Mieterkündigung wegen verweigerter Untermieterlaubnis

Der Mieter hat nur dann ein Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Genehmigung zur Untervermietung, wenn dem Vermieter der volle Name sowie Alter und Beruf des Untermieters mitgeteilt wurde.

Die Bekl. vermieteten den Kl. durch schriftlichen Vertrag vom 19. Mai 1992, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, ein Einfamilienhaus in der Rechtsform des Wohnungseigentums zu einem monatlichen Mietzins von 3.350 DM. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nach § 2 des Vertrages frühestens zum 30. Juni 1995 möglich.

Die Kl. interessierten sich im Frühjahr des Jahres 1994 zunächst für einen Erwerb der Eigentumswohnung. Als die Bekl. die Vorschläge der Kl. ablehnten, erwarben sie ein anderes Haus und bemühten sich um eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Dabei gaben sie einen berufsbedingten Ortswechsel vor. Es gelang den Kl. nicht, den Bekl. einen solventen Nachmieter zu stellen. Ihre Bemühungen scheiterten, wie in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, an der Miethöhe. Mit Schreiben vom 23. Juni 1994 baten sie die Bekl. daher um Zustimmung zur Untervermietung an einen Herrn D. mit Frau und Tochter. Die Bekl. haben dies mit Schreiben vom 28. Juni 1994 abgelehnt und hervorgehoben, nur Nachmieter zu akzeptieren. Hierauf kündigten die Kl. das Mietverhältnis zum 30. September 1994.

Die Kl. beantragen, festzustellen, daß aufgrund der Kündigung ihr Mietverhältnis über das Einfamilienhaus zum 30. September 1994 ende.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen. Sie machen geltend, nicht verpflichtet zu sein, einer Untervermietung zuzustimmen. Sie bestreiten in diesem Zusammenhang, daß es eine Familie D. überhaupt gebe. Unter der angegebenen Adresse sei kein Schild mit diesem Namen am Haus zu finden, er fehle auch im Telefonbuch.

Die Angaben über die Solvenz des genannten Untermieters im Schreiben vom 23. Juni 1994 seien falsch, da die Untervermietung zu einem niedrigeren Mietzins erfolgen soll.

Die Klage ist zulässig. Die Kl. haben gemäß § 256 Abs. 1 ZPO ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung, ob ihre Kündigung das Mietverhältnis der Parteien beendet hat.

Die Klage ist aber unbegründet, weil die Kl. nicht gemäß §§ 549 Abs. 1 Satz 2, 565 Abs. 5, Abs. 1 Nr. 3 BGB mit gesetzlicher Frist vorzeitig zum 30. September 1994 kündigen konnten.

Die Bekl. haben zwar einer Untervermietung nicht zugestimmt und keine konkreten wichtigen Gründe gegen eine Untervermietung genannt. Ihre Auffassung, nur mit einem solventen Interessenten ein Hauptmietverhältnis schließen zu müssen, ist nicht zutreffend, weil, wie der vorliegende Fall zeigt, ein Mieter durchaus interessiert sein kann, den Weg der Untervermietung zu wählen, um sein finanzielles Risiko bis zur Beendigung des Vertragsverhältnisses zu reduzieren, also etwa 1.000 DM monatlich billiger unterzuvermieten, als die Hauptmiete beträgt. Aus diesem Grund kann sich ein Vermieter auch nicht auf die fehlende Insolvenz des vorgeschlagenen Untermieters berufen. Es kommt auch nicht darauf an, ob er mit ihm einen Hauptmietvertrag abschließen würde (vgl. Sternel, Mietrecht, 3 Aufl., Rn. IV 489). Die Kl. haben indes an die Bekl. kein wirksames Zustimmungsverlangen gerichtet. Es war ihre Pflicht, den Interessenten ausreichend zu benennen (vgl. Sternel, aaO., Rn. II 245). Dieser Verpflichtung haben die Kl. mit dem Schreiben vom 23. Juni 1994 nicht genügt. Die Kl. haben auch in der mündlichen Verhandlung keine näheren Angaben über die Person des Untermieters gemacht und auch nicht in einem nachgelassenen Schriftsatz angegeben, wer sich hinter der Initiale D. (der Vorname; der volle Nachname war im Schreiben vom 23. Juni 1994 angegeben. Die Red.) verbirgt. Im Hinblick darauf ist nicht nachprüfbar, ob der vorgeschlagene Untermieter überhaupt existiert oder die Voraussetzungen einer vorzeitigen Kündigung nur konstruiert werden sollten. Die Zweifel an der Existenz des Untermieters, die im nachgelassenen Schriftsatz vom 16. September 1994 geäußert sind, wurden bereits in der mündlichen Verhandlung vorgetragen.

Zu einer ausreichenden Benennung wäre es erforderlich gewesen, mit Ausnahme der Vermögensverhältnisse alle Angaben zu machen, die üblicherweise bei Begründung eines Mietverhältnisses nötig sind, also mindestens der volle Name sowie Alter und Beruf (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., Rn. 7 zu § 549). Nur wenn ein Vermieter über den Interessenten genügend weiß, kann er sich ein Bild machen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund gegeben ist, der es rechtfertigt, die Erlaubnis zu verweigern.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß die Bekl. nach Lage der Dinge grundsätzlich jeden Untermieter abgelehnt hätte, der nicht als Hauptmieter für sie in Betracht gekommen, also genügend solvent gewesen wäre. Die ausreichende Benennung des Untermieters ist nämlich konstitutive Voraussetzung des Kündigungsrechts nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sie kann nicht etwa mit Mahnungen verglichen werden, die in Fällen endgültiger Erfüllungsverweigerung entbehrlich sein können.

Hinzu kommt, daß die Kl. in ihrem Schreiben vom 23. Juni 1994 nicht klargestellt haben, daß das Hauptmietverhältnis zum 30. Juni 1995 enden und die Untervermietung nur bis zu diesem Zeitpunkt erfolgen soll. Für ein beabsichtigtes befristetes Untermietverhältnis haben die Kl. nichts vorgetragen. Es ist auch nicht ersichtlich, wie die Kl. sicherstellen wollen, daß bei Vertragsende tatsächlich geräumt wird.

Im Hinblick auf die möglichen Risiken, die eine Vertragstreue eines Untermieters für die Parteien haben kann, erscheint es auch interessengerecht, wenn der Konflikt durch eine Neuvermietung der Wohnung an einen neuen Hauptmieter gelöst wird. Der von den Kl. gewählte Umweg über die angeblich gewollte Untervermietung würde die gesetzliche Regelung des § 552 Satz 1 BGB aufheben, wonach der Mieter von der Entrichtung des Mietzinses nicht dadurch befreit wird, daß er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung des ihm zustehenden Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein Vermieter kann arglistig handeln, wenn er sich auf diese Bestimmung beruft, obwohl ihm eine Neuvermietung möglich ist (vgl. Palandt/Putzo, aaO., Rn. 8 zu § 552).

Da eine Neuvermietung zu gleichwertigen Bedingungen nach dem eigenen Vorbringen der Kl. deshalb nicht möglich ist, scheidet ein Verstoß der Bekl. gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) aus.

Anmerkung: Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Bei einem langfristigen Mietverhältnis kann es für den Mieter interessant sein, ein Sonderkündigungsrecht dadurch zu konstruieren, daß pro forma der Vermieter um Genehmigung zur Untervermietung der Wohnung im ganzen gebeten wird und sich bei der dann folgenden Verweigerung auf ein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 BGB zu berufen.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte sich in seinem Urteil vom 4. Oktober 1994 mit einem solchen Fall zu beschäftigen, wobei der Vermieter Zweifel an der Existenz des angeblichen Untermieters hatte. Diese Zweifel teilte offenbar auch das Gericht und verlangte, daß der Mieter den vollen Namen, Alter und Beruf des Untermieters anzugeben habe.

Da dies der Hauptmieter auch im Rechtsstreit nicht nachgeholte hatte, erklärte das Gericht die vorzeitige Kündigung des Hauptmieters für unwirksam.

Zu einer anderen Beurteilung sah sich das Amtsgericht auch nicht deshalb veranlaßt, weil der Vermieter generell die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hatte. Das dürfte allerdings nicht der herrschenden Meinung entsprechen, so daß der vorsichtige Vermieter stets nur auf konkrete Anfragen eingehen sollte, um kein Sonderkündigungsrecht zu provozieren.