Mietermehrheit

Mietermehrheit; Rückzahlungsanspruch für überzahlte Miete; Bestandsschutz von preisgebundenen Mieten; Mietpreisüberhöhung; Auskunftsanspruch

1. Einer von mehreren Mietern kann im eigenen Namen Mietzinsrückzahlungsansprüche geltend machen, wenn er Leistung an alle verlangt.

2. Ehemals preisgebundene Mieten haben Bestandsschutz; das gilt nicht nur für Altverträge, sondern zumindest für die bis zum 1. September 1995 abgeschlossenen Mietverträge.

3. Der Mieter kann sich in solchen Fällen nicht allein auf § 5 WiStG berufen, sondern muß vorher Auskunft über die Höhe der Preisbindungsmiete verlangen.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung ohne Rechtsgrund geleisteter Mieten gemäß § 812 Abs. 1 BGB, § 5 WiStG, § 134 BGB.

1. Die Kl. ist allerdings aktivlegitimiert und also befugt, die Forderung ohne den Mitmieter U. K. geltend zu machen.

Zwar bilden mehrere Mieter, die als Wohngemeinschaft einen Mietvertrag abschließen, regelmäßig eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. KG WuM 1992, 323; OLG München ZMR 1994, 216; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rz. 23) und sind daher im Außenverhältnis grundsätzlich nur gemeinsam zur gerichtlichen Geltendmachung von Gesellschaftsforderungen berechtigt.

Die Berechtigung der Kl. ergibt sich jedoch jedenfalls aus § 432 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann die Kl. als Gesamtgläubigerin jede aus dem Mietverhältnis folgende Leistungspflicht der Vermieterinnen im eigenen Namen gegebenenfalls geltend machen.

Die Kl. ist bezüglich eines etwaigen Mietzinsrückzahlungsanspruches aus § 812 Abs. 1 BGB, § 5 WiStG, § 134 BGB gemeinsam mit dem Mitmieter U. K. Gesamtgläubigerin. Die Vermieterinnen würden eine Rückzahlung gegebenenfalls beiden Mietern schulden, müßten die Leistung aber nur einmal erbringen.

Die Kl. hat Leistung an alle Mieter verlangt. Daher sind auch insofern die Erfordernisse des § 432 Abs. 1 BGB erfüllt.

2. Die Kl. hat jedoch keinen Mietzinsrückzahlungsanspruch. Zwar ist grundsätzlich eine Mietpreisvereinbarung gemäß § 134 BGB nichtig, wenn der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet und damit ein Verstoß gegen § 5 WiStG vorliegt.

Die Kl. hat jedoch einen Verstoß gegen § 5 WiStG (bzw. § 3 GVW Berlin) nicht dargelegt, denn § 5 WiStG ist vorliegend nicht anwendbar.

Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitbefangene Wohnung mittels des jeweiligen Mietspiegels ermittelt werden kann oder ob ein Sachverständigengutachten zu diesem Zwecke einzuholen ist, kann daher dahinstehen.

Bei der von der Kl. innegehaltenen Wohnung handelt es sich unstreitig um einen ehemals preisgebundenen Altbau. Daher orientierte sich die Höhe der Miete vor dem 1. Januar 1988 nicht an der Ortsüblichkeit, sondern vielmehr an den preisrechtlichen Vorschriften. Die Kl. verkennt, daß die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Mieten Bestandsschutz genießen, auch wenn sie nicht mit § 5 WiStG vereinbar sein sollten (vgl. KG GE 1991, 1033; LG Berlin GE 1990, 101, 257, 315; MM 1995, 939).

Eine bislang preisrechtlich zulässige Miete kann damit auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung nicht im Hinblick auf § 5 WiStG unzulässig bzw. teilweise unzulässig werden (vgl. ZK 64, Beschluß vom 9.1.1990, GE 1990, 315).

Zwar ist der Bestandsschutz im GVW Berlin nicht ausdrücklich vorgesehen, er ergibt sich jedoch aus dem Zusammenhang, denn die Vorschriften des GVW, so §§ 2 und 3 GVW, gehen von einer Fortwirkung der preisrechtlich zulässigen Miete aus. Die gesamte Neuregelung basiert auf den bisherigen Mieten und nimmt sie zum Ausgangspunkt der weiteren Mietzinsentwicklung (so schon KG a.a.O.).

Der Bestandsschutz ist schließlich auch verfassungsrechtlich geboten, denn er resultiert aus dem durch das Rechtsstaatsprinzip gemäß Art. 20 Abs. 3 gebotenen Vertrauensschutz. Der Vermieter, der bis zum 31. Dezember 1987 bei seinen Mietzinsforderungen die Preisbindung beachten mußte, ist dahingehend schutzwürdig, daß er nach Ende der Preisbindung die bis dahin preisrechtlich zulässige Miete weiter fordern kann (vgl. LG Berlin, GE 1990, 101, GE 1990, 315, GE 1995, 939).

Der Bestandsschutz gilt schließlich nicht für die sog. Altverträge, sondern auch für solche, die wie der vorliegende erst nach dem 1. Januar 1988 abgeschlossen wurden (vgl. KG a.a.O., LG Berlin a.a.O.), zumindest für die bis zum 1.9.1995 abgeschlossenen Mietverträge (LG Berlin - Urteil vom 10.3.1997 - 62 S 472/96 -).

Der Bestandsschutz erstreckt sich aus dem Rechtsgedanken des Vertrauensschutzes hierbei auch auf Modernisierungszuschläge gemäß. Die Vermieterinnen durften darauf vertrauen, daß von ihnen gemachte Investitionen für Modernisierungen auf die Miete entsprechend den gesetzlichen Vorschriften umlegbar blieben.

Weiterhin ist grundsätzlich davon auszugehen, daß es sich bei der bisherigen Miete im Sinne von § 3 GVW auch um die preisrechtlich zulässige handelt. Es kann grundsätzlich nicht unterstellt werden, daß der Vermieter einen Preisverstoß begangen und eine preisrechtlich unzulässige Miete verlangt hat.

Es wäre daher an der Kl. gewesen, im Rahmen des Rückforderungsrechtsstreites darzulegen und gegebenenfalls auch zu beweisen, daß die bisherige Miete nicht preisrechtlich zulässig war. Sie hätte im einzelnen darlegen müssen, in welcher Höhe die vereinbarte Miete unzulässig ist. Dazu hätte sie zunächst auf Auskunft über die Bestandsmiete und die zulässigen Zuschläge klagen müssen (LG Berlin GE 1995, 945).

Nach ständiger Rechtsprechung genießt die ehemals preisgebundene Miete mit dem Stichtag vom 31. Dezember 1987 Bestandsschutz; eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG kommt in diesen Fällen nicht in Betracht. Das soll auch für nach Aufhebung der Preisbindung abgeschlossene Verträge gelten, so daß der Mieter nicht nur eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete darlegen muß, sondern auch Angaben zur Höhe der Preisbindungsmiete zu machen hat. Er ist damit auf eine Auskunftsklage gegen den Vermieter angewiesen.

Mit Urteil vom 8. August 1997 hat das Landgericht Berlin deshalb eine nur auf § 5 WiStG gestützte Rückzahlungsklage abgewiesen.

Das Urteil ist in mehrerer Hinsicht bedenklich. Es zitiert zwar die Entscheidung der 62. Kammer (GE 1997, 1109), jedoch falsch. Die 62. Kammer hatte gemeint, nach Auslaufen des GVW abgeschlossene Mietverträge hätten mit der Preisbindung nichts mehr zu tun, so daß in diesen Fällen eine Auskunftsklage nicht erhoben werden müsse und könne. Von einem Stichtag 1. September 1995 (woraus soll sich der ergeben?) ist entgegen der Meinung der 64. Kammer nicht die Rede. Zweifelhaft sind auch die Ausführungen des Gerichts über die Klagebefugnis des einzelnen Mieters als Gesamtgläubiger. Für den Fall der Kautionsrückzahlung hatte die 64. Kammer (GE 1996, 1117) genau entgegengesetzt entschieden.

Ob die Mieter nun überzahlte Mieten zurückverlangen oder ihre Kaution, macht rechtlich keinen Unterschied. Es wäre begrüßenswert, wenn die Mietberufungskammern zumindest ihre eigene Rechtsprechung im Auge behielten.