Mietermehrheit

Mietermehrheit; Mitmieter; Kautionsrückzahlungsanspruch

Mehrere Mitmieter einer Wohngemeinschaft bilden eine BGB-Gesellschaft, so daß Ansprüche aus dem Mietvertrag wie etwa auf Rückzahlung der Kaution nur von allen Gesellschaftern gemeinsam eingeklagt werden können.

Das AG hat im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen. Allerdings ist die Klage bereits unzulässig, da es vorliegend bereits an der Prozeßführungsbefugnis der Kl. fehlt.

Eine solche ergibt sich weder kraft eigenen Rechts der Kl. noch im Hinblick auf deren Stellung als Teilberechtigte. Darüber hinaus liegen hier auch die Voraussetzungen der gewillkürten Prozeßstandschaft nicht vor.

Ausweislich des streitgegenständlichen Mietvertrages ist die in Rede stehende Mietwohnung nicht allein an die Kl., sondern an eine weitere Person, Frau Barbara T. vermietet, mit der die Kl. in Form einer Wohngemeinschaft zusammengelebt haben. Bei einer solchen Wohngemeinschaft ist regelmäßig davon auszugehen, daß die beteiligten Mitmieter eine BGB Gesellschaft bilden. Deren gemeinsamer Zweck kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1982, 170) auch in dem gemeinsamen Halten und Verwalten einer beweglichen oder unbeweglichen Sache bestehen, weshalb auch unter den Mitgliedern einer Wohngemeinschaft ein Gesellschaftsverhältnis angenommen wird (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I. Rn. 14; KG, Beschluß vom 30.3.1992 - 2 W 1331/92 - WuM 1992, 323; LG Saarbrücken, ZMR 1992, 60). Der von den Mitgliedern einer Wohngemeinschaft verfolgte Zweck liegt in der Ermöglichung des Zusammenlebens. Darüber hinaus verfügen die Wohngemeinschafter regelmäßig auch über ein nicht sehr bedeutendes Gesellschaftsvermögen. Gerade im Falle der nicht einvernehmlichen Beendigung des Zusammenlebens der Wohngemeinschafter zeigt sich, daß sich das gesetzliche Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft nach §§ 749 ff. BGB als wenig tauglich erweist, zumal der mietvertragliche Anspruch auf Gebrauchsüberlassung sich weder "in Natur" noch durch Verkauf teilen läßt und im übrigen wegen § 549 Abs. 1 BGB auch ohne Beteiligung des Vermieters überhaupt nicht abtretbar ist (LG Saarbrücken a.a.O.). Ist der streitgegenständliche Mietvertrag hiernach mit einer BGB-Gesellschaft geschlossen worden, handelt es sich aber nicht nur bei dem Gebrauchsüberlassunganspruch um eine Gesamthandsforderung, sondern stehen auch alle anderen Ansprüche aus dem Mietvertrag nur der Gesamthand, nicht dem einzelnen Gesellschafter zu. Der Gesellschafter einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist allein nicht berechtigt, eine der Gesamthand zustehende Forderung gegen einen Dritten im eigenen Namen geltend zu machen. Nach den §§ 709 Abs. 1, 730 Abs. 2 Satz 2 BGB können die Gesellschafter, falls nicht ein anderes vereinbart ist, die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich führen, mithin auch nur gemeinschaftlich die Forderung einklagen (siehe BGHZ 102, 153, 154). Nur in besonders gelagerten Fällen ist aber die Prozeßführungsbefugnis einzelner Gesellschafter zu bejahen. So hat der Bundesgerichtshof die Prozeßführungsbefugnis unter anderem dann zugelassen, wenn der andere Gesellschafter sich unter Zurückstellung der Gesellschafterinteressen im bewußten Zusammenwirken mit dem Schuldner weigert, an der Geltendmachung einer Gesellschaftsforderung mitzuwirken. Einzelne Gesellschafter können immer dann eine Gesellschaftsforderung einklagen, wenn sie an der Geltendmachung ein berechtigtes Interesse haben, die anderen Gesellschafter die Einziehung der Forderung aus gesellschaftswidrigen Gründen verweigern und zudem der verklagte Gesellschaftsschuldner an dem gesellschaftswidrigen Verhalten beteiligt ist (siehe BGH a.a.O.). Den klagenden Gesellschafter in diesem Fall auf den umständlichen Weg zu verweisen, zunächst die anderen Gesellschafter auf Mitwirkung an der Geltendmachung der Forderung zu verklagen, wäre bei Beteiligung des Bekl. am gesellschaftswidrigen Verhalten ein unnötiger Umweg (BGHZ 39, 14, 20).

Entgegen der Auffassung der Kl. ergibt sich vorliegend ihre Prozeßführungsbefugnis auch nicht aus der Vorschrift des § 432 BGB. Nach der gefestigten Rechtsprechung des BGH (NJW 1988, 1585, 1586) ist ein Gesellschafter im allgemeinen nicht befugt, einen Anspruch der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen einen Dritten im eigenen Namen gem. § 432 BGB geltend zu machen, was sogar dann gilt, wenn der Rechtsstreit von den vertretungsberechtigten Geschäftsführern der Gesellschaft geführt wird. Insoweit wird die Vorschrift des § 432 BGB durch die gesellschaftsvertragliche Regelung bzw. § 709 Abs. 1 BGB verdrängt. Etwas anderes hat die Kammer auch nicht in der zitierten Entscheidung vom 4. Oktober 1989 (GE 1989, 311) befunden. Dort war die Kl., die allein ohne den Ehegatten auf Räumung geklagt hatte, Gemeinschafterin und nicht Gesellschafterin.

Da die Kl. weder dargelegt haben, daß sie sich mit der Mitgesellschafterin, Frau T., gem. §§ 731 ff. BGB auseinandergesetzt haben und sich gerade auch aus der Berufungsbegründung ergibt, daß nunmehr Streit unter den Mitgesellschaftern besteht und sie ebensowenig eine der Ausnahmekonstellationen, wie das kollusive Zusammenwirken von Gesellschaftsschuldnern und die Mitwirkung verweigernden Gesellschaft, dargelegt haben noch hierfür auch nur ein Anhaltspunkt besteht, ist eine Prozeßführungsbefugnis der Kl. nicht ersichtlich.

Ebensowenig können sich die Kl. auf die Abtretung des anteiligen Rückzahlungsanspruchs durch Frau T. berufen, denn der Wirksamkeit der Abtretung steht § 719 Abs. 1 BGB entgegen.

Auch die Voraussetzungen der sogenannten gewillkürten Prozeßstandschaft liegen nach Auffassung der Kammer nicht vor. Zwar ist anerkannt, daß die Grundsätze der gewillkürten Prozeßstandschaft auch angewandt werden können, wenn ein Gesellschafter ermächtigt wird, einen Anspruch der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im eigenen Namen und auf eigene Rechnung gegen einen Gesellschaftsschuldner geltend zu machen. Gegen eine solche Anwendung bestehen schon deshalb keine durchschlagenden Bedenken, weil sich der oder die Mitgesellschafter mit der Klageerhebung einverstanden erklären müssen, so daß anders als im Fall der gesetzlichen Prozeßstandschaft im Sinne von § 432 BGB sichergestellt ist, daß der Prozeß nicht gegen den Willen der Gesellschafter geführt wird. Auch wird im Regelfall nicht zweifelhaft sein, daß der zur Klage ermächtigte gesamtvertretungsberechtigte Gesellschafter das von der Rechtsprechung geforderte eigene schutzwürdige Interesse an der klageweisen Verfolgung des Anspruchs der Gesellschaft besitzt.

Vorliegend fehlt es jedoch an der wirksamen Ermächtigung durch Frau T., die nicht festgestellt werden kann. Diese Ermächtigung liegt nicht schon im bloßen Auszug der Frau T. aus der Wohnung und in ihrem Verzicht auf die Auszahlung eines möglichen Kautionsrückzahlungsanspruchs.

Wenn mehr als eine Person an einem Mietvertrag beteiligt sind, bilden sie in der Regel eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, was insbesondere für die Vermieterstellung seine Tücken hat. Auf die zusammenfassende Darstellung von Gläser in GE 1997, 838 sei dazu hingewiesen. Probleme gibt es aber auch bei der Mieterseite, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 23. Mai 1997 zeigt. Mehrere Mieter verlangten nach Beendigung des Mietverhältnisses Kaution zurück, wobei allerdings nicht alle Mitmieter klagten.

Das Landgericht hielt die Klage für unzulässig, denn es handele sich um das Gesamthandsvermögen einer Gesellschaft, das nur von allen gemeinsam eingeklagt werden könne. Auch eine Abtretung des Rückzahlungsanspruchs von Mitmietern hielt das Gericht für unwirksam, da die Gesellschaft nach den §§ 731 ff. BGB zwar aufgelöst und auseinandergesetzt werden könne, die Abtretung einzelner Ansprüche des Gesellschafters aber nach § 719 BGB unwirksam sei. Die 63. Kammer schließt sich damit der Rechtsprechung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1996, 1117) an.