Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen, Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2015, qualifizierter Mietspiegel als einfacher Mietspiegel

Mit Vergleichswohnungen - auch aus dem eigenen Bestand - kann ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Im Rahmen der (materiellen) Begründetheit sind Vergleichswohnungen einem Mietspiegel nicht überlegen. Der Berliner Mietspiegel kann als einfacher Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (Anschluss an LG Berlin, ZK 67, GE 2015, 971), so dass dahinstehen kann, ob er seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel zwischenzeitlich eingebüßt hat (ZK 63, GE 2015, 1097).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen von der Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für ihre Mietwohnung, bestehend aus 1 Zimmer, Küche, Bad, Flur mit einer Wohnfläche von 36 m2. Das Haus wurde zwischen 1919 und 1949 erstmals bezugsfertig, die streitgegenständliche Wohnung verfügt über eine Sammelheizung, Bad und Innen-WC. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 295 €. Das Bad der Wohnung verfügt nicht über ein Fenster, in der Küche fehlt ein Geschirrspülmaschinenanschluss. Ein Balkon ist nicht vorhanden.

Die Kl. begründeten ihr Erhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen im selben Objekt. Die Kl. behaupten, das Objekt sei im Jahre 1996/1997 umfassend saniert worden. Sämtliche Wohnungen im Haus, auch die der Bekl., verfügten über eine identische Ausstattung mit Fernheizung, zentraler Warmwasserversorgung, internetfähigem Kabelfernsehen, rückkanalfähiger Klingel- und Sprechanlage, isolierverglasten Kunststofffenstern in der Küche, Kastendoppelfenstern in den Zimmern, türhoher Verfliesung in den Bädern, Bodenfliesen, Fliesenspiegel im Arbeitsbereich, Herd und Spüle in der Küche.

Die Kl. beantragen, die Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung der Miete ab 1.12.2015 von netto 295 € um 44 € auf 339 € zuzustimmen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. […] Den Kl. steht der geltend gemachte Anspruch als Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 558 f. BGB nicht zu, weil die begehrte Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. […] Die Kl. können die Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nur bis zur Höhe der üblichen Entgelte verlangen. Das Gericht zieht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2015 heran.

Das Gericht ist bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an das im Mieterhöhungsverlangen angegebene Begründungsmittel gebunden, sondern es muss diese gerade unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel ermitteln (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 558a BGB, Rn. 149 m.w.N.). Insbesondere bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen ist es äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 99). Insoweit muss unterschieden werden zwischen dem formalen Begründungsmittel eines Mieterhöhungsbegehrens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB und dessen materieller Begründetheit. Insoweit stellen selbst sechs Vergleichswohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage dar, um im Prozess die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen, was insbesondere dann gilt, wenn die benannten Vergleichswohnungen - wie hier - alle aus dem Objekt der Kl. stammen (vgl. BGH, Urteil vom 6.11.2013 - VIII ZR 346/12, zitiert nach juris). Insoweit können drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt - unabhängig davon, wie umfangreich dessen zugrunde liegende Daten waren - niemals überlegen sein (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 11.5.2015 - 7 S 1731/15, zitiert nach juris). In diesem Zusammenhang war das Gericht auch nicht gehalten, das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. Zum einen wäre dieses mangels Nennung und Beschreibung weiterer Vergleichswohnungen auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinausgelaufen. Zum anderen führt die Verwendung des Mietspiegels dazu, hohe Rechtsverfolgungskosten, wie sie mit der Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig verbunden sind, zu vermeiden. Insoweit stünde der Kostenaufwand von (erfahrungsgemäß) 2.000 € bis 2.500 € für die Einholung eines Gutachtens, das nach Besichtigung der zu begutachtenden Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend große, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln müsste, zur Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung von 44 € monatlich unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels außer Verhältnis, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO aufgrund des Berliner Mietspiegels 2015 zu schätzen war (vgl. insoweit auch LG Nürnberg-Fürth aaO.). Der Mietspiegel kann dabei, auch wenn er in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen ist, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Gesetzgeber selbst sieht ausweislich von §§ 558a Abs. 2 Nr. 1, 558c, 558d BGB den Mietspiegel als das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts im Sinne von § 558 BGB an (vgl. BVerfG, Beschluss v. 3.4.1990 - 1 BvR 268/90). Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann für den Rechtsstreit ebenfalls herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3.6.2003 - 65 S 17/03). Insoweit kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als

ng beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3.6.2003 - 65 S 17/03). Insoweit kann der Berliner Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.7.2015, GE 2015, 971), so dass hier dahinstehen kann, ob der Berliner Mietspiegel seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB zwischenzeitlich eingebüßt hat (vgl. GE 2014, 1552).

Ausgehend von dem für die Wohnung einschlägigen Feld des Berliner Mietspiegels B2 liegt der Mittelwert bei 6,86 €/m2, der Unterwert bei 5,93 €/m2 und der Oberwert bei 7,50 €/m2.

Die Merkmalsgruppen sind hiernach wie folgt zu bewerten: […]

Vergleichswohnungen können zwar ein Mieterhöhungsverlangen begründen; im Rahmen der Feststellung der Begründetheit des Verlangens (im Gerichtsverfahren) sind sie jedoch einem Mietspiegel unterlegen. Der Berliner Mietspiegel 2015 kann trotz Zweifeln hinsichtlich seiner Qualifikation als einfacher Mietspiegel herangezogen werden.

Der Vermieter begehrt vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 295 € um monatlich 44 € auf 339 €. Die Mieterhöhung stützte er auf drei Vergleichswohnungen im selben Objekt, für die eine Quadratmetermiete von 10 € bzw. 10,68 € gezahlt werden. Der Mieter stimmte nicht zu. Mit der Klage verfolgte der Vermieter sein Begehren weiter.

Das AG Mitte wies die Klage ab. Die Klage sei zwar zulässig, jedoch unbegründet. Die begehrte Miete liege über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei ziehe das Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2015 daran. Das Gericht sei nicht an das im Mieterhöhungsverlangen angegebene Begründungsmittel gebunden, sondern es müsse die Miete unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen Beweismittel ermitteln. Insbesondere bei der Angabe von drei Vergleichswohnungen sei es äußerst unwahrscheinlich, dass diese die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln würden. Insoweit müsse zwischen dem formalen Begründungsmittel eines Mieterhöhungsbegehrens und dessen materieller Begründetheit unterschieden werden.

Hier würden selbst sechs Vergleichswohnungen im Regelfall eine zu geringe Datengrundlage darstellen, um im Rechtsstreit die ortsübliche Vergleichsmiete zu beweisen, was insbesondere dann gelte, wenn die benannten Vergleichswohnungen – wie hier – alle aus dem Objekt des Vermieters stammten. Insoweit könnten drei benannte Wohnungen aus demselben Objekt dem im Mietspiegel abgebildeten Querschnitt niemals überlegen sein. In diesem Zusammenhang sei das Gericht auch nicht gehalten, das angebotene Sachverständigengutachten einzuholen. Zum einen wäre dieses mangels Nennung und Beschreibung weiterer Vergleichswohnungen auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinausgelaufen. Zum anderen führe die Verwendung des Mietspiegels dazu, hohe Rechtsverfolgungskosten, wie sie mit der Einholung eines Sachverständigengutachtens regelmäßig verbunden seien, zu vermeiden. Daher sei die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO aufgrund des Berliner Mietspiegels 2015 zu schätzen. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung könne für den Rechtsstreit ebenfalls herangezogen werden. Sie biete ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Vergleichsmiete der streitgegenständlichen Wohnung ermittelt werden könne. Insoweit könne der Berliner Mietspiegel jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c zur Berechnung herangezogen werden (im Anschluss an LG Berlin, GE 2015, 971), so dass hier dahinstehen könne, ob der Berliner Mietspiegel seine Beweiskraft als qualifizierter Mietspiegel nach § 558b BGB zwischenzeitlich eingebüßt habe (GE 2014, 1552; GE 2015, 1097). Im vorliegenden Fall ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,30 €. Multipliziert mit der Wohnfläche von 36 m² ergebe sich eine monatliche Nettokaltmiete von 226,80 €. Da der Mieter bereits jetzt eine Miete von 295 € zahle, sei die Klage abzuweisen.

In dem Urteil wird klar und rechtlich zwischen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens und der materiellen Feststellung der Begründetheit des Verlangens unterschieden. Vergleichswohnungen sind kein Beweismittel nach ZPO, könnten aber – jedenfalls theoretisch – im Rahmen des § 287 ZPO in die Überzeugungsbildung des Gerichts einfließen. Gerade bei Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand dürfte das jedoch praktisch ausgeschlossen sein. Insofern kommt es zu der Frage, ob das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen muss, oder ob ein – auch einfacher – Mietspiegel zur Verfügung steht, aufgrund dessen die ortsübliche Vergleichsmiete festgestellt werden kann.

Nach hier vertretener Ansicht hätte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten einholen müssen, da ein entsprechender Mietspiegel – ob nun der Berliner Mietspiegel 2013 im vorliegenden Fall oder der Mietspiegel 2015, den das Amtsgericht wohl fehlerhaft zugrunde legt – nicht zur Verfügung steht. Das ist allerdings bei den Berliner Gerichten höchst umstritten. Hierzu wird auf die Besprechung des Urteils der ZK 67 in GE 2015, 942 Bezug genommen mit der Aussage, dass aufgrund des Gutachtens des Statistikers Krämer die Berliner Mietspiegel als qualifizierte Mietspiegel „verbrannt sind“ und dieselben essentiellen Fehler bei der Datenerhebung und -verarbeitung insgesamt gelten, es also auch verbieten, dass die Daten im Rahmen eines einfachen Mietspiegels verwendbar sind.

Das amtsgerichtliche Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Berufungskammer wäre jedoch die ZK 67 des Landgerichts Berlin.