Mietermehrheit

Mietermehrheit; Eheleute; Kündigung

Ausnahme vom Grundsatz, daß ein von Eheleuten geschlossener Mietvertrag nur von beiden gemeinsam gekündigt werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Rechtsvorgänger des Kl. haben mit einem Ehepaar einen Mietvertrag abgeschlossen. Der Ehemann zog vor über sieben Jahren aus der Ehewohnung aus. Die Ehefrau kündigte das Mietverhältnis allein. Vorliegend verlangt der Kl. die Herausgabe der Wohnung gegenüber ei-nem noch vorhandenen Untermieter. Dieser wendet sich gegen den Her-ausgabeanspruch mit der Begründung, die Ehefrau habe das Mietverhältnis unter der Bedingung gekündigt, daß ein neues Mietverhältnis mit ihm, dem Bekl., zustande käme. Insoweit konnte der Bekl. - abgesehen davon, ob eine bedingte Kündigung überhaupt zulässig ist - den Beweis nicht an-treten. Interessant wird auch die Entscheidung des Landgerichts zur Fra-ge, ob die Ehefrau das Mietverhältnis überhaupt allein kündigen konnte. Die Kammer hat diese Frage bejaht.

3. Dennoch war in dem zu entscheidenden Fall nicht an dem Grundsatz, daß der von den Eheleuten geschlossene Mietvertrag nur von beiden Eheleuten gemeinsam gekündigt werden kann, festzuhalten. Der Gesichtspunkt, daß die Kündigung, würde sie nur von einem von mehreren Vertragspartnern zugelassen, die Umgestaltung des Schuldverhältnisses zu Lasten des anderen am Vertrag Beteiligten zur Folge hätte, ist dann nicht mehr maßgeblich, wenn sich der andere erkennbar aus dem Mietverhältnis gelöst hat. Hier hat der Mitmieter G. P. die Wohnung vor sie-ben Jahren endgültig verlassen und will seinen Besitz an der Wohnung - für alle Beteiligten erkennbar - nicht mehr ausüben. Bei dieser Sachlage er-scheint das Erfordernis der Kündigung durch beide Vertragspartner als for-malistisch (vgl. dazu OLG Frankfurt/Main, GE 1991, 89, 91) und mit den Grundsätzen von Treu und Glauben schon deshalb nicht vereinbar, weil der verbleibende Vertragspartner, die Zeugin R. P., und der Kl. das Miet-verhältnis einverständlich beenden wollten und der andere Vertragspartner G. P. erkennbar kein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses mehr hatte.

4. Der Bekl. ist für seine Behauptung, die Zeugin P. habe das Mietverhältnis nur unter der Bedingung gekündigt, daß ein neues Mietverhältnis mit dem Bekl. zustande kommt, beweispflichtig geblieben.

Es kann dahinstehen, ob eine bedingte Kündigung überhaupt zulässig ist. Dies wird nur für den Fall bejaht, daß die Bedingung genügend bestimmt und klar ist und der Eintritt des künftigen ungewissen Ereignisses allein vom Willen des Empfängers abhängt (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl. 1989, Rdnr. 13 zu § 564 BGB). Selbst wenn diese Voraussetzungen hier vorliegen würden, träfe den Bekl. die Beweislast für eine bedingte Kün-digung. Dem Kündigungsschreiben der Zeugin P. vom 23. Juni 1989 ist aber nur eine unbedingte Kündigung zu entnehmen. Die Urkunde hat die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, so daß den Bekl. die Beweislast dafür trifft, daß entgegen dem Wortlaut des Kündigungsschreibens eine nur bedingte Kündigung erklärt werden sollte. Der Bekl. stützt seine dementsprechende Behauptung allein auf die bisherige Aussage der Zeugin P. in erster Instanz. Dieser Aussage ist aber eine Kündigung bzw. einverständliche Aufhebung des Mietverhältnisses unter der behaupteten Bedingung gerade nicht zu entnehmen. Die Zeugin P. hat zwar be-kundet, sie habe mit dem Kl. über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gesprochen; trotz der vom Kl. geäußerten Bedenken habe sie letztendlich den Eindruck gehabt, die Sache sei zugunsten des Bekl. erledigt. Daraus kann aber nicht gefolgert werden, die Zeugin P. habe die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. zur Bedingung ihrer Kündigung gemacht. Auch das Einverständnis der Zeugin mit der weiteren Abbuchung der Miete von ihrem Konto beruhte nur auf der Annahme, daß das Mietverhältnis fort-gesetzt werde. Zumindest konnte der Kl. daraus nicht entnehmen, daß die Zeugin die weitere Zahlung von der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. abhängig machte. Eine erneute Vernehmung der Zeugin P. war schon deshalb entbehrlich, weil die Zeugin auch nach der Behauptung des Bekl. die Kündigung jedenfalls nicht ausdrücklich unter der Bedingung der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. ausgesprochen hat. Selbst wenn die Zeugin im Fall der erneuten Vernehmung bekundet hätte, es habe ihrem Willen entsprochen, das Mietverhältnis nur aufzuheben, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. zustande kom-me, würde eine dementsprechende Willenserklärung gegenüber dem Kl. fehlen. Der Kl. durfte vielmehr von einer unbedingten Kündigung durch die Zeugin ausgehen.

5. Auch soweit mit der herrschenden Meinung als weitere Voraussetzung für die Entstehung des Herausgabeanspruches die Geltendmachung ge-genüber dem Untermieter zu fordern ist (so BGB - RGRK - Gelhaar, § 556 Rdnr. 17; RGZ 156, 150, 153), ist die erstinstanzliche Entscheidung nicht zu beanstanden. Es kann dahinstehen, ob in der Klageerhebung gleichzeitig die Geltendmachung des Herausgabeverlangens gesehen werden kann; jedenfalls ist in dem Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher aufgrund des Versäumnisurteils vom 23. Februar 1990, der den Bekl. mit Schreiben vom 2. April 1990 zur Herausgabe der Wohnung aufgefordert und anderenfalls die Zwangsräumung angedroht hat, ein den Anforderungen des § 556 Abs. 3 BGB entsprechendes Herausgabeverlangen zu se-hen.

III. Dem Bekl. war angesichts der zur Zeit in Berlin herrschenden Wohnungssituation eine Räumungsfrist bis zum 30. April 1991 zu gewähren. Die Bewilligung einer längeren Frist kam bereits deshalb nicht in Betracht, weil das Mietverhältnis von der Hauptmieterin gekündigt worden ist.