Mieterhöhungsverlangen mit unzureichendem Typengutachten

Ein Typengutachten ist zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ungeeignet, wenn es keine Angaben dazu enthält, wie viele Datensätze zur Ermittlung der Mietspannen zugrunde gelegt und wie diese ermittelt wurden. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. begehrt von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung.

Zwischen der Kl. und den Bekl. besteht ein Mietvertrag über eine nicht preisgebundene Wohnung im Hause … in Seevetal. Die Bekl. schuldeten zuletzt eine Grundmiete i.H.v. 576,24 €.

Mit Schreiben vom 15.12.2023 bat die Kl. die Bekl. um Zustimmung zur Mieterhöhung von 576,24 € um 31,36 € auf 607,60 € monatlich ab dem 1.3.2024. Zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens und zum Nachweis, dass die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, nahm die Kl. auf ein Gutachten des Sachverständigen Andreas N. vom 7.12.2023 Bezug.

Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 6.12.2024 abgewiesen. Es hat ausgeführt, dass ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558, 558a Abs. 1 BGB nicht vorläge, weil das Sachverständigengutachten vom 7.12.2023 die Mindestanforderungen an ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfülle. […]

II. Die Berufung hat keinen Erfolg.

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist gemäß § 558a Abs. 1 dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 insbesondere Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Begründung bedeutet dabei sowohl vom Wortlaut wie auch vom Sinn und Zweck der Vorschrift, dass der Sachverständige in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise mitteilen muss, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 5.5.1986 - 1 BvR 12/85, zitiert nach juris). Das heißt nicht, dass er sämtliche Einzelfeststellungen aufführen muss. Nachvollziehbar ist das Gutachten für den Mieter dann, wenn ihm durch die Ausführungen des Sachverständigen der Eindruck vermittelt wird, die Schlussfolgerungen des Gutachters auf das vergleichbare Mietgefüge seien verständlich und naheliegend (vgl. BGH, Urteil vom 11.7.2018 - VIII ZR 136/17, GE 2018, 991, zitiert nach juris). Bei dem Gutachten des Sachverständigen kann es sich nach der Rechtsprechung des BGH auch um ein sog. Typengutachten handeln (vgl. BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15, GE 2016, 388, und Urteil vom 11.7.2018 - VIII ZR 190/17, zitiert nach juris). Der Begründungspflicht im Gutachten für eine ausreichende (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbegehrens ist dabei grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird und der Mieter in die Lage versetzt wird, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (vgl. BGH, Urteil vom 11.7.2018, aaO.). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (vgl. BGH, Urteil vom 3.2.2016, aaO.). Es ist auch nicht erforderlich, dass der Sachverständige die streitgegenständliche oder eine vergleichbare Wohnung besichtigt hat (vgl. BGH, aaO.). Er muss also auch nicht mitteilen, auf welchem Weg (etwa durch Besichtigung oder auf andere Weise) er die tatsächlichen Grundlagen für die Angaben im Gutachten gewonnen hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.7.2018, aaO.). Der Sachverständige muss aber seine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ausgehend vom richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete treffen und die Einordnung der zu beurteilenden Wohnung in das örtliche Preisgefüge darauf basierend vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 3.2.2016 - VIII ZR 69/15, zitiert nach juris). Zentraler Maßstab bleibt die Nachprüfbarkeit der Angaben des Sachverständigen (BGH, Urteil vom 11.7.2018, aaO., Rn. 20).

Daran fehlt es hier. Gemessen an den vorgenannten Grundsätzen genügt das Gutachten des Sachverständigen N. vom 7.12.2023 den Mindestanforderungen an die Begründungspflicht nicht. Die Bekl. werden im vorliegenden Einzelfall durch das Gutachten nicht in die Lage versetzt, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ansatzweise zu prüfen. Der Sachverständige hat keine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete getroffen, die es ermöglicht, die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einzuordnen.

Im Einzelnen:

Der Sachverständige hat nicht in zumindest für den Mieter nachvollziehbarer Weise dargelegt, wie er zu seiner Wertfeststellung gelangt ist. Aus dem Gutachten lässt sich schon nicht erkennen, wie die im Gutachten ausgewiesenen Mietspannen ermittelt wurden. Der Sachverständige hat u. a. keine Angaben dazu gemacht, wie viele Datensätze er seinem Gutachten zugrunde gelegt hat. Der Sachverständige hat zwar angegeben, dass sich aufgrund seiner Recherche von Neu- und Bestandsmieten der letzten sechs Jahre eine Spanne von 6,80-11 €/m2/mtl. ergibt. Er hat aber keine Angaben dazu gemacht, wie viele Mietverträge er aus welcher Kategorie, Neu- oder Bestandsmieten, zugrunde gelegt hat. Eine konkrete Gewichtung zwischen Neu- und Altvermietung ist schlicht nicht zu erkennen, was vor dem Hintergrund, dass der Sachverständige ein angemessenes Verhältnis von veränderten Bestandsmieten und Neuvertragsmieten aus dem maßgeblichen Betrachtungszeitraum berücksichtigen muss (BGH, Urteil vom 24.4.2019 - VIII ZR 62/18, zitiert nach juris) problematisch ist.

Die Darlegung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Punkt 21 enthält insbesondere keine Angaben dazu, wie viele Datensätze der jeweiligen Wohnungskategorie zugrunde gelegt wurden. Das Gutachten enthält auch keine Angaben dazu, welche Spanne für die jeweilige Kategorie ermittelt wurde und wie der Sachverständige zu der angegebenen durchschnittlichen Miete gelangt ist. Das Gutachten enthält keine Angaben, welches der einschlägigen Internetportale bemüht wurde. Es ist nicht dargelegt, wie die sich aus Neu- und Bestandsmieten der letzten sechs Jahre ergebene Spanne von 6,80-11 €/m2/mtl. durch Mietpreisdaten aus der Mietpreisveröffentlichung eines Verbandes, den Mietpreisveröffentlichungen eines Datenportals und den Mietpreisveröffentlichungen im Internet beeinflusst wurde.

Es ist auch nicht angegeben, ob es sich bei der durchschnittlichen Nettomiete für die jeweilige Wohnungskategorie um das arithmetische Mittel an sich oder um ein solches bereinigt um Ausreißer oder unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus den Mietpreisveröffentlichungen des Verbandes, des Datenportals oder des Internets handelt. Der Sachverständige hat auch nicht im Einzelnen aufgeführt, welche durchschnittlichen Mieten sich aus anderen Erkenntnisquellen als den Mietverträgen ergeben. Für einen Mieter ist es schlicht nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher Datengrundlage sich die durchschnittliche Nettomiete ergibt. Für den Mieter bleibt insbesondere offen, ob sich die angegebene durchschnittliche Miete für die jeweilige Wohnungskategorie allein aus den zugrunde gelegten Mietverträgen ergibt oder aus den anvisierten Miethöhen eines Internetportals.

Soweit wie die Bekl. vorträgt, zunächst sei aufgrund einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten ermittelt worden und dieses sei auf den Bereich der Entgelte zu begrenzen, die als ortsübliche Miete anzusehen seien, ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige dies in seinem Gutachten vom 7.12.2023 getan hat. Es ist auch nicht ansatzweise dargelegt, wie die Begrenzung auf ortsübliche Entgelte erfolgt sein soll. Für die Begründung des Gutachtens ist aber die Nachvollziehbarkeit der Vorgehensweise des Sachverständigen erforderlich (vgl. Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 558a BGB Rn. 35).

Die Kammer hält dies vorliegend deshalb für besonders problematisch, weil der Kammer als „Mietenkammer“ für den hiesigen Beritt aus mehreren Verfahren zwischenzeitlich durch örtlich tätige Sachverständige - um einen solchen handelt es sich bei dem Sachverständigen N. gerade nicht - bekannt geworden ist, dass sich wegen der Vorgaben der DSGVO für Sachverständige gerade keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermittelt lässt. Hinzu tritt, dass die zu beurteilende Wohnung auch nicht in das örtliche Preisgefüge eingeordnet worden ist. Denn dabei wäre zu berücksichtigen, dass Seevetal eine flächenmäßig sehr ausgedehnte Örtlichkeit mit (auch sozial) sehr inhomogenen Wohnlagen ist. Schließlich lässt der Sachverständige offen, was unter einfacher oder mittlerer Ausstattung eines Badezimmers wie auch einer Wohnung zu verstehen ist.

Insgesamt vermittelt das Gutachten den Eindruck eines Ergebnisermittelns durch „Kaffeesatz-Lesen“ (vgl. auch zu einem vergleichbaren Gutachtenergebnis „wie von Zauberhand“ LG Itzehoe, Urt. v. 1.6.2022 - 9 S 57/21, WuM 2022, 425 ff.). Nach alledem vermag das Gutachten hier nicht in die Lage einer ansatzweisen Prüfung zu setzen, es ist für seinen Zweck als (völlig) ungeeignet anzusehen. […]

Als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen reichen drei Vergleichswohnungen, auch aus demselben Hause. Ein Typengutachten, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen, und keine Angaben dazu enthält, wie viele Datensätze zur Ermittlung der Mietspannen zugrunde gelegt und wie diese ermittelt wurden, ist dagegen ungeeignet – so das LG Lüneburg. Damit stellt sich grundsätzlich die Frage nach dem Wertgehalt solcher Gutachten.

Die Klägerin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung und bezog sich auf ein beigefügtes Typengutachten. Das AG wies die Zustimmungsklage ab, weil das Gutachten die Mindestanforderungen an ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S.d. § 558a BGB nicht erfülle. Die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Lüneburg hielt das Gutachten für mangelhaft, weil der Sachverständige nicht in nachvollziehbarer Weise dargelegt habe, wie er zu seiner Wertvorstellung gelangt sei. Nicht angegeben sei, wie viele Datensätze im Gutachten zugrunde gelegt wurden, wie die Neu-und Bestandsmieten gewichtet wurden und wie die Daten ermittelt worden seien. Das Gutachten mache den Eindruck eines Ergebnisermittelns durch „Kaffeesatz-Lesen“ und sei als Begründungsmittel völlig ungeeignet.

Nach dem Gesetz muss das Gutachten mit Gründen versehen sein; aus dem Vergleich mit den geringen Anforderungen an das Begründungsmittel „Vergleichswohnungen“ ergibt sich, dass etwa die ausschließliche Berücksichtigung von Neuvertragsmieten unschädlich ist (BGH GE 2016, 388). Bemerkenswert ist der Hinweis der Kammer, wonach ihr „bekannt geworden ist, dass sich wegen der Vorgaben der DSGVO für Sachverständige gerade keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln lässt“. Wird das zu Ende gedacht, sind Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens oder zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich.