Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB stellt keine Ordnungswidrigkeit dar

Soweit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln bestimmt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3-7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt, kann dahinstehen, was damit gemeint sein soll. Jedenfalls lässt sich auch diese Bestimmung mangels entsprechender Klarstellung nicht dahin auslegen, dass bereits der Zugang eines Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung beim Mieter und die ggf. erhobene Zustimmungsklage eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die gegenüber dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung geahndet werden könnte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen mit Schreiben vom 13. Juni 2019 von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Bekl. halten das Mieterhöhungsverlangen mit § 3 MietenWoG Bln für unvereinbar und für einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot.

I. Die Klage ist zulässig. Das Schreiben vom 13.6.2019 entspricht dem Begründungserfordernis nach § 558a Abs. 1 BGB, was die Bekl. im Übrigen auch nicht beanstanden, und ist damit formell ordnungsgemäß.

Anderes ergibt sich insbesondere nicht aus den Regelungen des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung vom 11.2.2020 (MietenWoG Bln), welches gemäß Art. 4 Abs. 1 am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am 22.2.2020 und danach am 23.2.2020 in Kraft getreten ist.

Soweit in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln bestimmt ist, dass „eine Miete verboten (ist), die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“, erscheinen die damit bezweckten bzw. in Betracht kommenden rechtlichen Auswirkungen auf ein vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachtes und auf die §§ 558 ff. BGB gestütztes Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung zumindest nicht eindeutig.

So kann eine so bezeichnete „Miete“ ohne den klarstellenden Zustand „vereinbart“, wie etwa in den Text des § 535 Abs. 2 BGB aufgenommen als bloßer Marktwert für eine Gegenleistung, nicht „verboten“ sein bzw. werden, weil mit einem Verbot als Handlungsanweisung allenfalls eine bestimmte Tätigkeit oder Verhaltensweise nicht erlaubt sein soll (vgl. Duden, Das Bedeutungswörterbuch, 3. neu bearbeitete und erweiterte Auflage, Bd. 10 zur Abgrenzung „verbieten/verbitten“) und sich die den Marktgesetzen unterworfene Preisbildung als solche nicht schlicht verbieten lässt.

Dass dies auch für die zivilrechtlichen Voraussetzungen eines sogenannten Verbots gilt, ergibt sich im Übrigen aus dem Wortlaut von § 134 BGB, wonach ein - durch hierauf bezogene Willenserklärungen zustande gekommenes - Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig ist, also nicht etwa ein bloßer Preis, der als solcher kein „Rechtsgeschäft“ ist. Folglich ergibt sich aufgrund der Auslegung dieser Bestimmung nicht, dass danach ein außergerichtliches und insbesondere formell ordnungsgemäß auf § 558a Abs. 1 BGB gestütztes Zustimmungsverlangen „verboten“ und infolgedessen etwa unzulässig sein soll. Eine entsprechende und auch ohne Weiteres mögliche Klarstellung enthält der Gesetzestext nicht. Zwar ist hierzu ferner in § 11 Abs. 1 Nr. 4 Mieten WoG Bln bestimmt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 zulässige Miete fordert oder entgegennimmt und damit eine Handlung vornimmt, die grundsätzlich einem Verbot unterliegen kann. Es kann aber dahinstehen, welches konkrete Verhalten des Vermieters oder etwa anderer Personen, die vom Anwendungsbereich dieser Verbotsnorm jedenfalls nach ihrer Formulierung nicht ausdrücklich ausgenommen sind, damit gemeint sein soll. Auch diese Bestimmung lässt sich mangels entsprechender Klarstellung jedenfalls nicht dahin auslegen, dass bereits der Zugang eines - zumal im Sinne von § 558a Abs. 1 BGB formell ordnungsgemäß begründeten - Zustimmungsverlangens an den Mieter und damit konsequenterweise auch die „hierauf - nach Ablauf der Zustimmungsfrist gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend zulässig - erhobene und auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage eine Ordnungswidrigkeit darstellen und infolgedessen jeweils mit der Verhängung eines Bußgeldes gegenüber dem Vermieter oder etwa gegenüber der Hausverwaltung, welche das außergerichtliche Zustimmungsverlangen an den Mieter gerichtet hat oder gar gegenüber den Prozessbevollmächtigten des Vermieters, welche die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage bei Gericht eingereicht oder auch nur im Verhandlungstermin einen hierauf bezogenen Klageantrag gestellt haben, geahndet werden können soll. Folglich kann es dem Vermieter nach dem auslegbaren Sinn und Zweck auch dieser Bestimmung nicht verwehrt sein, an den Mieter ein gemäß § 558 a Abs. 1 BGB begründetes Zustimmungsverlangen zu richten. Auch dem übrigen Gesetzestext ist nicht zu entnehmen, dass ein solches Zustimmungsverlangen „verboten“ sein soll.

Es kann folglich für die rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit eines solchen Zustimmungsverlangens dahinstehen, ob das MietenWoG Bln insoweit mit höherrangigem Recht vereinbar ist. Selbst wenn schließlich danach ein solches außergerichtliches auf § 558a Abs. 1 BGB gestütztes Zustimmungsverlangen „verboten“ sein sollte, wären davon nur solche Mieterhöhungsverlangen umfasst, die dem Mieter nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln, und infolgedessen ab dem 23.2.2020 zugingen. Dem Wortlaut des MietenWoG Bln ist jedenfalls außerdem nicht zu entnehmen, dass den Mietern bereits vor dem 23.2.2020 zugegangene Mieterhöhungsverlangen - mithin rückwirkend - „verboten“ sein sollen. Im vorliegenden Rechtsstreit ist das Mieterhöhungsverlangen der Bekl. bereits mit Schreiben vom 13.6.2019 zugegangen. (wird ausgeführt)

§ 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln („Mietendeckel“) bestimmt, dass ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 MietenWoG Bln eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 MietenWoG Bln zulässige Miete fordert oder entgegennimmt. Das führt zur Frage, ob bereits ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB oder auch eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB als Ordnungswidrigkeit geahndet werden kann. Das AG Neukölln verneint die Frage. Was mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln gemeint sein soll, könne dahinstehen. Jedenfalls lasse sich diese unklare Bestimmung nicht dahingehend auslegen, dass bereits der Zugang eines Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung beim Mieter und die ggf. erhobene Zustimmungsklage eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die gegenüber dem Vermieter oder der ihn vertretenden Hausverwaltung geahndet werden könnte.

Die Kläger verlangen mit Schreiben vom 13. Juni 2019 von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beklagten halten das Mieterhöhungsverlangen mit § 3 MietenWoG Bln für unvereinbar und für einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot.

Die Klage ist zulässig und ordnungsgemäß begründet. Soweit in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln bestimmt ist, dass „eine Miete verboten (ist), die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“, sind die damit bezweckten/in Betracht kommenden rechtlichen Auswirkungen auf ein vom Vermieter geltend gemachtes Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zumindest nicht eindeutig.

So kann eine so bezeichnete „Miete“ als bloßer Marktwert für eine Gegenleistung nicht „verboten“ sein/werden, weil mit einem Verbot als Handlungsanweisung allenfalls eine bestimmte Tätigkeit oder Verhaltensweise nicht erlaubt sein soll und sich die den Marktgesetzen unterworfene Preisbildung als solche nicht schlicht verbieten lässt.

Dass dies auch für die zivilrechtlichen Voraussetzungen eines sogenannten Verbots gilt, ergebe sich im Übrigen aus dem Wortlaut von § 134 BGB, wonach ein – durch hierauf bezogene Willenserklärungen zustande gekommenes – Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig ist, also nicht etwa ein bloßer Preis, der als solcher kein „Rechtsgeschäft“ sei.

Folglich ergebe sich aufgrund der Auslegung dieser Bestimmung nicht, dass danach ein außergerichtliches und insbesondere formell ordnungsgemäß auf § 558a Abs. 1 BGB gestütztes Zustimmungsverlangen „verboten“ und infolgedessen etwa unzulässig sein soll. Eine entsprechende und auch ohne Weiteres mögliche Klarstellung enthalte der Gesetzestext nicht.

Zwar sei in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln bestimmt, dass ordnungswidrig handele, wer vorsätzlich oder fahrlässig ohne erforderliche Genehmigung nach § 8 MietenWoG Bln eine höhere als die nach den §§ 3 bis 7 MietenWoG Bln zulässige Miete fordere oder entgegennehme und damit eine Handlung vornehme, die grundsätzlich einem Verbot unterliegen könne. Doch könne dahinstehen, welches konkrete Verhalten des Vermieters oder etwa anderer Personen, die vom Anwendungsbereich dieser Verbotsnorm jedenfalls nach ihrer Formulierung nicht ausdrücklich ausgenommen sind (also beispielsweise der Hausverwalter, der für den Vermieter die Mieterhöhung verlangt), damit gemeint sein solle. Auch diese Bestimmung lasse sich mangels entsprechender Klarstellung jedenfalls nicht dahingehend auslegen,

■ dass bereits der Zugang eines formell ordnungsgemäß begründeten Zustimmungsverlangens an den Mieter und damit konsequenterweise auch

■ die nach Ablauf der Zustimmungsfrist entsprechend zulässig erhobene und auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage

eine Ordnungswidrigkeit darstellen und infolgedessen jeweils mit der Verhängung eines Bußgeldes gegenüber dem Vermieter oder etwa gegenüber der Hausverwaltung, welche das außergerichtliche Zustimmungsverlangen an den Mieter gerichtet hat, geahndet werden können soll. Gleiches gelte für den Prozessbevollmächtigten des Vermieters, der die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage bei Gericht eingereicht oder auch nur im Verhandlungstermin einen hierauf bezogenen Klageantrag gestellt hat. Folglich könne es dem Vermieter nach dem auslegbaren Sinn und Zweck auch dieser Bestimmung nicht verwehrt sein, an den Mieter ein begründetes Zustimmungsverlangen zu richten. Auch dem übrigen Gesetzestext sei nicht zu entnehmen, dass ein solches Zustimmungsverlangen „verboten“ sein soll.

Es könne folglich für die rechtliche Beurteilung der Zulässigkeit eines solchen Zustimmungsverlangens dahinstehen, ob das MietenWoG Bln insoweit mit höherrangigem Recht vereinbar sei.

Selbst wenn aber ein solches außergerichtliches Zustimmungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete „verboten“ sein sollte, wären davon nur solche Mieterhöhungsverlangen umfasst, die dem Mieter nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln, und infolgedessen ab dem 23. Februar 2020 zugingen. Dem Wortlaut des MietenWoG Bln sei jedenfalls nicht zu entnehmen, dass den Mietern bereits vor dem 23. Februar 2020 zugegangene Mieterhöhungsverlangen – mithin rückwirkend – „verboten“ sein sollen. Im vorliegenden Rechtsstreit sei das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten bereits mit Schreiben vom 13. Juni 2019 zugegangen.