Mietermehrheit

Mietermehrheit; Mieterwechsel; Entlassung aus dem Mietverhältnis; Mietverzicht

1. Einigen sich bei Vermietung an eine Personenmehrheit der Vermieter und einer von mehreren Mietern über dessen Entlassung aus dem Mietverhältnis, ist das Ausscheiden wirksam, wenn die anderen Mieter zustimmen. Die Zustimmung ist auch dann wirksam, wenn sie nur gegenüber dem Ausscheidenden erklärt wird.

2. Stimmen die übrigen Mieter nicht zu, kann die Vereinbarung zwischen Vermieter und Ausscheidendem als Abrede angesehen werden, sich nicht mehr auf Erfüllung aus dem Mietverhältnis in Anspruch zu nehmen.

Die klagenden Vermieter hatten einen Mietvertrag mit dem Zweitbekl. Sie behaupten, die Erstbekl. sei mit Zustimmung des Zweitbekl. in den Mietvertrag aufgenommen worden. Nachdem sich die Bekl. zerstritten hatten und die Erstbekl. aus der Wohnung ausgezogen war, kamen die Kl. mit ihr überein, daß sie jedenfalls aus dem Mietverhältnis entlassen werde. Etwa ein Jahr später stellte der Zweitbekl. die Mietzinszahlungen ein. Die Erstbekl. behauptet, daß der Zweitbekl. ihrer Entlassung zugestimmt habe. Die auf Zahlung des ausstehenden Mietzinses gerichtete Klage blieb gegen die Erstbekl. in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Mietzinszahlung durch die Bekl. zu 1.) aus § 535 BGB. ... Wenn die Bekl. zu 1.) auf Grund einer formlosen Zustimmungserklärung des Bekl. zu 2.) in den Mietvertrag aufgenommen worden sein kann, dann muß sie konsequenterweise auch auf Grund einer formlosen Zustimmung des Bekl. zu 2.) zu ihrer Entlassung aus dem Mietverhältnis entlassen worden sein können. Gemäß § 182 Abs. 1 BGB ist es dabei nicht einmal erforderlich, daß die Genehmigung der unstreitig zwischen den Kl. und der Bekl. zu 1.) vereinbarten Entlassung der Bekl. zu 1.) aus dem Mietvertrag den Kl. zugeht. Die Entlassung ist bereits dann wirksam geworden, wenn der Bekl. zu 2.) - wie die Bekl. zu 1.) behauptet hat - ihr gegenüber seine Zustimmung erklärt hat. Es fragt sich, ob die Kl. diese Behauptung der Bekl. zu 1.) durch schlichtes Bestreiten überhaupt wirksam angreifen können. Der Bereich dessen, was eine Partei sich als eigene Wahrnehmung i. S. v. § 138 Abs. 4 ZPO zurechnen lassen muß, wird recht weit gezogen. Insbesondere erfaßt dies auch die Wahrnehmung von Erfüllungsgehilfen. Auf Nichtwissen darf sich ferner nicht berufen, wer sich mit zumutbarem Aufwand bei anderen Personen über Vorgänge erkundigen kann, die eigentlich seine eigene Sphäre betreffen, so insbesondere nicht nur bei einem rechtsgeschäftlich bestellten Vertreter, einem Erfüllungs- oder Verrichtungsgehilfen, sondern auch bei einem Zedenten (Baumbach/Hartmann, ZPO, 51. Aufl., § 138 Rdnr. 55). Konsequenterweise wird man vorliegend den Kl. erst zubilligen können, die Behauptung der Bekl. zu 1.) mit schlichtem Bestreiten bekämpfen zu dürfen, wenn sie sich vergeblich bei dem Bekl. zu 2.) über den Wahrheitsgehalt dieser Aussage erkundigt haben. Denn der Bekl. zu 2.) soll ja gerade als Vertragspartner der Kl. auf deren Veranlassung hin die Erklärung abgegeben haben. Im übrigen ergibt sich aus der unstreitigen Übernahme durch das Sozialamt zu Gunsten allein des Bekl. zu 2.), daß dieser dem Sozialamt gegenüber erklärt haben muß, Alleinmieter zu sein. Wenn der Bekl. zu 2.) aber Alleinmieter sein wollte, muß er notwendig mit der Entlassung der Bekl. zu 1.) einverstanden gewesen sein. Es kommt daher nicht mehr darauf an, daß die Kl. schließlich auch noch kraft rechtsgeschäftlicher Vereinbarung verpflichtet sein dürften, die Bekl. zu 1.) von Mietzinsansprüchen freizustellen. Denn unstreitig waren sie mit deren Entlassung aus dem Mietverhältnis einverstanden, nachdem ihnen unstreitig eröffnet worden war, daß die Bekl. zu 1.) die Mieträume nicht mehr bewohnte und sich vom Bekl. zu 2.) getrennt hatte. Dies muß aber bereits so verstanden werden, daß die Kl. darauf verzichten wollten, die Bekl. zu 1.) auf Erfüllung von Pflichten aus dem Mietvertrag in Anspruch zu nehmen. An der Zustimmung des Bekl. zu 2.) können sie nur noch unter dem Aspekt Interesse gehabt haben, daß beweissicher festgelegt werden sollte, wer Mieter der Wohnung ist, damit nicht später der Bekl. zu 2.) Erklärungen der Kl. mit der Begründung als formunwirksam zurückweisen kann, daß sie auch gegenüber der Bekl. zu 1.) hätten abgegeben werden müssen. Gerade vor dem Hintergrund, daß die Kl. sich in Kenntnis des Umstandes, daß die Bekl. zu 1.) die Wohnung nicht mehr nutzt, mit deren Entlassung aus dem Mietverhältnis einverstanden erklärt haben, muß diese Vereinbarung mit der Bekl. zu 1.) auch dann, wenn sie nicht durch eine Zustimmung des Bekl. zu 2.) als Entlassung aus dem Mietvertrag wirksam geworden sein sollte, jedenfalls als

Kl. sich in Kenntnis des Umstandes, daß die Bekl. zu 1.) die Wohnung nicht mehr nutzt, mit deren Entlassung aus dem Mietverhältnis einverstanden erklärt haben, muß diese Vereinbarung mit der Bekl. zu 1.) auch dann, wenn sie nicht durch eine Zustimmung des Bekl. zu 2.) als Entlassung aus dem Mietvertrag wirksam geworden sein sollte, jedenfalls als gegenseitige (!) Vereinbarung angesehen werden, daß die Kl. und die Bekl. zu 1.) sich wechselseitig nicht mehr auf Erfüllung aus dem Mietverhältnis in Anspruch nehmen wollen. Gegen diese Vereinbarung verstoßen die Kl. jedoch, wenn sie nunmehr abredewidrig von der Bekl. zu 1.) doch Mietzinszahlung begehren.

Bei einer Mehrheit von Mietern kann das Mietverhältnis grundsätzlich nur einheitlich beendet werden, so daß ein Ausscheiden eines Mitmieters nur mit Zustimmung sämtlicher Beteiligter möglich ist, also auch des oder der anderen Mieter.

In seinem Urteil vom 6. Juni 1994 meinte das Landgericht Berlin, auch eine Vereinbarung nur zwischen dem ausscheidenden Mieter und dem Vermieter sei nicht wirkungslos. Darin liege ein Verzicht des Vermieters, Mietzinsansprüche gegenüber demjenigen geltend zu machen, der aus dem Mietverhältnis ausscheiden solle. Ob tatsächlich formell wirksam eine Entlassung aus dem Mietverhältnis erfolgte, war daher unerheblich.