Mieterkündigung wegen verweigerter Untermieterlaubnis

Dem Mieter steht das Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er zwar den Namen des zukünftigen Untermieters nicht mitgeteilt hat, der Vermieter jedoch schon vorher endgültig die Erlaubnis verweigert hat.

Die Kl. schloß am 13.7.1994 mit der Bekl. einen Mietvertrag über eine 1 1/2 Zimmerwohnung im Hause Bstraße 5 ab; das Mietverhältnis sollte am 31.8.1999 beendet sein. Es war eine Staffelmiete vereinbart, die zunächst 800,00 DM zuzüglich 140,00 DM Betriebskosten einschließlich Heizkosten betragen sollte.

Mit Schreiben vom 13.11.1996 bat die Kl. u. a. um Mietaufhebung, hilfsweise um Erlaubnis zur Untervermietung wegen eines Arbeitsplatzwechsels. Mit Schreiben vom 20.11. 1996 lehnte die Bekl. dies durch ihren jetzigen Prozeßbevollmächtigten ab. Auch eine erneute Bitte um Erlaubnis zur Untervermietung vom 6.12.1996 ließ die Bekl. mit Schreiben vom 18.12.1996 ablehnen. Es heißt dort u. a.: "Einer Untervermietung wird meine Mandantin nicht zustimmen". Mit Schreiben vom 23.12.1996 kündigte die Kl. nach § 549 Abs. 1 BGB zum 31.3.1997.

Die Feststellungsklage ist nach § 256 ZPO zulässig, denn die Kl. hat ein rechtliches Interesse daran, daß die Wirksamkeit ihrer Kündigung festgestellt wird. Die Klage ist nach § 549 Abs. 1 BGB auch begründet, denn die Kl. hat das Recht, innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 565 Abs. 5 BGB) das Mietverhältnis entgegen § 564 Abs. 1 BGB vorzeitig zu kündigen. Entgegen der Meinung der Bekl. kommt es aber nicht darauf an, daß die Kl. keinen Anspruch nach § 549 Abs. 2 BGB auf Gebrauchsüberlassung der Wohnung insgesamt an einen Dritten hatte (LG Berlin GE 1989, 1111, 1229). Das Sonderkündigungsrecht des § 549 Abs. 1 BGB greift in allen Fällen der Verweigerung der Genehmigung zur Untervermietung ein, auch dann, wenn der Mieter auf die Untervermietung - wie hier - keinen Anspruch hatte (LG Berlin GE 1997, 189).

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß die Kl. den Namen des beabsichtigten Untermieters ihr nicht mitgeteilt hätte. Die anwaltlich beratene Bekl. hat vielmehr in ihren vorprozessualen Schreiben vom 20.11. und 18.12.1996 ernstlich und endgültig die Genehmigung zur Untervermietung verweigert. Es wäre dann eine unnötige Förmelei, von der Kl. noch Benennung des Namens zu verlangen, nachdem die Bekl. schon überhaupt der Untervermietung widersprochen hatte (MüKo Voelskow, 3. Auflage, Rdnr. 22 zu § 549 BGB). Die Rechtslage ist ähnlich wie bei der endgültigen Erfüllungsverweigerung bei § 326 BGB (Palandt-Heinrichs, 56. Auflage, Rdnr. 20 zu § 326 BGB) oder der Zustimmungsfrist nach § 2 MHG (Kammergericht GE 1981, 133). Soweit der Prozeßbevollmächtigte der Bekl. in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, es habe sich um einen Rechtsirrtum gehandelt, der nicht zu Lasten der Bekl. gehen könne, ist dem nicht zu folgen. Entscheidend ist der objektive Erklärungsinhalt der Schreiben, also die Ablehnung einer Untervermietung. Die Motive dafür sind unbeachtlich, unabhängig davon, daß die Bekl. die Erklärungen ihres Prozeßbevollmächtigten sich zurechnen lassen muß (§ 278 BGB).

Nach einem Rechtsentscheid des Kammergerichts hat der Mieter nur dann Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung (eines Teils des Wohnraums), wenn er den Namen des Untermieters angibt. Dies ist grundsätzlich auch dann nötig, wenn der Mieter, worauf er keinen Anspruch hat, die Wohnung insgesamt untervermieten will und bei Verweigerung der Erlaubnis sein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 BGB ausüben will.

Das Amtsgericht Tiergarten hatte mit Urteil vom 24. Februar 1997 über den Fall zu entscheiden, daß der Vermieter schon vorher grundsätzlich die Genehmigung verweigerte, woraufhin der Mieter kündigte, ohne den Namen des in Aussicht genommenen Untermieters mitgeteilt zu haben. Das Amtsgericht meinte, bei einer ernstlichen und endgültigen Weigerung sei es unnötige Förmelei, hier vom Mieter noch die Namensnennung zu verlangen, obwohl schon vorher feststand, daß die Erlaubnis nicht erteilt werden wird.