Mietermehrheit

Mietermehrheit; Anfechtung; Vermieterwechsel; Schönheitsreparaturen; Abgeltungsklausel; Quotenklausel

1. Ist der Mietvertrag von mehreren Mietern abgeschlossen, so kön-nen nur alle Mieter gemeinsam den Mietvertrag anfechten.

2. Wird ein bestehender Mietvertrag durch einen neuen Mietvertrag ersetzt und ist in der Zwischenzeit ein Eigentumswechsel eingetreten, so stehen Ansprüche aus dem alten Mietverhältnis nur dem früheren Vermieter zu.

3. Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat, ist insgesamt unwirksam, wenn sie einen Abgeltungsanspruch von 100 % vorsieht, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen; eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel kommt wegen des Verbots geltungserhaltender Reduktion nicht in Betracht.

I. Berufung der Kl.

1. Die Kl. kann ihren Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen aus § 326 BGB nicht auf das ursprünglich zwischen den Voreigentümern und dem Bekl. zu 1) durch Mietvertrag vom 23. August 1985 begründete Mietverhältnis stützen. Denn die Kl. hat nicht dargelegt, daß sie in das ursprüngliche Mietverhältnis eingetreten ist. Viel-mehr hat die Kl. am 4. März 1989 einen neuen Mietvertrag über die streit-befangene Wohnung mit dem Bekl. zu 1) und der Bekl. zu 2) geschlossen, der auch nicht wegen der von dem Bekl. zu 1) erklärten Anfechtung un wirksam geworden ist.

Der Mietvertrag vom 4. März 1989 konnte nicht wirksam allein von dem Bekl. zu 1) angefochten werden. Die lediglich von dem Bekl. zu 1) erklärte Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung war bereits wegen der gesamthänderischen Bindung der Bekl., die nur gemeinsam das Mietverhältnis anfechten konnten, nicht zulässig (BayObLG, WuM 1983, 107).

2. Der ursprüngliche Mietvertrag vom 23. August 1985 endete mit Abschluß des neuen Mietvertrages vom 4. März 1989. Bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen wurden am Tage der Beendigung des ursprünglichen Mietverhältnisses fällig und standen dem Vermieter zu. Die Kl. hat nicht vorgetragen, daß sie zu diesem Zeitpunkt bereits als Vermieterin im Grundbuch eingetragen war. Bis zum 1. März 1989 entstandene Schadensersatzansprüche standen deshalb dem ursprünglichen Vermieter und nicht der Kl. als Rechtsnachfolgerin zu (BGH, GE 1989, 37). Dies hat zur Folge, daß die Kl. Scha-densersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. aus positiver Forderungsverletzung nur insoweit geltend machen kann, als diese erst nach dem 1.3.1989 aufgrund des neu begründeten Mietverhältnisses entstanden sind. Hierfür ist die Kl. darlegungs- und beweispflichtig. Die Voraussetzungen für entsprechende Schadensersatzansprüche für das neu begründete Mietverhältnis hat die Kl. aber nicht schlüssig dargelegt. (wird ausgeführt)

3. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann die Kl. auch aus Ziffer 10 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag keinen Zahlungsanspruch gegen die Bekl. herleiten.

Die unter Ziffer 10 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vereinbarte Klausel ist gemäß § 111 Nr. 4 AGBG unwirksam, weil sie den Vermieter von der sich aus § 326 BGB ergebenden gesetzlichen Obliegenheit frei stellt, den Mieter zu mahnen und ihm eine Nachfrist zu setzen, bevor ein Anspruch auf vollen Ersatz der Kosten für die nach fünf Jahren erforderlichen Schönheitsreparaturen entsteht. Denn die Klausel gibt dem Vermieter einen Abgeltungsanspruch von 100 %, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als fünf Jahre zurückliegen. Hierdurch wird der Vermieter nicht nur von dem Erfordernis der Fristsetzung und Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB freigestellt, sondern der Mieter kann darüber hinaus Schönheitsreparaturen nur bis zum Ende des Mietverhältnisses durchführen, dagegen nicht mehr aufgrund der Auf-forderung des Vermieters innerhalb der von diesem gesetzten Nachfrist auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die in § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB als regelmäßige Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs (§ 326 Abs. 1 Satz 2 BGB) normierte Nachfrist ist aber keine bloßen Zweckmäßigkeitserwägungen dienende Regelung. Sie will vielmehr einen gerechten Interessenausgleich zwischen Gläubiger und Schuldner bewirken, indem sie letzterem die Möglichkeit eröffnet, den Vertrag zu erfüllen und ihm die nach Ablauf der Nachfrist drohenden Folgen klar vor Augen führt (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 24.8.1982 - 3 REMiet 3/82 - NJW 1982, 2829).

Daher hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10. Juli 1991 - XII ZR 105/90 - (GE 1991, 975 = NJW 1991, 2417) darauf hingewiesen, daß eine Fristsetzung vor Ablauf des Mietverhältnisses unwirksam ist, weil der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zur Erfüllung der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturenverpflichtung berechtigt ist, vor diesem Zeitpunkt demgemäß mit der Erfüllung dieser Verpflichtung nicht in Verzug geraten kann. Zudem hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluß vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88 - (GE 1988, 881) ausdrücklich betont, daß die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB formularmäßig nicht abdingbar sind.

Soweit der Bundesgerichtshof in diesem Beschluß von der Wirksamkeit der prozentualen Abgeltung ausgegangen ist, hat er die Wirksamkeit ge-rade damit begründet, daß dem Vermieter auch vor Ablauf der von der Rechtsprechung entwickelten oder vertraglich vereinbarten Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen ein finanzieller Abgeltungsanspruch zustehen können muß. Nur für den Fall des noch nicht vollständigen Ablaufs der Fristen für die Ausführung der Schönheitsreparaturen ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die formularmäßige Vereinbarung eines Abgeltungsanspruchs in der Form eines primären Zahlungsanspruchs zulässig. Wenn dagegen auch für den Fall eines vollständigen Ab-laufs der Renovierungsfristen eine Abgeltung in Höhe von 100 % der Ko-sten der Schönheitsreparaturen vereinbart wird, stellt dies eine gegen § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB verstoßende Regelung dar, für die kein Bedürfnis besteht.

Die Kammer weicht mit ihrer Entscheidung auch nicht von dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 10.4.1982 - 8 REMiet 3/81 - (NJW 1982, 1294) ab. Die vom OLG Stuttgart beurteilte Klausel befaßt sich in erster Linie mit der Regelung der Schönheitsreparaturen, wenn das Mietverhältnis vor deren Fälligkeit endet. Das OLG Stuttgart hatte daher eine von der vorliegenden Entscheidung inhaltlich verschiedene und sachlich abgrenzbare Rechtsfrage zu beantworten. Eine Vorlage zum Rechtsentscheid ist aber nur notwendig, wenn das erkennende Gericht dieselbe Rechtsfrage abweichend beantworten will (BGH, NJW 1981, 1040). Trotz der Aufnahme der gesamten Klausel in den Entscheidungssatz ist aber in dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart eine Aussage darüber nicht getroffen worden, ob 100 % Kostenersatz unter Ausschluß der Befugnis des Mieters, die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen zu lassen, verlangt wer-den kann. Nur diese Rechtsfrage hatte die Kammer abstrakt - unabhängig von den im vorliegenden Fall abgelaufenen Fristen - zu entscheiden, da es auch für die Wirksamkeit der Klausel insoweit, als bei einem kurzfristigen Mietverhältnis eine prozentuale Abgeltung möglich ist, auf die 100-%-Klausel ankam.

Die Unwirksamkeit der formularmäßigen Vereinbarung über die 100-%-Abgeltung betrifft nämlich die Klausel im Ganzen, nicht nur den gegen das Klauselverbot verstoßenden Teil (vgl. u. a. BGHZ 84, 114; 96, 25). Dies er-fordert der Schutzzweck des AGB Gesetzes. Dieses wertet die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln als eine objektiv zur Benachteiligung des Gegners des Verwenders geeignete Störung des Rechtsverkehrs, und zwar vor allem deshalb, weil es der rechtsunkundige Verwendungs-gegner in der Regel nicht auf einen Prozeß ankommen läßt, sondern eine Vertragsabwicklung nach Maßgabe der AGB einschließlich der unwirksamen Klauseln hinnimmt. Ein solches Verhalten darf die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen und fördern, daß sie eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gesetzlich noch zulässige Maß teilweise aufrecht erhält.

Auch ein Mieter, der seit vielen Jahren eine Wohnung nicht mehr bewohnt hat, kann noch zu Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verurteilt werden. Dies geht aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 31. März 1992 hervor.

In dem betreffenden Fall war einer von mehreren Mietern neun Jahre vor dem Prozeß bereits ausgezogen, jedoch nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden.

Die 63. Kammer des LG Berlin, von der dieses Urteil stammt, vertritt auch die Auffassung, daß zum Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch die fiktive Mehrwertsteuer gehört - bekanntlich sind sich die Kammern des Landgerichts Berlin in dieser Frage nicht einig.

Schließlich entschied das Gericht auch noch, daß ein Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht dadurch ausgeschlossen ist, daß die Nachmieter die erforderlichen Renovierungen unentgeltlich übernommen haben.

Ebenfalls mit Schönheitsreparaturen befaßte sich eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 13. Dezember 1991. Dabei ging es vor allem um die Frage der sogenannten "Erfüllungsverweigerung".

Die Erfüllungsverweigerung ist bei Streit um unterlassene Schönheitsreparaturen deshalb von Bedeutung, weil damit die komplizierte Vorschrift des § 326 BGB für den Vermieter entschärft wird.

§ 326 BGB schafft die Voraussetzungen und legt fest, wie sich der sogenannte Leistungsanspruch des Vermieters in einen Schadensersatzanspruch umwandelt.

Normalerweise hat der Vermieter, wenn der Mieter durch Vertrag die Schönheitsreparaturen übernommen hat, lediglich einen Leistungsanspruch gegenüber dem Mieter - das heißt, der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen oder ausführen zu lassen.

Einen Schadensersatzanspruch (Geld) hat der Vermieter dagegen nur dann, wenn

a) der Mieter trotz Aufforderung und trotz einer zwingend erforderlichen sogenannten Nachfristsetzung (zweite Frist zur Durchführung) keine Schönheitsreparaturen ausführt oder

b) wenn der Mieter sich von vornherein klipp und klar und eindeutig auf den Standpunkt stellt, er werde in keinem Fall Schönheitsreparaturen durchführen. Letzteres nennt man Erfüllungsverweigerung.

Liegt Erfüllungsverweigerung vor, bedarf es nicht der komplizierten Nachfristsetzung nach § 326 BGB, sondern der Vermieter kann dann sofort Schadensersatz verlangen.

Im Zusammenhang mit dieser sogenannten Erfüllungsverweigerung entschied das Landgericht Berlin, daß dann, wenn der Mieter dem Vermieter nach Vertragsbeendigung vorschlägt, Schönheitsreparaturen und Wiederherstellungsarbeiten durch einen Nachmieter zu erbringen, dies keine Erfüllungsverweigerung darstellt. Also Vorsicht: Schlägt der Mieter eine solche Verfahrensweise vor, so muß der Vermieter zwingend darauf dringen, daß nicht der Nachmieter, sondern der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt; und es muß dann eine entsprechende Nachfrist gesetzt werden, wenn der Mieter nicht tätig wird. Erst dann wandelt sich der Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch um.

In der Entscheidung beschäftigte sich das Gericht auch mit der Frage der Abrechnung über eine Kaution. Es hat dabei die Auffassung vertreten, daß die Pflicht des Vermieters, über eine Kaution abzurechnen, auch die Pflicht umfasse, Ansprüche, für deren Sicherung die Kaution da sei, in Zahlungsansprüche umzuwandeln, wenn es sich nicht um Zahlungsansprüche handele. Der Vermieter dürfe eine solche Abrechnung nicht in der Schwebe halten, um die Kaution behalten zu können.

In einer Entscheidung vom 3. März 1992) hatte sich das Landgericht u. a. mit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturen-Klausel zu befassen.

Diese Klausel basierte auf einer vom OLG Stuttgart in einem Rechtsentscheid für zulässig gehaltenen Abgeltungsklausel.

Solche Abgeltungsklauseln besagen, daß der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei Auszug, wenn noch keine Schönheitsreparaturen aktuell fällig sind, einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat.

Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig; diejenige, die das Landgericht ablehnte, sah aber einen Abgeltungsanspruch von 100 % vor, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als 5 Jahre zurücklägen.

Neben diesem Problem spielte in der Entscheidung auch eine Rolle, ob ein Mietvertrag, der von mehreren Mietern abgeschlossen wurde, von nur einem der Mieter angefochten werden kann. Das Landgericht hat diese Frage verneint.