Mieterhöhungsverlangen für eine Warmmiete

Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Erhöhung einer (gegen § 2 HeizkV verstoßenden) Bruttowarmmiete, ist die Kappungsgrenze von der fiktiven Bruttokaltmiete zu berechnen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Zutreffend hat das Amtsgericht angenommen, dass die Klage nach § 558b Abs. 2 BGB zulässig ist. Ihr ist ein Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a BGB entspricht.

Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarm miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gemäß § 2 HeizkV nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch nicht die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge (BGH, Urt. v. 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 - NJW-RR 2006, 1305 ff.). Das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 21. Januar 2014 ist ausreichend begründet. Insbesondere gibt die Begründung dem Bekl. die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, indem dort erläutert ist, wie sich die von den Kl. begehrte Bruttomiete hinsichtlich des darin enthaltenen Nettomiet- und des Betriebskostenanteils zusammensetzt (vgl. dazu BGH aaO., Tz. 17). Ob diese Angaben zutreffend sind, ist keine Frage der Zulässigkeit der Klage, sondern ihrer Begründetheit.

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Das Amtsgericht hat nicht beachtet, dass im Rahmen der Begründetheitsprüfung zu berücksichtigen ist, dass die Kl. aufgrund des Vorrangs der Heizkostenverordnung (§ 2 HeizkV) keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten haben (vgl. BGH aaO., Tz. 18). Sie können vielmehr nur die Zustimmung zur Erhöhung der in der Miete enthaltenen Bruttokaltmiete verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 10,83 €/m2 bruttokalt. Dies bedeutet bei einer Fläche von 70 m2 eine Bruttokaltmiete von 758,10 €. Zutreffend und von der Berufung nicht angegriffen geht das Amtsgericht davon aus, dass die ortsübliche Nettokaltmiete 8,51 €/m2 beträgt. Der Anteil der kalten Betriebskosten beläuft sich auf 2,32 €/m2. Insoweit ist von der Betriebskostenaufstellung auszugehen, die dem Erhöhungsverlangen beigefügt war, wobei die Kosten der Heizöllieferung und die Wartungskosten Heizanlage abzuziehen sind. Die Höhe der kalten Betriebskosten kann der Bekl. nicht mit Erfolg bestreiten. Er hat keine Einsicht in die Belege genommen. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass er Einsicht verlangt hat. Die Kl. haben den Zugang des Schreibens vom 19. Oktober 2014 bestritten. Außerdem haben sie im Termin am 7. Januar 2015 deutlich gemacht, dass sie mit einer Einsichtnahme einverstanden seien. Dass sich der Bekl. nachfolgend erfolglos um Einsichtnahme bemüht habe, hat er nicht dargelegt.

Die Ausgangsmiete beträgt unter Zugrundelegung der Ausführungen der Kl. im Erhöhungsverlangen 653,74 € bruttokalt (491,34 € nettokalt zzgl. 162,40 € kalte Betriebskosten).

Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 % (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) ergibt sich ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 653,74 € um 98,06 € auf 751,80 €.

Ohne Erfolg macht der Bekl. hier geltend, dass die Kl. den in der Miete enthaltenen Heizkostenanteil zu hoch angesetzt hätten. Wenn dies zutreffen sollte, würde dies bedeuten, dass der in der Miete enthaltene Nettokaltmietanteil entsprechend höher wäre. Dies würde aber dazu führen, dass die Ausgangsbruttokaltmiete höher wäre, als oben angenommen, und auch die Kappungsgrenze entsprechend höher liegen würde. Darauf haben die Kl. in der Berufungserwiderung bereits hingewiesen. Danach bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass der Bekl. den Ausführungen der Kl. in der Berufungserwiderung, wonach die Heizanlage in dem von den Kl. bewohnten Haus aus dem selben Öltank gespeist werde wie die Heizanlage in dem vom Bekl. bewohnten Haus und wonach das Schwimmbad elektrisch beheizt werde, nicht mehr entgegengetreten ist.

Ausgehend davon, dass die Kl. nur eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 73,70 € begehren, weil sie die Kappungsgrenze von 15 % auf den Nettokaltmietanteil beziehen, war die Ver­urteilung des Bekl. entsprechend zu beschränken (§ 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Die Vereinbarung einer Warmmiete, bei der also über die Heizkosten nicht abgerechnet wird, ist nach der HeizkV unwirksam. Ein Mieterhöhungsverlangen ist aber auch für eine Warmmiete möglich, wenn die Heizkosten und die kalten Betriebskosten aus der vereinbarten Miete herausgerechnet werden und alsdann die fiktive Nettomiete mit dem Mietspiegel verglichen wird.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttowarmmiete und hatte dazu die Heizkosten und die kalten Betriebskosten herausgerechnet. Der Mieter bestritt die Richtigkeit der Betriebskostenaufstellung und machte geltend, der Heizkostenanteil sei zu hoch angesetzt.

Das Landgericht Berlin hielt die Zustimmungsklage für im Wesentlichen begründet. Die Unzulässigkeit der Warmmietenvereinbarung führe nicht zu einer Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, denn der Vermieter habe entsprechend den Anforderungen des BGH die Heizkosten und die kalten Betriebskosten herausgerechnet. Ob diese Angaben zutreffend seien, spiele für die Zulässigkeit der Klage keine Rolle. Das Bestreiten der kalten Betriebskosten durch den Mieter sei unbeachtlich, da er keine Einsicht in die Belege genommen habe und auch keine Einsicht erfolglos verlangt habe. Unerheblich sei auch, wenn der Mieter vorgetragen habe, der Heizkostenanteil sei vom Kläger zu hoch angesetzt gewesen, denn wenn das zuträfe, wäre der Kaltmietenanteil entsprechend größer mit der Folge, dass auch die Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung höher liegen würde. Das Amtsgericht habe lediglich nicht beachtet, dass die Kappungsgrenze nicht von der Bruttowarmmiete zu berechnen sei, sondern von der Bruttokaltmiete; insoweit sei die Berufung des Mieters begründet.

Eine Warmmietvereinbarung verstößt gegen § 2 HeizkV, was von Amts wegen zu beachten ist (BGH, GE 2006, 1094). Wenn sich allerdings keine der Vertragsparteien darauf beruft, ist entsprechend dem Mietvertrag zu verfahren und der Vermieter darf nicht etwa über die Heizkosten nach Verbrauch abrechnen (LG Potsdam, WuM 2015, 550). Nur für die Zukunft kann verlangt werden, dass der kalkulatorische Ansatz der Heiz- und Warmwasserkosten aus der ursprünglich vereinbarten oder der aufgrund der letzten Mieterhöhung geschuldeten Pauschalmiete herausgerechnet (ggf. unter Hinzuziehung eines Sachverständigen) und künftig als Vorauszahlung behandelt wird (BayObLG, NJW-RR 1988, 1293).

Solange Mieter und Vermieter sich einig sind, besteht daher keine Notwendigkeit zur Änderung der Mietstruktur, denn schließlich ist nach wie vor die Vereinbarung einer Warmmiete keine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit und eine Mieterhöhung bleibt möglich (a. A. wohl Schach, GE 2006, 1072).