Mieterhöhungsverlangen und spätere Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Sind bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB Modernisierungsarbeiten begonnen oder geplant, aber nicht abgeschlossen, ist der Vermieter nicht gehindert, eine (weitere) Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen zu verlangen. Ein Hinweis, dass die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Grundlage der nicht modernisierten Wohnung verlangt wird, ist entbehrlich.

2. Die Sichtbegrenzung und Überdachung einer Müllstandsfläche ist ebenso eine Modernisierung wie ein Fassadenanstrich, da hierdurch der optische Eindruck positiv geprägt wird.

3. Kosten, die bei einer bloßen Instandsetzung angefallen wären („Sowiesokosten“, etwa für Gerüstaufstellung), sind herauszurechnen und gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln.

4. Kosten für die verlängerte Standzeit des Gerüsts zur Ausführung des Fassadenanstrichs sind umlegungsfähige Modernisierungskosten.

(Leitsätze der Redaktion)

II. […] Die Kl. hat keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung. Die Miete hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 14. Dezember 2015 zum 1. März 2016 um monatlich 95,12 € erhöht, § 559 Abs. 1 BGB.

a) Der Modernisierungsmietererhöhung entgegen steht nicht die vorangegangene Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB zum 1. Januar 2016, der die Kl. mit Schreiben vom 20. Januar 2016 (rückwirkend) auf das entsprechende Zustimmungsverlangen der Bekl. mit Schreiben vom 30. Oktober 2015 zugestimmt hat.

Im Ansatz zutreffend ist das Amtsgericht - von der Bekl. nicht in Abrede gestellt - davon ausgegangen, dass nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme(n) - sowohl nach §§ 558 ff. als auch nach §§ 559 ff. BGB - ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, RE vom 30.10.1982 - 4 REMiet 6/82, NJW 1983, 289, zit. nach juris, m.w.N.; LG Berlin, Urt. v. 30.9.2015 - 65 S 240/14, WuM 2016, 105, nach juris, Rn. 4). Zu Recht beanstandet die Bekl., dass eine solche kumulative Mieterhöhung von ihr nicht verlangt wird, denn im - maßgeblichen - Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB, hier am 30. Oktober 2015 - wurden die Modernisierungsarbeiten gerade durchgeführt bzw. standen erst bevor. Sie waren erst am 5. Dezember 2015 vollständig abgeschlossen.

Zwar gilt für den Fall, dass die (maßgeblichen) Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters oder dem vom Mieter bewohnten Gebäudeteil einer Wohnanlage im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB bereits abgeschlossen waren, dass sich dem Schreiben des Vermieters hinreichend deutlich entnehmen lassen muss, dass der nicht mo­dernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (vgl. LG Berlin, Urt. v. 30.9.2015, aaO., nach juris Rn. 5; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 Rn. 8, jeweils m.w.N.); teilweise wird darüber hinausgehend verlangt, dass der Vermieter sich in dem Erhöhungsverlangen eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten muss (vgl. LG Hamburg, Beschl. v. 3.4.2014 - 311 S 123/14, zit. nach juris).

Die Auffassung des Amtsgerichts, maßgeblich für die Hinweispflicht des Vermieters auf eine nachfolgende Modernisierungsmieterhöhung sei der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieter­höhung nach §§ 558 ff. BGB, hier der 1. Januar 2016, findet weder im Gesetz eine Stütze noch im Sinn und Zweck der Hinweispflicht.

Inhalt und Systematik des Mieterhöhungsrechtes bei preisfreiem Wohnraum lässt sich ein gene­relles Abstellen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens entnehmen. Das gilt etwa für den Zeitpunkt der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Blick auf den zeit­lichen Geltungsbereich eines Mietspiegels, § 558a Abs. 4 BGB (Zeitpunkt der Abgabe der Erklä­rung, Wirksamwerden gemäß § 130 Abs. 1 BGB mit Zugang).

Nach § 558b BGB ist auch hinsichtlich des Wirksamwerdens der Mieterhöhung und der Berechnung der Klagefrist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich. Das Hinausschieben des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat seine Ursache in der Überlegungsfrist, die der Ge­setzgeber dem Mieter im Marktsegment des preisfreien Wohnraums zubilligt, und deren Lauf wie­derum an den Zugang des Erhöhungsverlangens anknüpft. Das gilt ebenso für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nach § 561 Abs. 1 BGB (vgl. zu alledem: BGH, Urt. vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101; Rn. 15, zit. nach juris; RE BayObLG vom 27.10.1992 - RE-Miet 3/92, Rn. 12, GE 1992, 1265, zit. nach juris; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 12. Auflage 2015, § 558 BGB, Rn. 44, m.w.N.; LG Berlin, Urt. v. 13.10.2009 - 65 S 217/09, GE 2009, 1494).

Wie auch das Begründungserfordernis nach § 558a BGB verfolgt die weitergehende Hinweispflicht auf die Möglichkeit einer nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung den Zweck, es dem Mieter aufgrund des Inhaltes des Erhöhungsverlangens zu ermöglichen, eine sachlich zutreffende und dem Zweck des Begründungserfordernisses des § 556a BGB entsprechende Prü­fung seiner Berechtigung vorzunehmen (vgl. st. Rspr., BGH, Urt. v. 26.10.2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39, juris Rn. 10 f.; Versäumnisurt. v. 12.7.2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162, juris Rn. 13; Urt. v. 12.12.2007 - VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88, juris Rn. 12; Urt. v. 3.2.2016 - VIII ZR 68/15, MietPrax-AK, juris Rn. 10; vgl. dementsprechend auch: LG Berlin, Urt. v. 6.7.2016 - 65 S 149/16, WuM 2016, 560, nach juris Rn. 12, m.w.N.; Urt. v. 23.3.2010 - 65 S 165/09, GE 2010, 985, juris, Rn. 6). Die entsprechenden Überle­gungen kann und hat der Mieter ab Zugang des Erhöhungsverlangens an(zu)stellen.

Hinzu kommt schließlich, dass auch bei den Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB, die bei empfangsbedürftigen Willenserklärungen - wie dem Zustimmungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB - darauf abstellen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste, in zeitlicher Hinsicht in Übereinstimmung mit § 130 Abs. 1 BGB die Verhältnisse bei Zugang der Erklärung maßgeblich sind (vgl. Ellenberger in: Palandt, 76. Aufl., 2017, § 133 Rn. 6 b, 9).

b) Die Modernisierungsmieterhöhung ist auch sachlich begründet. Die Einwände der Kl. tra­gen nicht.

aa) Ein Abzug von 2,57 €/Monat wegen der in Ansatz gebrachten Umlage der Kosten für die Neu­gestaltung der Müllstandflache ist nicht vorzunehmen. Ohne Erfolg stellt die Kl. in Abrede, dass es sich bei der sichtbegrenzenden Gestaltung der Müllstandfläche und ihrer Ausstattung mit einer Überdachung um eine Modernisierung handele. Nach § 555b Ziff. 5 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Die Regelung, die § 559 Abs. 1 Alt. 2 BGB a. F. entspricht (vgl. Gesetzentwurf der BReg zum MietrechtsänderungsG, BT-Drs. 17/10485, S. 20), erfasst insbesondere Erhöhungen des Wohnkomforts und der Wohnqualität für den Mieter (vgl. Gesetzentwurf der BReg zum MietrechtsreformG, BT-Drs. 14/4553, S. 58). Die Überdachung einer Müllstandflache stellt eine Verbesserung des Wohnkomforts im weitesten Sinne dar; ihre sichtbegrenzende Ge­staltung verbessert die Wohnqualität. Für eine entsprechende Wahrnehmung in breiten Mieterkreisen spricht die Formulierung des wohnwerterhöhenden Merkmals im Rahmen der Merkmalgruppe 5 {Wohnumfeld) in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015, der von Mieter­- und Vermietervertretern erstellt wurde, an deren Sachkunde die Kammer nicht zweifelt. Die auf die Mieter beschränkte Nutzung der Müllstandsfläche allein rechtfertigt dabei noch nicht die An­nahme einer Wohnwerterhöhung.

bb) Für den Fassadenanstrich ist kein Abzug von 3,41 €/Monat vorzunehmen. Es ist nicht zu be­anstanden, dass die Bekl. auf den Putz einen Farbanstrich aufgebracht hat. Die Kl. trägt selbst nicht vor, dass die Kosten für den Farbanstrich unangemessen hoch wären. Ausweislich der Modernisierungsankündigung sollte die Fassade mit einem zweifachen fungierendem Anstrich versehen werden, ohne dass sich der Aufstellung über die voraussichtlichen Kosten der Maßnah­me noch der Aufstellung über die In der Mieterhöhung angesetzten Kosten ein Indiz entnehmen ließe, dass die Zweifarbigkeit des Anstriches zusätzliche Kosten verursacht hätte. Angesetzt werden in beiden Fällen (tatsächlich) keine zusätzlichen Kosten, sondern allein die für einen Fassa­denanstrich aufgewendeten Kosten. Da der Anstrich ersichtlich auch dem Schutz der Fassade dient, im Übrigen - ähnlich wie die Sichtbegrenzung der Müllstandfläche - den optischen Eindruck des Gebäudes positiv prägt, fällt die Maßnahme - wie schon die Müllstandfläche - unproblematisch unter § 555b Ziff. 5 BGB.

cc) Ohne Erfolg wendet die Kl. sich gegen die Berücksichtigung der Kosten für die Gerüstaufstellung, die Baustelleneinrichtung und für eine Standzeit des Gerüstes von 4 Monaten.

Im Ansatz zu Recht macht die Kl. zwar geltend, dass gemäß § 559 Abs. 2 BGB die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht als Modernisierungskosten nach § 559 Abs. 1 umgelegt werden können; sie sind nach § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln. Zutreffend ist auch, dass sog. Sowiesokosten zu den nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten im Sinne des § 559 Abs. 2 BGB gehören. Es handelt sich dabei um Kosten, die nur einmal anfallen oder auch bei einer Beschränkung der Maßnahmen auf eine bloße Instandsetzung angefallen wären {vgl. Staudinger/Volker Emmerich, 2014, BGB § 559 Rn. 22, nach Juris).

Die Bekl. hat diese Kosten jedoch nicht umgelegt, sondern herausgerechnet. Es ist gerichts-, wenn nicht sogar allgemein bekannt, § 291 ZPO, dass die Kosten für ein Gerüst von der Standzeit abhängen; soweit der Vermieter sich auf den Ansatz der Kosten für die reine Standzeit des Gerüstes während der Ausführung der Modernisierungsarbeiten beschränkt, also die Kosten, die nach Aufstellen des Gerüstes und Ausführung der Instandsetzungsarbeiten an der Fassade, die zwingend vor Beginn der Modernisierungsarbeiten vorzunehmen sind, darüber hinausgehend anfallen, so handelt es sich dabei nicht um Kosten im Sinne des § 559 Abs. 2 BGB. Eine solche Differenzie­rung ist auch ohne Weiteres nachvollziehbar und möglich. Die Kosten für längere Standzeit wären für die Instandsetzungsarbeiten nicht angefallen, denn diese wären in kürzerer Zeit beendet ge­wesen. Kosten für die Baustelleneinrichtung wurden nicht umgelegt; die Kl. setzt sich inso­weit auch nicht mit der Kostenaufstellung auseinander, wenngleich einzuräumen ist, dass die Be­schreibung der Kostenpositionen in der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung missver­ständlich formuliert ist. Aus der Zusammenschau mit der vorangestellten Kostenaufstellung, die nicht angesetzte Kosten aufweist, ergibt sich aber, dass der diesbezügliche Vortrag der Bekl. zutrifft. Sich damit im Einzelnen auseinanderzusetzen, um ihre Beanstandungen zu konkretisieren bzw. überhaupt erst sachlich zu begründen, oblag der Kl.

Soweit die Kl. die im Einzelnen dargestellten Flächen und Kosten für die Instandsetzung des Putzes schlicht mit Nichtwissen bestreitet, ohne auch nur im Ansatz mitzuteilen, welche abwei­chende Wahrnehmung ihrem Bestreiten zugrunde liegt, so ist dieses unzulässig und damit unbe­achtlich, § 138 Abs. 4 ZPO. Der Zustand der alten Fassade, aber auch die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten selbst lagen ebenso im Wahrnehmungsbereich der Kl. wie deren Dauer.

c) Der von der Kl. erhobene Einwand der wirtschaftlichen Härte greift nicht. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtferti­gen ist. Die Kl. hat der Bekl. die diesbezüglich geltend gemachten Umstände zwar in­nerhalb der Frist des § 559 Abs. 5 BGB mitgeteilt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 253/04, juris Rn. 12; KG, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 22.6.1981 - 8 W RE-Miet 4340/80, juris; jew. m.w.N.) entfällt die Duldungspflicht nicht bereits, wenn die Miete sich durch die Maßnahme um mehr als 30 % erhöht, ein Prozentsatz, der hier nicht erreicht wird. Zu prüfen ist vielmehr, ob es sich um eine sog. Luxusmodernisierung handelt, d. h. besonders aufwendige Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können. Maßstab ist dabei nicht der durchschnittliche Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes. Vielmehr kann die Maßnahme des Vermieters diesen auch anheben. Anderenfalls würde eine im allgemeinen Interesse liegende laufende Verbesse­rung des Wohnungsbestandes behindert (vgl. Gesetzentwurf der BReg zum MietrechtsänderungsG, BT-Drs. 17/10485, S. 25 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 20.7.2005, aaO., Rn. 12). Die hier gegenständlichen Maßnahmen dienen der Einsparung von Energie und der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse; sie liegen im Interesse der Allgemeinheit und können nicht als Luxusmodernisierung angesehen werden.

Die durch die Maßnahme zu erwartende Mieterhöhung ist auch vor dem Hintergrund der maßgeb­lichen konkreten Einkommensverhältnisse der Kl. nicht als unzumutbare (wirtschaftliche) Härte anzusehen.

Die individuelle Belastungsgrenze des Mieters, der sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der durch die Modernisierung bedingten Mieterhöhung beruft, ist jeweils einzelfallbezogen zu ermit­teln; der Gesetzgeber hat auf die Regelung objektiver Schranken verzichtet (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 24).

Nach Abzug der Miete muss dem Mieter ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten, wobei einem Mieter mit besse­rem Einkommen eine höhere Miete zugemutet werden kann als einem Mieter mit nur geringem Einkommen. Die Zumutbarkeitsgrenze ist jedoch nicht (erst) dort zu ziehen, wo der Mieter mit sei­nem verbleibenden Einkommen nur noch sein Existenzminimum bestreiten kann (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, aaO., § 559 Rn. 104 f., m.w.N.). Andererseits kann die Unterschreitung des (steuerfreien) Existenzminimums nach § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG bzw. des sächlichen Existenzminimums nach dem SGB XII gegebenenfalls ein Indiz für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der modernisierungsbedingten Mieterhöhung darstellen.

Hier verbleibt der Kl. auch nach der Mieterhöhung ein deutlich über den vorgenannten Grenzen liegendes Einkommen. Es fehlt zudem an jedem konkreten Vortrag oder Hinweis darauf, dass die Kl. aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung gezwungen wäre, ihren bisherigen Lebens­zuschnitt zu ändern. Soweit sie sich auf zusätzliche Kosten durch einen Schrebergarten beruft, werden sowohl die Höhe dieser Kosten als auch die befürchteten Einschnitte nicht einmal im An­satz dargestellt.

Der Vermieter darf Modernisierungskosten bei einer Mieterhöhung nicht doppelt berücksichtigen, so dass er grundsätzlich klarstellen muss, dass die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Basis einer nicht modernisierten Wohnung verlangt wird, wenn er auch die Modernisierungskosten mit 11 % umlegen will. Eine solche Klarstellung ist aber entbehrlich, wenn bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens die Modernisierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen waren.

Die Vermieterin hatte mit Modernisierungsmaßnahmen begonnen und vorher Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt. Nach Zugang des Erhöhungsverlangens, dem die Mieterin zugestimmt hatte, und vor Fälligkeit der erhöhten Miete wurden die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen; die Mieterin hielt die anschließende Mieterhöhung wegen der Modernisierungskosten für unwirksam, da es sich um eine kumulative Mieterhöhung handele.

Anders als das Amtsgericht verneinte das Landgericht Berlin eine unzulässige doppelte Berücksichtigung der Modernisierungskosten. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens seien die Modernisierungsarbeiten noch nicht abgeschlossen gewesen, so dass weder ein Vorbehalt des Vermieters noch ein Hinweis erforderlich gewesen sei, dass der nicht modernisierte Zustand bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt werde. Die Modernisierungsmieterhöhung sei auch sachlich begründet, da die Umgestaltung der Müllstandsfläche die Wohnqualität verbessere. Auch der Fassadenanstrich präge den optischen Eindruck des Gebäudes positiv, so dass es sich auch hierbei um Modernisierungsmaßnahmen handele. Die darauf entfallenden Mehrkosten nach den Instandsetzungsmaßnahmen (verlängerte Standzeit des Gerüsts) seien daher ebenfalls umlegbar.