Mieterkündigung

Mieterkündigung; Unzumutbarkeit der Mietfortsetzung; Kündigungsfrist

Eine fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 554 a BGB setzt auch bei Kündigung des Mieters eine Zeitnähe zu den Vertragsverletzungen voraus, was bei einem Zuwarten um zweieinhalb Monate nicht mehr der Fall ist.

Nach § 554 a BGB kann ein Mietverhältnis über Räume fristlos gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Bekl. behaupten, in ihrem Mietgebrauch erheblich gestört worden zu sein, ohne daß der Kl. diese Störungen auf eine entsprechende Aufforderung hin abgestellt habe. Durch die Nutzer der im Hof gelegenen Gewerberäume, in denen sich das Kurdische Kulturzentrum befinde, seien auch zur Nachtzeit Lärmbelästigungen verursacht worden. Für die Zeit von Ende Juli bis Mitte August 1995, in der sich ca. 170 Kurden im Hungerstreik befunden haben, tragen die Bekl. im einzelnen vor, durch Gewalttätigkeiten gestört, am Zugang zum Hause gehindert und bei dem Versuch, die Wohnung zu erreichen, beschimpft und beleidigt worden zu sein. Auch der Kl. bestreitet nicht, daß den Bekl. während dieser Zeit die Nutzung der Wohnung erschwert, wenn nicht sogar gänzlich unzumutbar war. Nicht dargetan ist allerdings, inwiefern den Kl. diesbezüglich ein Verschulden trifft. Denn nach dem eigenen Vortrag der Bekl. war es selbst der Polizei nicht möglich, die Situation zu deeskalieren. Offensichtlich war die Situation derart außer Kontrolle geraten, daß auch die Androhung einer Kündigung auf die Verantwortlichen wohl wenig Eindruck gemacht hätte. Diese Frage kann letztlich jedoch dahinstehen. Denn ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht nur dann, wenn der Mietvertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Dies ist nur dann der Fall, wenn eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses zur Zeit der Kündigungserklärung geboten ist. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt. Denn die Bekl. haben nach Beendigung des Hungerstreiks und der damit verbundenen Störungen ca. zweieinhalb Monate zugewartet, bevor sie die Kündigung erklärten. Dabei kann dahinstehen, ob im Falle der Kündigung des Vermieters der Rechtsgedanke des § 536 Abs. 2 BGB zur Anwendung kommt (vgl. ZK 62 in MM 1992, 135; MM 1993, 252), zumal sich die Situation für den Mieter insofern anders darstellt, als er zunächst Ersatzwohnraum suchen muß. Denn jedenfalls muß bei Ausspruch der Kündigung der Eindruck der Vertragsverletzung aufgrund einer gewissen Zeitnähe noch derart stark sein, daß eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter als die einzige Möglichkeit erscheint. Daß dies hier nicht der Fall war, zeigt nicht nur die Tatsache, daß die Bekl. mit ihrer Kündigung zweieinhalb Monate zuwarteten, sondern auch die Tatsache, daß die Kündigung erst zum Ende des Jahres 1995, also zwei Monate nach Ausspruch der Erklärung, erfolgen sollte. Unter diesen Umständen war den Bekl. auch ein Zuwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zumutbar. (...).

Der Mieter hatte fristlos gekündigt, weil von dem Kurdischen Kulturzentrum erhebliche Belästigungen ausgingen, die der Vermieter nicht hatte abstellen können. Die Kündigung wurde jedoch erst etwa zweieinhalb Monte danach ausgesprochen, was nach Auffassung des Landgerichts Berlin verspätet war.

Im Urteil vom 24. April 1997 ließ die Kammer offen, ob der Rechtsgedanke des § 626 Abs. 2 BGB (zwei Wochen) überhaupt im Mietrecht anwendbar sei. Jedenfalls müsse für eine Kündigung des Mieters eine gewisse Zeitnähe zu den Vorfällen verlangt werden, was hier nicht der Fall war.