Mieterhöhungszustimmung trotz Mietendeckel

Die Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin hindern keine Verurteilung zur Zustimmung einer begehrten Mieterhöhung nach § 558 ff. BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrte mit Schreiben vom 14. Juni 2019 die Zustimmung zur Erhöhung des Nettokaltmietzinses um 31,37 € mit Wirkung zum 1.9.2019 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2019. Der an sich wesentliche Streit zwischen den Parteien erstreckt sich auf die Frage, ob angesichts des zwischenzeitlich in Kraft getretenen sog. Mietendeckelgesetzes die begehrte Zustimmung überhaupt noch verlangt werden kann.

Die Klage ist begründet. Der Anspruch auf Zustimmung folgt im Rahmen des Regelungsregimes des BGB aus dessen § 558. Das Mieterhöhungsverlangen ist ordnungsgemäß gestellt und mit einem zulässigen Begründungsmittel versehen. Dass der Mietzins, den die Kl. begehrt, den ortsüblichen Mietzins zum Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung nicht übersteigt, bestreiten auch nicht die Bekl. Er entspricht dem Mittelwert des einschlägigen Mietspielfeldes K 1, der auch dann anzunehmen ist, wenn ausschließlich vom Vortrag der Bekl. im Hinblick auf die werterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale ausgegangen wird. Es stehen sich dann jeweils 2 positiv (1 und 2) und 2 negativ (4 und 5) zu bewertende Merkmalgruppen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung gegenüber sowie eine neutral zu bewertende Merkmalgruppe (3).

Im vielstimmigen - teils bereits jetzt kakophonisch anmutenden - Chor der Kommentatoren und Meinungsäußerer schließt sich das Gericht der unter anderem auch vertretenen Auffassung an, die Bestimmungen des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln oder volkstümlich: Mietendeckelgesetz) hindere eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nicht (vgl. etwa Schulz in GE 2020, 168 ff.). Zu berücksichtigen ist, dass es sich hierbei um eine vertragliche Änderung der Mietzinshöhe handelt, bei welcher die Zustimmung eines Vertragspartners - im Streitfalle - durch Urteil ersetzt wird. Davon, dass das Mietendeckelgesetz derartige Vereinbarungen verbietet, ist das Gericht nicht überzeugt. Ausweislich der auch von Schulz zitierten Begründung zum Änderungsantrag betreffend den damaligen Gesetzesentwurf will der Gesetzgeber gar nicht ausgestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse eingreifen, deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richten sollen. Soweit, so gut. Dem Gericht ist jedenfalls keine BGB-Regelung bekannt, die einem nach §§ 558 ff. BGB geltend gemachten Anspruch von vornherein entgegensteht. Unter dieser Prämisse ergäben sich - hätte es hiermit sein Bewenden - möglicherweise auch keine im Hinblick auf die Gesetzgebungskompetenz des Landesgesetzgebers vielfach erörterten verfassungsrechtlichen Bedenken, die der Landesgesetzgeber ja gerade unter Hinweis auf diesen geäußerten gesetzgeberischen Willen auszuräumen versucht.

Nachdenklich stimmt dann indessen der 2. Teil der Begründung des Änderungsantrages, wo es ausdrücklich heißt, dass die im Gesetz festgelegten Verbote (§§ 3 bis 5) gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB darstellen, die bei Nichtbeachtung die teilweise Nichtigkeit einer Vereinbarung zur Folge hat, soweit sie die durch die §§ 3 bis 5 des Mietendeckelgesetzes gezogenen Grenzen überschreitet. Wenn dies nach einer naheliegenden (wörtlichen) Auslegung der Begründung heißen soll, dass der Landesgesetzgeber im 2. Schritt die Argumentation des 1. Schrittes für obsolet erklärt, weil er meint über die Hintertür einer BGB-Regelung nunmehr doch zur Unwirksamkeit der Vereinbarung kommen zu können, dann bringt er nichts weniger als die Quadratur des Kreises zuwege. Die gesetzgebende Katze bisse sich in ihren eigenen legislativen Schwanz.

Das Gericht meint, dass dies aus einer Vielzahl von Gründen wohl nicht der Fall ist.

1. Was zunächst die auch in der Begründung zum Änderungsantrag genannte zivilrechtliche Rechtsprechung und Kommentarliteratur angeht, so vermag das Gericht überhaupt keinen hier vergleichbaren Fall zu erkennen. Sofern dort darauf abgestellt wird, dass nach allgemeiner Auffassung auch Landesrecht ein Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB statuieren kann, ist dies unstreitig. In keinem der dort genannten Fälle stand aber die gesetzgeberische Kompetenz des Landesgesetzgebers überhaupt nur ansatzweise zur Debatte, in keinem einzigen Fall der in der Begründung zitierten Judikatur ging es darüber hinaus um eine landesrechtlich erlassene Preisrechtsvorschrift. Zum Teil haben die zitierten Quellen auch mit der hier ausschlaggebenden Problematik gar nichts zu tun (vgl. etwa BGHZ 89, 137, 139) bzw. können gerade nicht zum Beleg der in den Raum gestellten Behauptung herangezogen werden (vgl. etwa die zitierte Fundstelle BGHZ 76, 366, 368, wonach sich ein Verstoß gegen eine Vorschrift der bayerischen Bauordnung nicht als Verbotsgesetz i.S.v. § 134 BGB erweist). Soweit darüber hinaus unter Bezugnahme auf das Mietpreisrecht auf eine einzige Fundstelle zurückgegriffen wird (vgl. LG Köln NJW 1965, 157, 159), behandelt diese Entscheidung ein bundesrechtliches Verbotsgesetz. Wenn der Landesgesetzgeber also mit der Bezugnahme auf diverse Judikatur überhaupt etwas zum Ausdruck bringen wollte, dann kann sich das schon nach dem Inhalt der zitierten Entscheidungen jedenfalls nicht darauf beziehen, dass er 1. mietrechtliche Preisvorschriften erlassen kann, deren Außerachtlassung im Hinblick auf eine Vereinbarung nach den Regelungen des BGB 2. die (teilweise) Nichtigkeit derselben nach § 134 dieses schönen Gesetzes zur Folge hat.

2. Das Mietendeckelgesetz ist erkennbar befristet angelegt. Es rührt Bestandsvereinbarungen auch nach dem verzögerten Inkrafttreten von § 5 nicht unmittelbar an, indem es etwa erklärt, alle vorher geschlossenen Mietvereinbarungen seien rückwirkend unwirksam, soweit sie die festgelegten Mietobergrenzen überschreiten. Warum dies bei Vereinbarungen der Fall sein soll, die während der Dauer des Gesetzes geschlossen werden, erschließt sich nicht. Dies würde bedeuten, dass auch eine Mietpreisabrede unwirksam ist, die - und das könnten die Parteien im Zuge der Vertragsfreiheit wohl vereinbaren - sich gar nicht auf den zeitlichen Geltungsbereich des Gesetzes erstreckt (sondern etwa auf den Zeitpunkt danach), nur weil sie zum Zeitpunkt der Geltung abgeschlossen wurde. Eine einigermaßen absurde Vorstellung, die sich wohl auch nicht mit den Regelungen des Art. 4 des Gesetzes in Einklang bringen lässt.

3. Betrachtet man die Problematik aus dem Blickwinkel der in § 11 des Gesetzes vorgesehenen Sanktionsmöglichkeiten, ergibt sich ebenfalls ein anderes Bild. Nach Ziffer 4 der genannten Vorschrift soll es lediglich verboten sein, ohne eine erforderliche Genehmigung eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Allein durch eine Vereinbarung fordert man noch nichts und nimmt schon gar nichts entgegen. Da eine Vereinbarung (auch nach dem unbestimmten Wortlaut der §§ 3 und 5, wo lediglich von „Mieten“ die Rede ist) selbst nicht unmittelbar sanktioniert wird, kann daraus nur geschlossen werden, dass die Vereinbarung an sich möglich, jedoch während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht durchsetzbar ist. Mit der Frage, ob die tenorierte Miete der Höhe nach auch durchsetzbar ist, befasst sich das Gericht an dieser Stelle nicht.

Aus all den vorgenannten Gründen meint das Gericht, der Klage stattgeben zu können.

Auch die Abt. 228 des AG Charlottenburg hat im Rahmen einer Zustimmungsklage (ortsübliche Vergleichsmiete) den Mietendeckel für nicht anwendbar erachtet. Die verlangte Zustimmung sei keine „verbotene Miete“ i.S.v. § 3 MietenWoG Bln. Ebenso hat das AG Tempelhof-Kreuzberg durch (Versäumnis-) Urteil vom 27. Februar 2020 - 14 C 398/19 - (mitgeteilt von RAin Lorraine Picarper) Mieter zur Zustimmung zu einer erhöhten Miete verurteilt. Das AG Pankow/Weißensee dagegen hat durch Urteil vom 2. März 2020 - 4 C 342/19 - eine zulässige Zustimmungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass die von der Klägerin erstrebte Vertragsänderung gem. § 134 BGB nichtig sei, weil sie gegen das gesetzliche Verbot des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG verstoße. Dieses Verbot sei „umfassend“ und erfasse nicht nur die Forderung und Entgegennahme, sondern auch schon die Vereinbarung einer höheren Miete. Eine - hier notwendige - Auseinandersetzung mit Art. 31 GG unterblieb.

Die Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin hindern keine Verurteilung zur Zustimmung einer begehrten Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Die Klägerin hatte mit Schreiben vom 14. Juni 2019 Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt. Beim Streit zwischen den Parteien geht es im Wesentlichen nur um die Frage, ob angesichts des zwischenzeitlich in Kraft getretenen sog. Mietendeckelgesetzes die begehrte Zustimmung überhaupt noch verlangt werden kann.

Das AG verurteilte die beklagten Mieter, der verlangten Mieterhöhung zuzustimmen. „Im vielstimmigen – teils bereits jetzt kakophonisch anmutenden – Chor der Kommentatoren und Meinungsäußerer“ schließe sich das Gericht der Auffassung an, die Bestimmungen des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln oder volkstümlich: Mietendeckelgesetz) hindere eine Verurteilung zur Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB nicht. Der Gesetzgeber habe nicht in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse eingreifen wollen; deren Zustandekommen und Inhalt richte sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB.

„Nachdenklich“ stimme indessen der 2. Teil der Gesetzesbegründung, wo es ausdrücklich heiße, dass die im Gesetz festgelegten Verbote (§§ 3 bis 5) gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB darstellten, die bei Nichtbeachtung die teilweise Nichtigkeit einer Vereinbarung zur Folge hätten, soweit sie die durch die §§ 3 bis 5 des Mietendeckelgesetzes gezogenen Grenzen überschritten. Wenn dies nach einer naheliegenden (wörtlichen) Auslegung der Begründung heißen solle, dass der Landesgesetzgeber im 2. Schritt die Argumentation des 1. Schrittes für obsolet erkläre, weil er meine, „über die Hintertür“ doch zur Unwirksamkeit der BGB-Vereinbarung kommen zu können, dann bringe er „nichts weniger als die Quadratur des Kreises zuwege. Die gesetzgebende Katze bisse sich in ihren eigenen legislativen Schwanz.“

Das Mietendeckelgesetz sei erkennbar befristet angelegt, rühre Bestandsvereinbarungen auch nach dem verzögerten Inkrafttreten von § 5 nicht unmittelbar an, indem es etwa alle vorher geschlossenen Mietvereinbarungen rückwirkend für unwirksam erkläre, soweit sie die festgelegten Mietobergrenzen überschreiten. Warum dies bei Vereinbarungen der Fall sein solle, die während der Dauer des Gesetzes geschlossen werden, erschließe sich nicht.

Was die Bußgeldvorschriften betreffe, sei es lediglich verboten, ohne eine erforderliche Genehmigung eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete zu fordern oder entgegenzunehmen. Allein durch eine Vereinbarung fordere man noch nichts und nehme schon gar nichts entgegen. Da eine Vereinbarung selbst nicht unmittelbar sanktioniert werde, könne daraus nur geschlossen werden, dass die Vereinbarung an sich möglich, jedoch während der Geltungsdauer des Gesetzes nicht durchsetzbar sei.