Mietermehrheit

Mietermehrheit; Mietvertragsabschluss; preisgebundener Wohnraum; Dachgeschossräume; Zubehörräume; Hobbyräume; Verjährungsfrist; Entreicherung; Teilwirtschaftlichkeitsberechnung

1. Die Ehefrau des Mieters, die im Vertragsrubrum nicht als Mieterin aufgeführt ist, erlangt allein durch die Unterzeichnung des Mietvertrages noch nicht die Stellung einer Mitmieterin.

2. Ausgebaute Dachgeschoßräume können auch dann als zu Wohnungen ausgebaute Zubehörräume i.S.d. § 7 Abs. 3 Satz 1 NMV angesehen werden, wenn sie keine eigene Kochgelegenheit aufweisen. Für die (restlichen) geförderten Wohnungen ist sodann eine neue Durchschnittsmiete auf Grund einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 33 bis 36 der Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln.

3. Hobbyräumen im Keller kommt grundsätzlich nicht die Wohnraumeigenschaft zu. Es handelt sich vielmehr in der Regel um Zubehörräume, für die ein von der Preisbindung des Objektes losgelöster Mietzins nicht vereinbart werden kann.

4. Die einjährige Verjährungsfrist des § 88 b Abs. 2 Satz 3 II. WoBauG gilt auch für konkurrierende Anprüche aus § 823 Abs. 2 BGB.

Der Mieter kann aber gegen den Vermieter seinen Anspruch aus unerlaubter Handlung trotz der Einrede der Verjährung in dem Umfang noch weiter verfolgen, in dem der Vermieter noch berei chert ist.

Eine Entreicherung muss der Vermieter darlegen.

Der Kl. ist berechtigt, diesen Anspruch selbst geltend zu machen. Denn nur er ist im Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt. Zwar hat auch seine Ehefrau den Mietvertrag mitunterzeichnet. Dennoch kann sie deswe gen nicht als Vertragspartei angesehen werden. Durch ihre Unterschrift un ter den Mietvertrag hat sie vielmehr nur die Stellung einer Bürgin erlangt. Da nur der Kl. im Rubrum als Mietvertragspartei aufgeführt worden ist, richtete sich das Vertragsangebot der Bekl. zum Abschluß des Mietvertrages auch nur an ihn. Seine Ehefrau konnte allein durch ihre Unterschrift ein an sie nicht gerichtetes Vertragsangebot nicht annehmen (Urteil der Kammer vom 22. April 1986 - 64 S 409/85 -, GE 1986, 1119). Aus der Sicht der Bekl. wa ren daher die Mietzahlungen des Kl. nicht Leistungen seiner Ehefrau, sondern allein Leistungen des Kl. Daher kann dahinstehen, ob die Ehefrau des Kl. ihm wirksam ihre vermeintlichen Ansprüche auf Rückzahlung preis rechtswidrig überzahlter Mieten abgetreten hat.

Nach § 88 b Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ist eine Mietzinsvereinbarung inso weit unwirksam, als das vereinbarte Entgelt die Kostenmiete übersteigt. Un streitig ist durch Bewilligungsbescheid der Wohnungsbaukreditanstalt vom 26. November 1982 eine Durchschnittsmiete von 10,-- DM monatlich pro qm Wohnfläche bewilligt worden. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 1. Okto ber 1982 war eine Wohnfläche von 91,12 qm vermietet, woraus sich eine Durchschnittsmiete von 911,20 DM errechnet. Ein Entgelt für einen Ab stellplatz war nicht zu entrichten, weil ein solcher nicht mitvermietet worden ist. Entgegen der Ansicht des angefochtenen Urteils ist jedoch diesem Be trag von 911,20 DM nicht ein Betrag von 450,83 DM für den Hobbykeller und das ausgebaute Dach hinzuzurechnen, sondern lediglich ein Betrag von 271,53 DM für das ausgebaute Dach und 10,-- DM Untermietzuschlag, so daß sich insgesamt eine preisrechtlich zulässige Miete von 1.192,73 DM errechnet.

Hinsichtlich des ausgebauten Daches schließt sich die Kammer der Auffas sung des angefochtenen Urteils an, daß es sich um Zubehörräume öffentlich geförderter Wohnungen handelt, die mit Genehmigung der Bewilligungsstel le zu Wohnungen ausgebaut worden sind. Der Kl. hat den Vortrag der Bekl. im Schriftsatz vom 15. Juni 1987, daß die Dachgeschoßräume über minde stens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 m haben - was sich auch aus der von den Bekl. mit diesem Schriftsatz eingereichten Schnittzeichnung des Hauses ergibt -, nicht mehr bestritten, so daß die An forderungen von § 62 Abs. 5 BauO Bln. in der Fassung vom 10. Dezember 1982 und § 46 Abs. 4 der BauO Bln. in der Fassung vom 28. Februar 1985 erfüllt sind. Zwar ist dem Kl. zuzugeben, daß gem. § 63 Abs. 5 BauO Bln. a.F. sowie § 45 Abs. 3 BauO Bln. n.F. jede Wohnung eine Küche oder Kochni sche haben muß sowie über einen Abstellraum verfügen muß, was hier un streitig nicht der Fall ist. Zu berücksichtigen ist aber, daß das ausgebaute Dachgeschoß nicht zu Wohnzwecken vermietet worden ist, was sich daraus ergibt, daß dessen Fläche nicht als Wohnfläche im Mietvertrag aufgeführt, sondern gesondert ausgewiesen worden ist. Da es sich zudem um Zubehör räume zu der von dem Kl. gemieteten Wohnung handelt, ist Voraussetzung für die Anwendung des § 7 Abs. 3 NMV im vorliegendem Fall nicht das Vor handensein einer Küche nebst Abstellraum. Die ausgebauten Dachge schoßräume gelten nicht als mit öffentlichen Mitteln gefördert. Für sie war aber - wie das angefochtene Urteil bereits zutreffend ausgeführt hat - eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen. Das ist hier in der genehmig ten Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolgt. Denn die Durchschnittsmiete ist dadurch von der Wohnungsbaukreditanstalt festgelegt worden, daß unter Berücksichtigung der Einkünfte aus Vermietung der Hobby- und ausgebau ten Dachgeschoßräume in Höhe von monatlich 450,83 DM die Kostenmiete festgesetzt worden ist. Von diesem Betrag war für die Ermittlung der preis rechtlich zulässigen Miete für die Dachgeschoßfläche auszugehen. Da sich dieser Betrag auf die Hobbyräume im Keller und die Räume im Dachge schoß bezieht, errechnet sich eine Quadratmetermiete von (450,83 DM : 57 qm =) 7,9093 DM. Nach der von den Bekl. eingereichten Grundrißzeichnung besteht das Kellergeschoß des Einfamilienhauses neben dem Hobbyraum mit 22,67 qm aus anderen Räumen. Damit verbleibt für das Dachgeschoß eine Fläche von (57 qm - 22,67 qm =) 34,33 qm, so daß sich für das Dachgeschoß eine preisrechtlich zulässige Miete von (34,33 qm x 7,9093 DM =) 271,53 DM errechnet.

Den Hobbyräumen im Keller kommt dagegen eine Wohnraumeigenschaft nicht zu. Dies ergibt sich bereits daraus, daß sie nicht die nach § 62 Abs. 5 Satz 2 BauO Bln. a.F. bzw. § 44 Abs. 1 BauO Bln. n.F. erforderliche lichte Höhe von 2,50 m, sondern nach dem eigenen Vortrag der Bekl. nur eine sol che von 2,45 m haben. Ferner sind sie nach § 62 Abs. 3 BauO Bln. a.F. auch deswegen nicht als Aufenthaltsräume anzusehen, weil es sich lediglich um Sport-, Spiel- und Bastelräume im Zusammenhang mit der Wohnnutzung handelt. Nach dem von den Bekl. eingereichten vom Kl. nicht mehr bestritte nen Grundriß des Kellergeschosses besteht dieses neben dem Hobbyraum (22,67 qm) aus einem Vorratsraum (11,27 qm), einem Heiz- und Öltankraum (17,14 qm), einem Hausanschlußraum (9,45 qm) und einem Kellerflur (2,26 qm). Bei diesen Räumen handelt es sich lediglich um Zubehörräume im Sin ne des § 7 NMV, welche zur Mindestausstattung der Wohnung gemäß § 40 Abs. 1 lit. f, h und i des II. WoBauG in der Fassung vom 30. Juli 1980 gehö ren. Für diese Zubehörräume kann ein von der Preisbindung des Objektes losgelöster Mietzins nicht angesetzt werden. Mit der ermittelten Wohnungs durchschnittsmiete des Einfamilienhauses ist vielmehr auch die Nutzung dieser Zubehörräume als abgegolten anzusehen, die nicht als Wohnraum genutzt werden können. Das entspricht auch dem Prinzip der Kostenmiete, die gem. § 3 Abs. 1 NMV als zulässige Miete die Enzelmiete sowie Umla gen, Zuschläge und Vergütungen gem. § 20 - 27 NMV umfaßt. Nach § 27 Satz 1 NMV kann der Vermieter neben der Einzelmiete für die Überlassung einer Garage, eines Stellplatzes oder eines Hausgartens eine angemes sene Vergütung verlangen. Daraus folgt umgekehrt, daß eine Vergütung für die Überlassung von - als Wohnung nicht nutzbaren - Kellerräumen nicht verlangt werden kann. Neben der Einzelmiete konnten die Bekl. gem. Nr. 8 der Anlage 1) zum Miet vertrag in Verbindung mit § 26 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 NMV einen Untermiet zuschlag von 10,-- DM verlangen. Zwar ist nach den Bekundungen der Zeugin M. bei der Vorbesprechung über den Mietvertrag ein "Extra-Geld für die Untervermietung" nicht vereinbart worden. Diese Vorbesprechung war aber nicht maßgebend, da nach den weiteren Bekundungen dieser Zeugin erst danach der schriftliche Mietvertrag von den Bekl. ausgefertigt, dem Kl. zugesandt und von diesem und seiner Ehefrau, der Zeugin, unterschrieben wurde. Angesichts der Tatsache, daß beide Parteien darüber einig waren, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, war auch für den Kl. erkenn bar, daß dessen Bedingungen auch dann gelten sollten, wenn sie von dem Ergebnis der Vorbesprechung abwichen. Das ist auch in § 20 Nr. 2 des Mietvertrages nochmals klargestellt, wonach außer den schriftlich festgeleg ten Vertragsbestimmungen keine weiteren Vereinbarungen getroffen word en sind. Der Kl., der nach den Bekundungen seiner Ehefrau den Mietvertrag nicht noch einmal in allen Einzelheiten geprüft hat, ist an seine Unterschrift gebunden.

Der entsprechende Rückforderungsanspruch aus § 88 b Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG ist zwar verjährt. Denn dieser Anspruch verjährte spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses am 31. März 1984 an, so daß die am 29. Oktober 1986 eingereichte Klage auf Rückzah lung die Verjährung auch nicht gem. § 270 Abs. 3 ZPO unterbrechen konnte.

Die einjährige Verjährungsfrist des § 88 b Abs. 2 Satz 3 II. WobauG gilt nach Auffassung der Kammer auch für konkurrierende Ansprüche auf Scha densersatz, die aus § 823 Abs. 2 BGB hergeleitet werden. Für die in § 88 b Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG aufgeführten Rückgewähransprüche sind nämlich die besonderen Verjährungsvorschriften des § 88 b Abs. 2 Satz 3 II. Wo BauG allein maßgeblich, ohne Rücksicht darauf, ob diese Rückgewähran sprüche auch aufgrund anderer Anspruchsgrundlagen gerechtfertigt sind, für die an sich sonst längere Verjährungsfristen gelten. Die dem Mietrecht eigentümlichen kurzen Verjährungsvorschriften sollen eine möglichst schnelle Auseinandersetzung zwischen Vermieter und Mieter wegen gege neinander bestehender Ansprüche gewährleisten (vgl. zu § 558 BGB: BGH NJW 1964, 545; NJW 1986, 2104; KG GE 1983, 1105 zu § 30 I. BMG). Die ser Zweck würde verfehlt und die Vorschrift ihrer rechtlichen und rechtspoliti schen, nämlich zur Erreichung des Rechtsfriedens beitragenden Bedeutung entkleidet werden, wenn sie nicht weit ausgelegt werden würde. Daher hat die Rechtsprechung ständig die Anwendung der kurzen Verjährungsvor schriften im Mietrecht auch auf konkurrierende Ansprüche für zulässig ge halten (BGH NJW 1986, 254; Anwendung des § 558 BGB auf vertragliche Ansprüche des Untermieters gegen den Vermieter auf Ersatz von Ver wendungen - BGH NJW 1986, 2104: Anwendung des § 558 BGB auf Ver mieterersatzansprüche wegen Verschlechterungen bei nach Brand fortge setztem Mietverhältnis). Die hierfür maßgebenden Gesichtspunkte gelten auch für die Verjährungsvorschriften des § 88 b Abs. 2 Satz 3 II. WoBauG.

Aufgrund des Vortrages des Kl. der Bekl. zu 2) sei bei der Vereinbarung der überhöhten Miete betrügerisch vorgegangen, käme auch ein Anspruch des Kl. gegen den Bekl. aus Verschulden bei Vertragsschluß in Betracht. Ind essen würde auch für einen derartigen Anspruch die kurze Verjährungsfrist des § 88 b Abs. 2 Satz 3 II. WoBauG gelten, weil anderenfalls der Zweck dieser kurz bemessenen Verjährungsfrist vereitelt und die gesetzliche Rege lung mit dem Ziel, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst schnell die gegenseitigen Ansprüche zu klären, ausgehöhlt würde.

Der Mieter, der erst nach Ablauf der Verjährungsfrist des § 88 b Abs. 2 Satz 3 II. WoBauG Ansprüche gegen den Vermieter geltend macht, ist zudem nicht schutzlos gestellt, soweit der Vermieter zugleich eine unerlaubte Handlung begangen hat.

Denn der Mieter kann seinen Anspruch aus unerlaubter Handlung gem. § 852 Abs. 3 BGB trotz eingetretener und vom schädigenden Vermieter einre deweise geltend gemachter Verjährung in dem Umfang weiter verfolgen, in dem der Vermieter noch bereichert ist (KG, RiM 1300, 1301). Die Anwend barkeit des § 852 Abs. 3 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter ergibt sich bereits aus dem Gesetzeswortlaut. Im übrigen ist in der Rechtsprechung auch zu anderen Vorschriften, die eine kurze Verjäh rungsfrist bestimmen, die Anwendbarkeit des § 852 Abs. 2 BGB bejaht worden (BGH, NJW 1987, 2072: Anwendbarkeit des § 852 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechte rungen der Mietsache auch dann, wenn diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, der Mieter aber insoweit die Ersatz pflicht vertraglich übernommen hat). Daraus ergibt sich, daß Vorschriften aus dem Recht der unerlaubten Handlung auch dann angewendet werden können, wenn konkurrierende Ansprüche aus anderen Vorschriften - hier § 88 b Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG - bestehen.

Nach der in erster Instanz durchgeführten Beweisaufnahme geht die Kammer davon aus, daß der Bekl. zu 2), für den die Bekl. zu 1) gemäß § 831 BGB haftet, in betrügerischer Weise dem Kl. vorsätzlich preisrechtlich unzulässige Mieten in Höhe des insgesamt zuerkannten Betrages abverlangt hat (wird ausgeführt).

Damit sind die Voraussetzungen des § 823 Abs. 2 BGB erfüllt.

Der Bereicherungsanspruch des § 852 Abs. 3 BGB behält die Rechtsnatur als Schadensersatzanspruch und erfordert dieselben Voraussetzungen wie der weitergehende verjährte Schadensersatzanspruch, die aber hier - wie oben festgestellt - gegeben sind. Der verjährte Deliktsanspruch wird nur in seinem Umfang auf das durch die unerlaubte Handlung auf Kosten des ge schädigten Kl. Erlangte beschränkt. Da mithin § 852 Abs. 3 BGB nur eine Rechtsfolgenverweisung darstellt (BGH, NJW 1987, 1377,1379) kommt es darauf an, ob der Bekl. zu 2) aufgrund der von ihm begangenen unerlaubten Handlung etwas erhalten hat, was er sonst nicht erhalten hätte (BGH, NJW 1987, 1377, 1380). Das ist hier hinsichtlich des zugesprochenen Betrages der Fall. Zwar wird die Haftung des Bekl. zu 2) nach den §§ 812 ff BGB dem Umfang nach begrenzt. Der Bekl. zu 2) hat aber nicht dargelegt, daß er gem. § 818 Abs. 3 BGB entreichert wäre.