Mieterhöhungsverlangen mit Berliner Mietspiegel 2017, wohnwerterhöhende Merkmale, Abstellraum innerhalb der Wohnung, vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe

Eine Nische innerhalb der Wohnung mit einer Größe von 0,52 m x 0,73 m ist ein Abstellraum und damit ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 3: Wohnung. Ein vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellter Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit schriftlichem Mietvertrag aus dem Jahre 2008 mieteten die Bekl. eine 129,7 m2 große Wohnung […]. Seit Oktober 2010 war die Nettokaltmiete von 735 € nicht erhöht worden. Die Wohnung ist nach dem Berliner Mietspiegel 2017 in das Mietspiegelfeld K 4 einzuordnen mit einem Mittelwert von 5,53 € und einem Oberwert von 7,50 €. Die Wohnung besitzt ein zweites WC, jedoch keine vom Vermieter gestellte Kochmöglichkeit oder Spüle. Es gibt ein Durchgangszimmer, einen mehr als 4 m2 großen Balkon sowie eine Nische von 0,52 m x 0,73 m Größe. Das Haus besitzt einen abschließbaren Fahrradabstellraum sowie ausweislich eines Energieausweises vom 7.4.2008 einen Energieverbrauchskennwert von 38,6 kW/h (m2a). Das Treppenhaus ist in einem schlechten Zustand. Die Wohnung liegt an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung. Die Bekl. konnten in der Nähe der Wohnung von der Vermieterin einen Pkw-Stellplatz mieten. Mit Schreiben vom 5.7.2017 verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Bekl. stimmten der begehrten Mieterhöhung nicht zu.

I. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Frist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB gewahrt. Hiernach muss die Klage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf des zweiten Kalendermonats seit Zugang des Mieterhöhungsverlangens erhoben werden. Die Erhebung der Klage erfolgt gemäß §§ 495, 253 Abs. 1 ZPO mit Zustellung der Klage­schrift an die Bekl. Das Mieterhöhungsschreiben ist den Bekl. im Juli 2017 zugegan­gen. Die dreimonatige Frist hat daher am 1.10.2017 zu laufen begonnen und am 31.12.2017 geendet. Die Klageschrift ist den Bekl. bereits am 30.12.2017 zugestellt worden.

II. […] Zudem liegt entgegen der Ansicht der Bekl. das wohnwerterhöhende Merkmal eines Abstellraumes innerhalb der Wohnung vor. Entscheidend für die Einordnung als Abstellraum ist eine Er­höhung des Nutzwertes (AG Mitte, Urteil vom 1. November 2006 - 5 C 526/05 -, juris Rn. 25), ei­ne Mindestgröße setzt die Orientierungshilfe insofern nicht voraus (LG Berlin, Urteil vom 29. Okto­ber 2013 - 63 S 26/13 -, GE 2013, 1656, juris Rn. 38). Allein entscheidend ist, dass es sich um eine solche Vorrichtung handelt, die, trotz geringer Grundfläche, eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stau­raum ermöglicht, sei es mittels Erbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z. B. Besen, Eimer oder Staubsauger (LG Berlin, Urteil vom 15. Ja­nuar 2016 - 85 S 145/15 -, GE 2016, 394, juris Rn. 5). Die Nische ist nach letztlich unstreitigem Vortrag der Be­kl. 52 cm x 73 cm groß. Auf einer Grundfläche dieser Größe können alltägliche Haushaltsgegenstände oder Nahrungsvorräte in ausreichendem Maße untergebracht werden. Eine irgend­wie geartete Separierung oder ein Sichtschutz sind, teilweise entgegen Orientierungshilfen in frü­heren Mietspiegeln, für die Qualifizierung nicht erforderlich; der „Raum“ ist nicht im abgeschlos­senen Sinn, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen. […]

Wohnwerterhöhend wirkt noch das Merkmal des Energieverbrauchskennwertes, der kleiner als 100 kW/h (m2a) ist. Aus dem vorliegenden Energieverbrauchsausweis ergibt sich ein Energieverbrauchskennwert für das Gebäude in Höhe von 88,6 kW/h (m2a). Der beigebrachte Energieausweis ist zwar aus dem Jahre 2008, aber nicht veraltet, da er eine Gültigkeitsdauer bis zum 6.4.2018 hat und daher zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch gültig war. Insoweit kann die Frage dahinstehen, ob nicht auch ein abgelaufener Energieausweis zum Nachweis des Energieverbrauchskennwertes noch Aussagekraft hätte. Ebenfalls dahinstehen kann, ob das Haus über eine Wärmedämmung zusätzlich zur Bausubstanz verfügt, da die Merkmalgruppe 4 in jedem Fall positiv einzustufen ist. […]

Als wohnwerterhöhend ist das vom Vermieter zur Verfügung gestellte Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe zu werten. Der Umstand, dass die Parkplätze nur gegen eine gesondert zu zahlende Miete genutzt werden können, beseitigt die wohnwerterhöhende Eigenschaft nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung für den Mietspiegel 2017 nach dem Wortlaut des Merkmals nicht. Auch ein separat gegen Entgelt gemieteter Stellplatz wird im Sinne der Merkmalsgruppe „zur Verfügung gestellt“.

Soweit die Bekl. meinen, dass sich aus einem Vergleich mit dem Merkmal des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers der Merkmalsgruppe 3, bei dem die wohnwerterhöhende Eigen­schaft bei einer Umlage der Mietkosten auf den Mieter entfällt, ergebe, dass dies hier in gleicher Weise gelten müsse, überzeugt dies nicht. Dieser von den Bekl. gezogene Erst-recht-Schluss ist nicht zwingend. Im Gegenteil: Wie das Merkmal des Kaltwasserzählers zeigt, haben die Ersteller des Mietspiegels 2017 die Möglichkeit von extra anfallenden Entgelten für wohnwerterhöhende Einrichtungen erkannt und diese im Rahmen des Pkw-Parkplatzangebots bewusst nicht geregelt. Hierfür spricht auch der Wegfall des Klammerzusatzes im Vergleich zu den Mietspiegeln bis 2015 „ohne zusätzliches Entgelt“.

Eine Nische innerhalb der Wohnung mit einer Größe von 0,52 m x 0,73 m ist ein Abstellraum und damit ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 3 (Wohnung). Ein vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellter Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung ist ein wohnwerterhöhendes Merkmal der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld).

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter stimmte nicht zu. Streitig war im Wesentlichen die Einordnung einer Nische in der Wohnung von 0,52 m x 0,73 m als Abstellraum, der vom Vermieter gegen Entgelt zur Verfügung gestellte Pkw-Stellplatz in der Nähe der Wohnung sowie der Energieverbrauchskennwert aufgrund eines Energieausweises aus dem Jahr 2008. Der Vermieter erhob Zustimmungsklage.

Das Amtsgericht Schöneberg verurteilte den Mieter dem Klageantrag gemäß. Das wohnwerterhöhende Merkmal eines Abstellraums innerhalb der Wohnung liege vor. Entscheidend für die Einordnung als Abstellraum sei eine Erhöhung des Nutzwertes.

Eine Mindestgröße setze die Orientierungshilfe insofern nicht voraus. Allein entscheidend sei, dass es sich um eine solche Vorrichtung handele, die trotz geringer Grundfläche eine sinnvolle Nutzung als zusätzlicher Stauraum ermögliche, sei es mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte wie z. B. Besen, Eimer oder Staubsauger. Auf einer Grundfläche in der angegebenen Größe könnten alltägliche Haushaltsgegenstände oder Nahrungsvorräte in ausreichendem Maße untergebracht werden.

Eine irgendwie geartete Separierung oder ein Sichtschutz seien, teilweise entgegen den Orientierungshilfen in früheren Mietspiegeln, für die Qualifizierung Abstellraum nicht erforderlich; der „Raum“ sei nicht im abgeschlossenen Sinn, sondern im Sinne von Stauraum zu verstehen.

Wohnwerterhöhend wirke noch das Merkmal des Energieverbrauchskennwertes, der kleiner als 100 kW/h (m²·a) sei. Der beigebrachte Energieausweis sei zwar aus dem Jahr 2008, aber nicht veraltet, da er eine Gültigkeitsdauer bis zum 6. April 2018 habe und daher zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch gültig gewesen sei. Insoweit könne die Frage dahinstehen, ob nicht auch ein abgelaufener Energieausweis zum Nachweis des Energieverbrauchskennwertes noch Aussagekraft habe.

Als wohnwerterhöhend sei das vom Vermieter zur Verfügung gestellte Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe zu werten. Der Umstand, dass die Parkplätze nur gegen eine gesondert zu zahlende Miete genutzt werden könnten, beseitige die wohnwerterhöhende Eigenschaft nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung für den Mietspiegel 2017 nach dem Wortlaut des Merkmals nicht. Auch ein separat gegen Entgelt gemieteter Stellplatz werde im Sinne der Merkmalgruppe „zur Verfügung gestellt“.

Im Berliner Mietspiegel 2015 hieß es zur Merkmalgruppe 3 – Wohnung noch: Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung. Im Mietspiegel 2017 heißt es nur noch: Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung.

Zum Wohnumfeld (Merkmalgruppe 5) heißt es: Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe. Im Mietspiegel 2015 gibt es in der Merkmalgruppe 5 dazu keine Regelung. Dafür hieß es dort zur Merkmalgruppe 4: Gebäude: Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt).