Mieterkündigung

Mieterkündigung; Untervermietungserlaubnis

Das Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 BGB ist von dem Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung nach § 549 Abs. 2 BGB unabhängig.

Die Kündigung vom 2. September 1994 zum 30. November 1991 ist nicht schon bereits deshalb unwirksam, weil die Bekl. - wie die Kl. meint - keinen Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis nach § 549 Abs. 2 BGB hatte. Es kann dahinstehen, ob die Bekl. ein Recht zur Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung gemäß § 549 Abs. 1 BGB hatte. Denn nach dem Wortlaut des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nur dann unwirksam, wenn in derjenigen Person, die der Mieter als Untermieter vorschlägt, ein wichtiger Grund vorliegt. Vorliegend nannte die Bekl. im Schreiben vom 9. August 1994 Namen und Anschrift der als Untermieterin in Aussicht genommenen Person. Damit hat die Bekl. die Informationen erteilt, die es der Kl. ermöglicht haben, zu prüfen, ob in der Person der Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Auf ihre Person hat sich jedoch die durch Schreiben vom 17. August 1994 erklärte Ablehnung der Untervermietung nicht bezogen. Demnach war die Bekl. zur Sonderkündigung gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt.

Die Kl. verkennt, daß sich das Recht der Bekl. zur Sonderkündigung aus § 549 Abs. 1 BGB, das Recht der Bekl. zur Untervermietung hingegen aus § 549 Abs. 2 BGB ergibt. Das heißt, daß durchaus ein Recht zur Kündigung bestehen kann, obgleich ein Anspruch auf Untervermietung nicht besteht, denn die jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen sind unterschiedlich und werden in den jeweiligen Absätzen abschließend geregelt.

Die Regelung des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB ist vom Wortlaut her eindeutig: Das Entstehen des Sonderkündigungsrechtes wird allein an die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis bzw. der Gebrauchsüberlassung geknüpft. Das Sonderkündigungsrecht kann somit auch dann ausgeübt werden, wenn die Voraussetzungen für eine Untervermietung, insbesondere für eine Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung, überhaupt nicht bestehen (Bub/Treier, III Rz. 1262; LG Berlin, MM 96, 205, 206; Kinne, GE 96, 284, 288).

§ 549 Abs. 1 erfährt auch keine Einengung durch § 549 Abs. 2 BGB. Eine Bezugnahme in § 549 Abs. 1 BGB auf § 549 Abs. 2 BGB fehlt. Vielmehr wurde § 549 Abs. 2 BGB in Kenntnis des bereits in § 549 Abs. 1 BGB normierten Kündigungsrechts durch das 2. Mietrechtsänderungsgesetz vom 14. Juli 1964 in das BGB eingefügt, ohne daß die Anspruchsvoraussetzung des § 549 Abs. 1 BGB um die weitere Anspruchsvoraussetzung des § 549 Abs. 2 BGB ergänzt wurde. Dies ergibt sich auch aus den Motiven des Gesetzgebers, der dem Mieter von Wohnraum neben seinem schon aus § 549 Abs. 1 BGB bestehenden Recht auf Sonderkündigung einen weiteren und weitergehenden Anspruch auf Untervermietung einräumen, nicht jedoch damit zugleich das Sonderkündigungsrecht des § 549 Abs. 1 BGB beschränken wollte (Staudinger/Emmerich, § 549 BGB Rz. 65, 66).

Von daher verbietet sich auch eine teleologische Reduktion des § 549 Abs. 1 BGB durch § 549 Abs. 2 BGB oder den Grundsatz des Rechtsmißbrauchs. Zwar ist zuzugeben, daß derjenige Mieter, der wegen Verweigerung der Untervermietungserlaubnis durch den Vermieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, besser gestellt wird als derjenige Mieter, der ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag (nur) endgültig auszieht und keine Miete mehr bezahlt. Diese Ungleichbehandlung ist jedoch vom Gesetz vorgezeichnet. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen kann daher auch nicht als rechtsmißbräuchliche Vertragsverletzung angesehen werden (eingehend Kinne, a.a.O.).

Es hat sich inzwischen herumgesprochen, daß § 549 BGB einen legalen Trick für den Mieter enthält, der sich aus einem langfristigen Mietverhältnis vorzeitig lösen will. Nach Absatz 1 dieser Vorschrift kann nämlich dann vorzeitig gekündigt werden, wenn der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung, auch der Wohnung im ganzen, verweigert. Voraussetzung für das Sonderkündigungsrecht ist nur, daß der Mieter eine bestimmte Person als Untermieter namentlich vorgeschlagen hat und ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Erlaubnis in der Person des Untermieters vorliegt.

Mit Urteil vom 16. September 1996 hat das LG Berlin dies noch einmal bestätigt und sich auch mit dem Einwand des Vermieters auseinandergesetzt, daß der Mieter in solchen Fällen rechtsmißbräuchlich handele. Die Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB, die nur unter bestimmten Umständen einen Anspruch des Mieters auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung begründet, sei eben von dem Sonderkündigungsrecht nach Absatz 1 unabhängig. Auch eine Ungleichbehandlung gegenüber dem Mieter, der einfach vorfristig auszieht, liege nicht vor. Das habe der Gesetzgeber so gewollt.