Mietermehrheit

Mietermehrheit; Mietpreisüberhöhung; Rückzahlungsanspruch; Ermächtigung; Zahlungsantrag

1. Rückzahlungsansprüche von überhöhten Mieten können mehrere Mieter nur gemeinsam gerichtlich geltend machen.

2. Auch wenn ein Mitmieter den alleinklagenden Mitmieter ermächtigt, die Zahlungsklage allein zu erheben, muß Zahlung an alle Mitmieter beantragt werden.

Zwischen den Parteien bestand vom 1. Juni 1990 bis 28. Fe-bruar 1993 ein Mietverhältnis über eine 2-Zimmer-Wohnung. Den Mietvertrag hatten als Mieterin unterzeichnet die Kl. und eine Frau P. Während der Mietzeit zahlten die Kl. und ihre Mitmieterin überhöhte Mieten an die Bekl. Mit ihrer Klage machte die Kl. ursprünglich einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten geltend. Am 7. März 1994 hat die Mitmieterin der Kl. eine "Vollmacht zur Prozeßführungsbefugnis" erteilt.

Die Klage ist zulässig. Zwar macht die Kl. allein einen Anspruch geltend, der ihr nur gemeinsam mit der Mitmieterin zusteht. Die se hat aber in der Erklärung vom 7. März 1994 der Kl. insoweit Prozeßführungsbefugnis erteilt. Die Kl. hat ein schützenswertes, eigenes rechtliches Interesse an dieser sogenannten gewillkürten Prozeßstandschaft. Das folgt daraus, daß sie als Mitglied einer Mietergemeinschaft einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten geltend macht. Dieser Anspruch steht ihr wirtschaftlich und rechtlich zu, wenn auch nur gemeinsam mit der Mit-mieterin P.

Die Klage war jedoch von Anfang an unbegründet.

(...) Entscheidend war hier, daß die Kl. allein einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten an sich geltend gemacht hat. In dieser Form war der Anspruch der Kl. nicht begründet. Die Kl. bildete mit der Mitmieterin ei-ne Mietergemeinschaft. Diese Gemeinschaft ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts anzusehen. Diese Gesellschaft hat während der Dauer der Mietzeit die überhöhten Mieten gezahlt und damit den Rückzahlungsanspruch erworben. Forderungen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind Gesamthandsforderungen, die nur durch Zahlung an alle Gesellschafter zur gesamten Hand erfüllt werden können, § 718 BGB (vgl. z. B. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., V Rn. 14). Dies gilt unabhängig davon, ob sich die Mietergemeinschaft und Gesellschaft zwischenzeitlich aufgelöst hat, da sie gemäß § 730 Abs. 2 Satz 1 BGB hinsichtlich derartiger Rück zahlungsansprüche noch als fortbestehend gilt. Auf seiten der Mieterinnen und damit auf Gläubigerseite bestand hier hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung der überzahlten Mieten eine gesamthänderische Bindung. Diese gesamthänderische Bindung hatte zur Folge, daß die Kl. nicht be-rechtigt war, diesen Anspruch geltend zu machen in der Form, daß Zahlung in vollem Umfang allein an sie verlangt wurde. Auch im Fall einer ge willkürten Prozeßstandschaft hätte sie hier nur Zahlung an beide Mieterinnen verlangen können.

Mehrere Mieter, die einen Zahlungsanspruch gegen den Vermieter haben, können diesen nur "zur gesamten Hand" geltend machen, es müssen also grundsätzlich alle klagen und die Zahlung muß an alle gefordert werden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein Mitmieter seine Ansprüche abgetreten hat.

Um diesen Unterschied ging es in einem Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 28. April 1994, wobei die Mitmieterin nur eine Vollmacht zur Prozeßführungsbefugnis erteilt hatte. Da die andere Mieterin auf Zahlung an sich selbst geklagt hatte, war dieser Klageantrag unbegründet.