Mieterkündigung

Mieterkündigung; Kündigungsfrist bei Altverträgen

1. Die kurze Kündigungsfrist des § 120 Abs. 2 ZGB gilt seit dem 3. Oktober 1990 auch bei Altverträgen nicht mehr.

2. Eine Kündigung mit der Bitte, die Wohnung an einen Dritten zu vermieten, enthält keine unzulässige Bedingung.

Die Kl. begehrt Räumung der von der Bekl. zu 3. (Untermieterin, d. Red.) genutzten Mietwohnung. Die Rechtsvorgängerin der Kl. schloß mit den Bekl. zu 1. und 2. am 9. März 1988 einen Mietvertrag über die streitbefangene Wohnung. Die Mieter wollten im Herbst 1991 die Räumlichkeiten nicht mehr selbst nutzen, sondern der befreundeten Bekl. zu 3. überlassen. Sie teilten diese Absicht der Kl. mit Schreiben vom 29. Oktober 1991 mit.

Am 17. Dezember 1991, eingegangen bei der Bekl. am 7. Januar 1992, verfaßten die Bekl. zu 1. und 2. folgenden Brief an die Vermieterin:

"Sehr geehrte Damen und Herren,

hierdurch kündigen wir die o. a. Wohnung mit sofortiger Wirkung bzw. zum schnellstmöglichen Termin. Wir bitten um Bestätigung der Kündigung sowie zu welchem Termin sie wirksam wird.

Gleichzeitig bitten wir, die Wohnung an unsere Untermieterin als Nachfolgemieterin A. zu vermieten. Wie Ihnen bekannt ist, wohnt Frau A. seit dem 1. November 1991 bereits in dieser Wohnung."

Hierauf antwortete die Kl., daß die Kündigung zum 20. Januar 1992 akzeptiert werden könne, wenn die ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung erfolge. Im übrigen sei man nicht bereit, mit der Bekl. zu 3. ein Mietverhältnis einzugehen.

I. Die Klage ist begründet; die Bekl. sind nach § 556 Abs. 1 und 3 BGB verpflichtet, die von ihnen innegehaltene Wohnung zu räumen. Die Kl. ist als Rechtsnachfolgerin der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Marzahn aktivlegitimiert, was dem erkennenden Gericht aus einer Vielzahl von Prozessen bekannt ist (§ 291 ZPO).

II. Die Bekl. zu 1. und 2. sind zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung am 30. April 1992 endete.

1. Für Kündigungen von Mietverhältnissen, die noch unter Geltung des ZGB/DDR begründet wurden, gelten die Kündigungsfristen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Vorschrift des § 120 Abs. 2 ZGB/DDR findet keine Anwendung mehr (siehe auch Beuermann, GE 1992, 123, 124). Die Kündigung ist unstreitig der Kl. am 7. Januar 1992 zugegangen, so daß sie nach § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB zum 30. April 1992 wirksam wurde. Damit war im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung das Mietverhältnis beendet; auf das (bedingt ausgesprochene) Angebot der Kl. vom 15. Januar 1992, einen Aufhebungsvertrag zum 20. Januar 1992 abzuschließen, kam es somit nicht mehr an. Des weiteren kann dahinstehen, ob die Kündigung wegen ungenehmigter Untervermietung vom 16. April 1992 berechtigt war.

2. Die Kündigungserklärung vom 17. Dezember 1991 war nicht mit einer Bedingung versehen. Das Schreiben ist an die Kl. gerichtet und enthält keine Verknüpfung zwischen der - ohne Vorbehalt ausgesprochenen - Kündigung des Mietvertrages und der Bitte, das Objekt an die Bekl. zu 3. als Nachmieterin zu überlassen. Der Erklärungsinhalt für den verständigen Empfänger (§§ 137, 157 BGB) ist eindeutig, so daß eine Auslegung, wie von den Bekl. vorgetragen, nicht in Betracht kommt.

(...)

Wie oben unter II. dargelegt, endete das Hauptmietverhältnis mit den Bekl. zu 1. und 2. am 30. April 1992. Damit ist der Tatbestand des § 556 Abs. 3 BGB erfüllt.

Ob bei Altverträgen aus der ehemaligen DDR der Mieter sich auf die kurze Kündigungsfrist von zwei Wochen nach dem ZGB weiter berufen kann, ist noch immer umstritten.

In seinem erst jetzt bekanntgewordenen Urteil vom 13. Juli 1992 vertritt das Amtsgericht Schöneberg die zutreffende Auffassung, wonach mit dem Beitritt der DDR auch die Geltung des ZGB insoweit erloschen ist. Es gelten also die Kündigungsfristen des BGB.

Das Urteil enthält auch einige Ausführungen zu einer bedingten Kündigung. Die Kündigung als einseitige Willenserklärung ist, wie die Juristen sagen, bedingungsfeindlich, so daß eine Kündigung unter einer Bedingung unwirksam wäre. Die Mieter hatten das Mietverhältnis gekündigt und lediglich eine Bitte ausgesprochen, die Wohnung an die Untermieterin zu vermieten. Dies war keine Bedingung, weswegen das Mietverhältnis durch die Kündigung der Mieter beendet war.