Mieterhöhungsverlangen mit geänderter Baualtersklasse nach umfangreichen Sanierungsarbeiten

1. Eine Änderung der Baualtersklasse für die Anwendung des Mietspiegels wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten nach Entkernung eines Plattenbaus ist im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern.

2. Eine Wohnung, die nach Sanierung unter erheblichem Bauaufwand in einem Plattenbau nach längerem Leerstand und Entkernung des Gebäudes erstmals hergestellt wird, ist in eine jüngere Baualtersklasse des Mietspiegels einzuordnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Erhöhung der Nettokaltmiete für die Mietwohnung des Bekl. Die Wohnung des Bekl. ist in einem in den 1970er Jahren fertig gestellten Plattenbauensemble vom Typ WBS 70 gelegen. Das Ensemble umfasst zehn Gebäude. Die Wohnungen wurden als Offiziersunterkünfte zunächst für die sowjetischen Streitkräfte und nach 1989 für die Streitkräfte der GUS-Staaten genutzt. Nach dem Abzug der Streitkräfte in den Jahren 1992 bis 1994 erfolgte keine Nachnutzung. Bis zum Beginn der Umbaumaßnahmen 1998/1999 war ein Leerstand der Gebäude mit sichtbaren Spuren ihres Verfalls zu verzeichnen. Nach Erwerb der Gebäude durch die C. mbH & Co. KG wurden die Gebäude vollständig entkernt und auf den Rohbauzustand zurückgeführt. Nach Maßgabe der Baugenehmigung wurden die Gebäude ausgehend vom Rohbauzustand im Inneren vollständig neu errichtet. Die Wohnungszuschnitte wurden derart verändert, dass Standardwohnungen und Maisonettewohnungen in Form von 2- und 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 48 m2 bis 79 m2 entstanden. Die Fassaden erhielten einen Vollwärmeschutz in Form eines Wärmeverbundsystems mit Vor- und Rücksprüngen, die Kellerwände einen Vollwärmeschutz aus estrodierten Dämmplatten im Spritzwasserbereich. Sanitär-, Elektro- und Heiztechnik wurden nach dem Stand der Technik im Jahr 1998 neu eingebaut. Fenster- und Balkontüren wurden als Kunststofffensterkonstruktionen mit einer Zwei-Scheiben-Isolierverglasung mit einem K-Wert 1,6 eingebaut. Die Wohnungen erhielten neue Bäder mit neuen Sanitäreinrichtungen; hierbei erfolgte eine Verfliesung der Bäder bis zur Zargenoberkante. Ebenso wurden die Küchen neu errichtet und als Einbauküchen gestaltet. Heizungsstränge wurden mit neuer Heizungstechnik mit Anschluss an das Fernwärmenetz neu eingebaut. […]

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2012 hat die Verwalterin für den Kl. als Vermieter von dem Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 309,90 € mtl. um 58,11 € auf 368,01 € monatlich ab dem 1. März 2013 verlangt. Als Begründungselement hat der Kl. für das Mieterhöhungsverlangen den ab dem 15. August 2012 geltenden Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 aufgeführt und die Mietwohnung hinsichtlich des Beschaffenheitsmerkmals der Mietsache „Baualter 1991-2012“ und mit den Ausstattungsmerkmalen „voll ausgestattet - vollsaniert“ in das Mietspiegelfeld B 17 mit einer Mietspanne zwischen 6,39 €/m2 bis 9,09 €/m2 eingeordnet bei einem Mietmittelwert (Median) von 7,70 €/m2. Der Bekl. hat die Auffassung vertreten, dass die Wohnung in das Mietspiegelfeld B 15 (voll ausgestattet - teilsaniert) einzuordnen sei. Hinsichtlich des Baualters sei nämlich auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnungen im Jahr 1979/1980 abzustellen. Die Einordnung in die Baualtersklasse des Mietspiegels habe sich auf den Zeitpunkt der erstmaligen Errichtung des Wohngebäudes und nicht auf den der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu beziehen. Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Klageantrag verurteilt.

2. Die Berufung des Bekl. ist insoweit begründet, als seine Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB erst zum 1. Dezember 2013 verlangt werden kann. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist erstmals in der Klageschrift formell ordnungsgemäß begründet worden. Die Bezugnahme im Mieterhöhungsverlangen vom 14. Dezember 2012 auf das Mietspiegelfeld B 17 des Potsdamer Mietspiegels 2012 war vorliegend erläuterungsbedürftig, so dass das Mieterhöhungsverlangen, das zur Eingruppierung der Wohnung in das Mietspiegelfeld B 17 keine Erläuterung enthielt, formell unwirksam war (§ 558a Abs. 1 BGB).

a) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dabei muss das Erhöhungsverlangen eine den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1 BGB genügende Begründung enthalten. Die Begründung soll hierbei dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, Urteil vom 26.10.2005, VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 m.w.N.; BGH, Urteil vom 12.7.2006, VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864 m.w.N.; BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164). Diesen Zweck erfüllt eine Erhöhungserklärung aber nur dann, wenn die Begründung dem Mieter „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (BGH, Urteil vom 12.11.2003, VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219; Staudinger/Emmerich, BGB [2014] § 558a Rn. 19; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558a Rn. 14 f. m.w.N.). […]

Der Kl. beruft sich darauf, dass die Angabe des Mietspiegelfeldes B 17 im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen zutreffend sei, weil es sich bei der von dem Bekl. innegehaltenen Wohnung um einen im Jahr 1999/2000 modernisierten Neuaufbau einer Wohnung handele. […] Jedenfalls handelt es sich bei dem ursprünglich vorhandenen Gebäude unstreitig um einen in den Jahren 1979/1980 errichteten Plattenbau, so dass ein nachträglich geänderter Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit vom Vermieter bereits im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern ist. […] Der Bekl. durfte davon ausgehen, dass für seine Wohnung eine Vergleichsmiete nach der Baualtersklasse des Gebäudes 1979/1980 anzuwenden war.

b) Erstmals in der Klageschrift kommt der Kl. mit seiner ausdrücklich erhobenen neuen Mieterhöhungserklärung diesem Begründungserfordernis nach, indem er die Details darlegt, aus denen der Bekl. ersehen konnte, warum der Kl. die Wohnung in das Mietspiegelfeld B 17 einordnet. Damit liegt erstmals mit der in der Klageschrift ausdrücklich enthaltenen Mieterhöhungserklärung ein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor. […]

3. Die Berufung des Bekl. ist jedoch unbegründet, soweit er sich gegen die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens des Kl. wendet. […]

b) Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil das im Mieterhöhungsverlangen genannte Rasterfeld B 17 des Mietspiegels 2012 für die Baualtersklasse 1991 bis 2012 zugrunde gelegt.

aa) Zwar ist das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung des Bekl. befindet, bereits in den 1970er Jahren errichtet worden. Hieraus folgt jedoch nicht generell, dass eine Wohnung stets in die Baualtersklasse einzuordnen ist, in der das Gebäude erstellt wurde. Diese Wertung kann insbesondere nicht dem Mietspiegel der Stadt Potsdam 2012 entnommen werden. Denn der Mietspiegel führt in seiner Anmerkung zum Vergleichsmerkmal „Beschaffenheit“ aus, dass die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Baualter der Wohnung dargestellt wird und nicht „zwingend durch das des Gebäudes“. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Ausführungen der Landeshauptstadt Potsdam vom 15. Januar 2015, so dass für die Zuweisung einer Wohnung in ein bestimmtes Rasterfeld eine Anknüpfung an das Jahr der Errichtung bzw. der Bezugsfertigkeit der Wohnung möglich ist.

Es ist zwar grundsätzlich davon auszugehen, dass das Baualter der Wohnung auch nach einer Modernisierung maßgeblich ist (vgl. LG München I, ZMR 2012, 626; LG Berlin, NZM 1999, 172; AG Wedding, GE 2012, 958; AG Lichtenberg, GE 2014, 875; Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO. § 558 Rn. 84). Eine Erfassung der Daten der Vergleichswohnung in der Baualtersklasse der Zeit der Modernisierung ist jedoch anerkannt und kommt dann in Betracht, wenn mit ihrer Bezugsfertigkeit auch rechtlich ein Neubau vorliegt (vgl. LG Frankfurt/M., ZMR 2014, 362; LG Frankfurt/M., WuM 2012, 318; LG Hamburg, ZMR 2011, 469; aA. LG München I, ZMR 2012, 626 bei Kernsanierung eines bewohnten und bewohnbaren Hauses; AG Lichtenberg, GE 2014, 875). Hierzu können die Bestimmungen des Wohnungsförderungsgesetzes (WoFG) herangezogen werden. Dort ist zwar nur der öffentlich geförderte Wohnungsbau geregelt, jedoch sind die Begriffsbestimmungen des Gesetzes aber auch sonst zugrunde zu legen. Gemäß § 16 Abs. 1 WoFG ist Wohnungsbau (1) das Schaffen von Wohnraum in einem neuen selbständigen Gebäude, (2) die Beseitigung von Schäden an Gebäuden unter wesentlichem Bauaufwand, durch die die Gebäude auf Dauer wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht werden, (3) die Änderung, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden, durch die unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wird, oder (4) die Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse.

In diesem Sinne ist Wohnraum nicht auf Dauer nutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn sich der Raum oder der Gebäudeteil in einem Zustand befindet, der aus bauordnungsrechtlichen Gründen eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung nicht gestattet. Einschränkend hierzu wird die Auffassung vertreten, dass bei Wiederaufbau in identischer Bauweise wie das ursprünglich zerstörte Haus die ursprüngliche Baualtersklasse ebenso weiter gilt (so AG Wedding, GE 2012, 958; AG Köpenick, GE 2015, 660), wie in dem Fall der Kernsanierung eines noch bewohnten und bewohnbaren Mehrfamilienhauses (so LG München I, ZMR 2012, 626).

Eine Erweiterung im Sinne des Gesetzes liegt dann vor, wenn eine Aufstockung oder ein Anbau erfolgt, wobei eine Höherstufung in eine jüngere Baualtersklasse dann angenommen wird, wenn z. B. das Gebäude mit den Räumen vor der Sanierung längere Zeit leer gestanden hat und die Räume unbewohnbar waren und erhebliche Arbeiten zu einer umfassenden Neugestaltung der Räume zu Wohnzwecken erfolgt ist.

bb) So verhält es sich hier.

Nach den Ausführungen des Amtsgerichts aufgrund der Bekundung des für das Bauvorhaben verantwortlichen Architekten, des Zeugen W., sowie den seitens des Kl. zur Gerichtsakte gereichten Baubeschreibungen, befand sich das Gebäude mit den dort vorhandenen Räumen nach Freizug durch die russischen Truppen vor Baubeginn in einem nicht mehr zu Wohnzwecken geeigneten Zustand. Die gesamte Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation war nicht mehr vorhanden. Aufgrund des jahrelangen Leerstandes waren das Mauerwerk und die Einrichtungen dem Vandalismus preisgegeben, wie allein schon die zur Akte gereichten Kopien von Fotografien am Beispiel zerschlagener Fensterscheiben, herausgerissener Fensterrahmen und teils nicht mehr vorhandener Haus- und Wohnungstüren und entfernter Heizkörper zeigen.

Demgegenüber ist, wie dies dem unstreitigen Sachvortrag zu entnehmen ist, der de facto als Rohbau hinterlassene Baukörper durch die Baumaßnahmen vollständig neu gestaltet worden. Die vollständige Sanierung und Modernisierung des Gebäudekörpers umfasste die Neugestaltung der Fassaden, die einen Vollwärmeschutz in Form eines Wärmeverbundsystems mit Vor- und Rücksprüngen erhielten. Die Kellerwände wurden mit einem Vollwärmeschutz aus estrodierten Dämmplatten im Spritzwasserbereich versehen. Die Sanitär-, Elektro- und Heiztechnik wurden erstmals nach dem Stand der Technik im Jahr 1998 neu eingebaut. Fenster- und Balkontüren wurden als Kunststofffensterkonstruktionen mit einer Zwei-Scheiben-Isolierverglasung mit einem K-Wert 1,6 eingebaut. Weiterhin erhielten die Wohnungen neue Bäder mit Sanitäreinrichtungen. Ebenso wurden die Küchen neu errichtet und als Einbauküchen gestaltet. Heizungsstränge wurden mit neuer Heizungstechnik und mit einem Anschluss an das Fernwärmenetz neu eingebaut. Darüber hinaus sind Umbauten dergestalt ausgeführt worden, dass die Statik des Gebäudes verändert und durch neue Wohnraumzuschnitte neuer Wohnraum als Standard- und Maisonettewohnungen in Form von 2- und 4-Raum-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 48 m2 bis 79 m2 neu geschaffen sind.

Der hierfür notwendige Bauaufwand mit > 1.300 DM/m2 pro Wohnung liegt damit über dem üblichen Sanierungsaufwand und erreicht ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes, was allgemein im Rahmen des § 16 Abs. 1 WoFG für eine neue Wohnung im rechtlichen Sinne anerkannt ist (BGH, Beschl. v. 10.8.2010 - VIII ZR 316/09 -, WuM 2010, 679 = MietPrax-AK § 16 WoFG Nr. 1; BVerwG, Urt. v. 26.8.1971 - VIII C 42.70 -, ZMR 1972, 87; LG Berlin, Urt. v. 26.11.2004 - 63 S 263/04 -, GE 2005, 307, 309; LG Berlin, Urt. v. 24.2.1998 - 64 S 219/97 -, NZM 1999, 1138; LG Berlin, Urt. v. 26.6.1998 - 63 S 2/98 -, MM 1998, 310, 312).

Erreicht somit der Baukostenaufwand die Kosten eines Neubaus, ist es sachlich gerechtfertigt, eine Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse vorzunehmen. Dies ist in der Rechtsprechung im Übrigen dann anerkannt, wenn in einer vor der Sanierung längere Zeit leer stehenden und unbewohnbaren Wohnung die Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten folgende Arbeiten (vgl. so bereits LG Mannheim, MDR 1996, 1007; LG Frankfurt am Main, WuM 2012, 318; LG Frankfurt am Main, ZMR 2014, 362; siehe hierzu im Einzelnen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage [2015], § 558 Rn. 84 ff., 85, 86 mit zahlreichen Nachweisen) umfassen:

- Sanierung der Elektroinstallation durch Neuverlegung aller Stromleitungen einschließlich der Leerrohre, Lichtschalter und Steckdosen in allen Räumen und der Versorgungsleitungen für Küchengeräte,

- Neuinstallation der Abwasserkanalleitungen und der Wärme- und Kaltwasserleitungen,

- Neueinbau sämtlicher Wohnungstüren, der Wohnungs- und Hausabschlusstür,

- Neuinstallation der Briefkastenanlage im Erdgeschoss sowie

- Ausbesserung und Reinigung der Fassade und Neuverputzung der Innenseiten sämtlicher Außenwände.

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse ist zudem nach Auffassung der Kammer auch deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung durch die Sanierung erstmals hergestellt worden ist.

Für ein Mieterhöhungsverlangen, das sich auf den Mietspiegel bezieht, ist bei der Einordnung in das entsprechende Rasterfeld grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich. Bei umfangreichen Sanierungsarbeiten ist das anders.

Der Plattenbau Typ WBS 70 war Ende der 1970er Jahre fertiggestellt worden und wurde für die sowjetischen Streitkräfte genutzt. Nach deren Abzug stand das Gebäude längere Zeit leer mit sichtbaren Spuren des Verfalls. Die Käuferin führte umfangreiche Bauarbeiten durch, wobei das Gebäude entkernt und auf den Rohbauzustand zurückgeführt wurde. Die Wohnungszuschnitte wurden verändert, und Sanitär-, Elektro- und Heiztechnik wurden neu eingebaut. Nach Umwandlung zu Wohnungseigentum kaufte der Kläger eine Wohnung, die er an den Beklagten vermietete. Zehn Jahre später verlangte er Zustimmung zur Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Potsdamer Mietspiegel mit Angabe der Baualtersklasse 1991-2012. Der Mieter hielt das für unzutreffend.

Das Landgericht Potsdam folgte der Auffassung des Amtsgerichts, wonach hier eine jüngere Baualtersklasse maßgeblich sei. Nötig sei lediglich eine Erläuterung schon im Mieterhöhungsverlangen gewesen, die hier erst mit der Klageschrift nachgeholt worden sei, weswegen die erhöhte Miete auch erst später geschuldet sei. Das Gebäude stehe wegen der umfangreichen Sanierungsarbeiten rechtlich einem Neubau gleich, da es vorher nicht mehr als Wohnraum nutzbar gewesen sei. Die gesamte Sanitär-, Elektro- und Heizungsinstallation sei nicht mehr vorhanden gewesen, und der Bauaufwand habe ca. ein Drittel des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht. Damit sei es gerechtfertigt, eine Höherstufung der Wohnung in eine jüngere Baualtersklasse vorzunehmen.