August 2018 mit dem Vormieter vereinbarte Staffelmiete i.H.v. 700 € sei nicht zu berücksichtigen, da sie innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sei. Die Berufung des Beschwerdeführers wies das Landgericht mit Beschluss vom 24. September 2021 zurück und ließ die Revision nicht zu. Zur Begründung führte es unter Bezugnahme auf einen vorangegangenen Hinweisbeschluss vom 9. August 2021 aus, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2019 um einen sog. „qualifizierten“ Mietspiegel handele, für den die gesetzliche Vermutung gelte, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete repräsentierten. Aufgrund des umfangreich erhobenen Datenmaterials stelle er regelmäßig eine bessere Grundlage dar als ein Sachverständigengutachten. Die mit dem Vormieter zum 1. August 2018 vereinbarte höhere Staffelmiete sei aufgrund der Bestandsschutzregelung des § 556e Abs. 1 BGB außer Acht zu lassen. Für die Zulassung der Revision bestehe keine Veranlassung. Insbesondere komme es nicht darauf an, ob der Beschwerdeführer von mehreren gleichgelagerten Fällen betroffen sei. Die gegen den Beschluss erhobene Anhörungsrüge des Beschwerdeführers wies das Landgericht mit Beschluss vom 10. November 2021 als unbegründet zurück.

Der Beschwerdeführer hat am 20. Dezember 2021 Verfassungsbeschwerde erhoben. Er rügt, dass die Entscheidung des Landgerichts Berlin seinen Anspruch auf rechtliches Gehör verletze und gegen das Willkürverbot verstoße. Dem Berliner Mietspiegel 2019 komme hinsichtlich des teuersten Berliner Bezirks Kreuzberg kein Erkenntniswert zu. Die dortigen Mieten würden im Mietspiegel nicht abgebildet, da sie zu den 25 % aus dem Mietspiegel entfernten Werten gehörten, für die der Mietspiegel selbst die Einholung eines Sachverständigengutachtens verlange. Damit sei die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage erschüttert.

Es sei deshalb das ausdrücklich beantragte Sachverständigengutachten einzuholen gewesen. Dies gelte auch deshalb, weil in die einzelnen Mietspiegelfelder nicht mehr Daten als in ein Sachverständigengutachten einfließen würden, diese bei einem Gutachten aber näher an der zu ermittelnden Wohnung lägen. Das Landgericht habe sich mit seinen Einwendungen jedoch nicht auseinandergesetzt, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete dennoch auf Grundlage des insoweit untauglichen Mietspiegels geschätzt. Das Landgericht habe des Weiteren willkürlich gehandelt, indem es den Mietspiegel unabhängig von durchgreifenden Einwendungen angewendet und damit die Festsetzung der Miethöhe auf eine private Gesellschaft unter Entzug jeder rechtsstaatlichen Kontrolle übertragen habe. Auch die Außerachtlassung der zum 1. August 2018 vereinbarten Staffelmiete unter Nichtanwendung von Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB ohne logische Begründung sei willkürlich erfolgt.

Die Verfassungsbeschwerde ist zulässig und begründet.

Der Beschluss des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer in seinem Recht auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 der Verfassung von Berlin - VvB -.

Das Recht auf rechtliches Gehör aus Art. 15 Abs. 1 VvB garantiert den Beteiligten eines gerichtlichen Verfahrens, sich mit tatsächlichen und rechtlichen Argumenten behaupten zu können. Das Gericht muss die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten dabei zur Kenntnis nehmen und in Erwägung ziehen (Beschluss vom 25. Januar 2023 - VerfGH 115/21 - Rn. 16, wie alle nachfolgend zitierten Entscheidungen des Verfassungsgerichtshofes abrufbar unter gesetze.berlin.de). Zwar muss es sich in seinen Entscheidungsgründen nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen.

Vielmehr ist grundsätzlich davon auszugehen, dass es das Vorbringen der Beteiligten zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat (Beschluss vom 18. Februar 2015 - VerfGH 173/13 - Rn. 11 m.w.N.). Das Grundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist grundsätzlich auch nicht allein dadurch verletzt, dass das Instanzgericht bei der Beurteilung der Frage, ob ein Mietzins überhöht ist, auf den einschlägigen Berliner Mietspiegel zurückgreift statt ein kosten- und zeitaufwendiges Sachverständigengutachten einzuholen (Beschluss vom 18. Oktober 1996 - VerfGH 112/96 - Rn. 18 ff.). Ein Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 VvB liegt jedoch vor, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass erhebliches tatsächliches oder rechtliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist (Beschlüsse vom 1. Juli 2015 - VerfGH 200/14 - Rn. 18 m.w.N. und vom 18. Oktober 1996, aaO.). Solche Umstände liegen etwa vor, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz ausreichend substantiierten entscheidungserheblichen Vortrags oder eines entsprechenden Beweisangebots in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (Beschluss vom 6. Juli 2004 - VerfGH 184/03 - Rn. 14). Welche Begründungstiefe im Rahmen dieser Berücksichtigungspflicht geboten ist, um die Einhaltung des Gebots des rechtlichen Gehörs jeweils ausreichend zu dokumentieren, hängt vom Einzelfall ab (Beschluss vom 1. Juli 2015, aaO.). Der von Verfassungs wegen erforderliche Begründungsaufwand ist dabei umso höher, je mehr Bedeutung die Verfahrensbeteiligten einem Argument beimessen und je näher es bei objektiver Betrachtung an die Tatbestandsmerkmale der streitentscheidenden einfach-rechtlichen Normen heranreicht. Er ist umso geringer, je abseitiger der Vortrag in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ist und je eher das Gericht erwarten kann, die Verfahrensbeteiligten kennten die Antwort auf ihre Argumente bereits, etwa weil sie sich über viele Verfahren hinweg in laufender Kommunikation mit dem Gericht über die immer gleichen Rechtsfragen befinden (aaO.).

Diesen verfassungsrechtlichen Maßstäben hält die angegriffene Entscheidung des Landgerichts zu der Berufung des Beschwerdeführers gegen das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts nicht stand.

Der Beschwerdeführer hat in beiden Instanzen erkennbar einen Schwerpunkt seiner Argumentation auf die aus seiner Sicht fehlende Indizwirkung des Berliner Mietspiegels gelegt. Er hat sowohl vor dem Amtsgericht Kreuzberg als auch vor dem Landgericht Berlin umfangreich zu Aspekten vorgetragen, die seiner Meinung nach gegen die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage für die streitgegenständliche Wohnung im Stadtteil Kreuzberg sprechen, und hierzu u. a. auf statistische Erhebungen der Investitionsbank Berlin (sog. IBB -Wohnungsmarktberichte) sowie auf einen Aufsatz von zwei Professoren für angewandte Statistik im Fachbereich Wirtschaftswissenschaft verwiesen (Frink/Rendtel, Zeitschrift für amtliche Statistik Berlin Brandenburg, 4/2019, Bl. 174 ff. d. A.).

In seinem die Berufung zurückweisenden Beschluss vom 24. September 2021 nimmt das Landgericht zunächst Bezug auf den vorangegangenen Hinweisbeschluss vom 9. August 2021. Zur Auseinandersetzung mit dem Vortrag des Beschwerdeführers in Bezug auf die Indizwirkung des Mietspiegels 2019 wird darin zusammengefasst ausgeführt, der als qualifizierter Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB einzuordnende Berliner Mietspiegel 2019 entfalte die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB. Er sei eine geeignete Grundlage für eine richterliche Schätzung gemäß § 287 ZPO. Aufgrund des ihm zugrunde liegenden umfangreichen Datenmaterials stelle er für die dem Gericht obliegende Schätzung eine bessere Basis als ein Sachverständigengutachten dar, weil in einem solchen nach gerichtlicher Erfahrung nur wenige Vergleichsobjekte berücksichtigt würden. Diese auch im Anhörungsrügebeschluss vom 10. November 2021 nicht erweiterte Begründung lässt sich in einem Argument zusammenfassen: Das Gericht müsse zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Schätzung vornehmen. Geeignete Grundlage dafür sei der Berliner Mietspiegel 2019. Ein Sachverständigengutachten sei keine bessere Erkenntnisquelle.

Eine in die Einzelheiten gehende Begründung dafür, dass das Landgericht damit die Angriffe des Beschwerdeführers auf die Validität des Mietspiegels als nicht stichhaltig und somit die Indizwirkung des Mietspiegels unverändert als nicht erschüttert ansieht, enthält die angefochtene Entscheidung nicht. Dies wird der in dieser Sache gebotenen Berücksichtigungspflicht als Ausfluss des Anspruchs auf Gewährung rechtlichen Gehörs nicht gerecht.

Die vom Beschwerdeführer angeführten Gesichtspunkte zur Infragestellung der Aussagefähigkeit des Berliner Mietspiegels 2019 bilden in dem gesamten fachgerichtlichen Vorprozess den zentralen Bezugspunkt für seine Rechtsauffassung. Es mag sein, dass der Beschwerdeführer zuweilen die Zweckbestimmung des Vergleichsmietensystems nach §§ 558 ff. BGB nicht ausreichend beachtet. Diese besteht nämlich nicht darin, dem Eigentümer das volle Ausmaß der am jeweiligen Markt realisierbaren Miete zu verschaffen, sondern allein in der Gewährleistung eines angemessenen marktorientierten Ertrags aus der Vermietung (vgl. Beschluss vom 16. Mai 2018 - VerfGH 171/16 - Rn. 31; Artz, in: Münchner Kommentar, BGB, 7. Aufl. 2016, § 558 Rn. 7). Daraus folgt jedoch nicht, dass der gesamte Vortrag des Beschwerdeführers schon im Ansatz nicht geeignet wäre, die Aussagekraft des Mietspiegels zu schwächen. Immerhin führt der Beschwerdeführer vor allem mit dem IBB-Wohnungsmarktbericht und dem Aufsatz von Frink/Rendtel Unterlagen zur Begründung seiner Position in das Verfahren ein, die nicht von vornherein als gewissermaßen systemsprengend außer Acht gelassen werden können. Das Landgericht führt auch nicht aus und es ist für den Verfassungsgerichtshof auch sonst nicht ersichtlich, dass es sich bei dem genannten Vorbringen um einen Vortrag handeln könnte, der schon in früheren oder parallelen Miethöhestreitverfahren vor der Kammer behandelt und beschieden worden wäre. Allein der Umstand, dass der Beschwerdeführer als Eigentümer und Verwalter einer Vielzahl von Wohnungen offenbar in erheblicher Zahl Mietstreitigkeiten führt und dabei möglicherweise immer wieder eine Art rechtliche Knebelung durch die mietrechtlichen Vorschriften und ihre Ausformung in der Rechtsprechung beklagt, kann und darf nicht dazu führen, über neues, erweitertes und substantiiertes Vorbringen von seiner Seite allein mit alten Formeln hinwegzugehen. Steht das neue Vorbringen vielmehr im Zentrum der Argumentation, so erfordert der Berücksichtigungsgrundsatz, dass das Gericht den Vortrag in seiner Begründung aufgreift und sich mit ihm auseinandersetzt. Allein die Kenntnisnahme durch das Gericht reicht dann nicht aus.

Die Verletzung rechtlichen Gehörs ist auch entscheidungserheblich. Die Rüge der Verletzung rechtlichen Gehörs kann nur dann Erfolg haben, wenn die angegriffene Entscheidung auf einem Verstoß gegen Art. 15 Abs. 1 VvB beruht, d. h. wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Gehörsgewährung das Gericht zu einer anderen Beurteilung des Sachverhalts oder in einem wesentlichen Punkt zu einer anderen rechtlichen Würdigung veranlasst und letztlich zu einer anderen, für den Beschwerdeführer günstigeren Entscheidung geführt hätte (Beschluss vom 28. September 2016 - VerfGH 135/15 - Rn. 15 m.w.N.; st. Rspr.). Diese Voraussetzung ist erfüllt.

Allerdings kann bei dem gegenwärtigen Verfahrensstand auch nicht festgestellt werden, dass die vom Beschwerdeführer angeführten und vom Landgericht nicht abgearbeiteten Gesichtspunkte gegen die ausreichende Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2019 bereits ohne weitere intensive Beurteilung ein solches Gewicht hätten, dass sie ein anderes rechtliches Ergebnis von vornherein erwarten ließen. Vielmehr erscheinen auch aus der Sicht des Verfassungsgerichtshofes durchaus Gegenpositionen erkennbar, die zunächst einer fachgerichtlichen Bewertung bedürfen. Da das Landgericht jedoch in keiner Weise auf die von dem Beschwerdeführer als besonders erheblich angesehenen Aspekte eingegangen ist und damit eine fachgerichtliche Einschätzung des Für und Wider gerade nicht vorgenommen hat, kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zu einer anderen tatsächlichen und rechtlichen Würdigung gelangt wäre, wenn es die vom Beschwerdeführer erhobenen Einwände hinreichend geprüft hätte.

Auf die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Verletzung des Rechts auf willkürfreie Entscheidung aus Art. 10 Abs. 1 VvB und der Garantie des gesetzlichen Richters nach Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB kommt es danach nicht mehr an.

Der VGH hat die Entscheidung des LG aufgehoben und die Sache an das LG zurückverwiesen. Die Entscheidung ist einstimmig ergangen.

Ob und wann der Berliner Mietspiegel allein als Schätzungsgrundlage für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, ist umstritten. Manchmal ist auch ein Sachverständigengutachten erforderlich (LG Berlin GE 2023, 596). Nimmt das Gericht jedoch substantiierte Einwendungen rechtlicher und tatsächlicher Art gegen den einschlägigen Mietspiegel nicht zur Kenntnis, statt ein kosten- und zeitaufwendiges Sachverständigengutachten einzuholen, ist der verfassungsrechtliche Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, so der Berliner Verfassungsgerichtshof in einer brandneuen Entscheidung.

Der Mieter hatte im Rahmen einer vereinbarten Staffelmiete einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt; das Amtsgericht stellte fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem Mietspiegel 2019 ergebe, um mehr als 10 % überschritten worden sei. Im Berufungsverfahren vor der ZK 66 des Landgerichts Berlin verwies der Vermieter auf den Wohnungsmarktbericht der Investitionsbank Berlin (IBB) und auf einen Aufsatz von zwei Professoren für angewandte Statistik, wonach die teuren Mieten in Kreuzberg im Mietspiegel nicht abgebildet seien, da sie zu den 25 % aus dem Mietspiegel entfernten Werten gehörten, für die der Mietspiegel selbst die Einholung eines Sachverständigengutachtens verlange. Deshalb müsse ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass der Berliner Mietspiegel 2019 als Schätzungsgrundlage wegen des umfangreich erhobenen Datenmaterials grundsätzlich besser geeignet sei als ein Sachverständigengutachten und wies durch Beschluss die Berufung zurück; die Revision wurde nicht zugelassen.

Auf die Verfassungsbeschwerde des Vermieters hob der Berliner Verfassungsgerichtshof den Beschluss der 66. Kammer auf und verwies die Sache an das Landgericht Berlin zurück.

Die substantiierten Einwendungen des Vermieters gegen den Mietspiegel dürften nicht von vornherein außer Acht gelassen werden, und das Gericht dürfe nicht mit „alten Formeln“ darüber hinweggehen. Es müsse sich vielmehr mit dem Vortrag in seiner Begründung auseinandersetzen; die bloße Kenntnisnahme durch das Gericht reiche nicht aus. Zwar könne es sein, dass der Vermieter die Zweckbestimmung des Vergleichsmietensystems nicht ausreichend beachte. Daraus folgt jedoch nicht, dass der gesamte Vortrag des Vermieters schon im Ansatz nicht geeignet sei, die Aussagekraft des Mietspiegels zu schwächen. Da das Landgericht in keiner Weise auf die vom Vermieter vorgetragenen Aspekte eingegangen sei, liege ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör vor.

Ähnlich auch der Aufsatz von Rendtel, Sebastian, Frink „Ist der Berliner Mietspiegel 2019 qualifiziert?“ in Stadtforschung und Statistik: Zeitschrift des Verbandes Deutscher Städtestatistiker, 34 (2021) S. 72. Auch wenn die Gerichte in der Regel den Mietspiegel als Schätzungsgrundlage zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranziehen, müssen sie substantiierten Einwendungen nachgehen. Das kann zu einem aufwendigen (und teuren) Sachverständigengutachten führen, wenn der Gutachter den Mietspiegel und dessen Beweiswert überprüfen soll (vgl. GE 2014, 763). Die Parteien sollten sich in einem solchen Fall darauf beschränken, ein (wesentlich günstigeres) Sachverständigengutachten schlicht über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu beantragen.