Mieterhöhungsverlangen, Spanneneinordnung nach Mietspiegel 2015, Doppelfensterverglasung, villenartige Mehrfamilienhäuser im Wohnumfeld, Verkehrsbelastung

1. Bei Holzkastendoppelfenstern handelt es sich nicht um eine „Einfachverglasung“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015.

2. Weder ein mieterseits behauptetes Grundrauschen von einer Autobahn noch mieterseits behauptete Geräusche von einer Bahnstrecke bei geöffnetem Fenster erfüllen das wohnwertmindernde Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrsbelastung“.

3. Eine Straße in Berlin-Nikolassee liegt zwar nicht in einer „bevorzugten Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015, aber in einer Umgebung, die von „villenartigen Mehrfamilienhäusern“ geprägt ist, was ein Positivmerkmal darstellt.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Mit Schreiben vom 4.11.2015 begehrte der Kl. unter Berufung auf den Mietspiegel 2015 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Eine Zustimmung erfolgte nicht. Der Kl. behauptet, die Wohnung sei überwiegend mit Doppelkastenfenstern ausgestattet. Er ist der Auffassung, diese stellten keine Einfachverglasung im Sinne des Mietspiegels dar. Er behauptet weiter, das Gebäude verfüge über einen repräsentativen Eingangsbereich. Schließlich sei auch die Merkmalgruppe 5 positiv zu bewerten, denn die Umgebung sei durch villenartige Mehrfamilienhäuser geprägt, und es handele sich um eine bevorzugte Citylage. […] Der Bekl. behauptet, die Wohnung verfüge überwiegend über Einfachverglasung. Der Bekl. behauptet, die Wohnung liege an einer besonders verkehrsbelasteten Straße.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Merkmalgruppe 3 ist (mindestens) neutral zu bewerten. […] Die Doppelkastenfenster erfüllen kein Negativmerkmal nach dem Mietspiegel. […]

Entgegen der Auffassung des Bekl. liegt das Gebäude nicht an einer besonders verkehrsbelasteten Straße. Die besonders verkehrsbelasteten Straßen weist der Mietspiegel ausdrücklich aus. Die … Str. gehört zu Recht nicht dazu. Sie wird auch nicht dadurch besonders verkehrsbelastet, dass auf der Straße ein Bus fährt und man ein Grundrauschen von der Autobahn sowie bei geöffnetem Fenster Geräusche von der Bahnstrecke hört. In einer Großstadt hört man fast immer irgendwelche Geräusche. Es wird auch kein Positivmerkmal für eine besonders ruhige Lage geltend gemacht. Ein Negativmerkmal liegt aber nicht bei jeder Geräuschbeeinträchtigung vor, sondern nur, wenn die Straße besonders verkehrsbelastet ist. Das ist nicht der Fall. Dagegen liegt die Wohnung zwar sicher nicht in einer bevorzugten Citylage, aber gerichtsbekannt - und wohl auch unstreitig - in einer Umgebung, die von villenartigen Mehrfamili­enhäusern geprägt ist, was ein Positivmerkmal darstellt. Es kann daher dahinstehen, ob, wie der Bekl. behauptet, von den Geschäften im Haus eine erhebliche Belästigung ausgeht. Auch dann bleibt die Merkmalgruppe neutral.

Bei Holzkastendoppelfenstern handelt es sich nicht um eine „Einfachverglasung“ im Sinne des Berliner Mietspiegels 2015.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Mieterhöhung für die 94 m² große Wohnung, die in das Mietspiegelfeld L 1 einzuordnen ist. Der Mieter stimmte nicht zu. Im Klageverfahren behauptete der Vermieter, die Wohnung sei überwiegend mit Doppelkastenfenstern ausgestattet. Ferner sei die Umgebung durch villenartige Mehrfamilienhäuser geprägt, es handele sich um eine bevorzugte Citylage. Der Mieter behauptete, die Wohnung liege an einer besonders verkehrsbelasteten Straße. Außerdem gebe es erhebliche Beeinträchtigungen durch Liefer- und Kundenverkehr der am Haus befindlichen Geschäfte. Ferner vertrat er die Ansicht, bei den Fenstern handele es sich um Einfachverglasung.

Das AG Schöneberg verurteilte den Mieter dem Klageantrag gemäß. Die vorhandenen Holzkastendoppelfenster seien nicht als „Einfachverglasung“ im Sinne des Mietspiegels anzusehen und erfüllten deswegen nicht das Negativmerkmal nach dem Mietspiegel. Das Gebäude liege nicht an einer besonders verkehrsbelasteten Straße; die Straße sei nicht in dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel aufgeführt. Sie werde auch nicht dadurch besonders verkehrsbelastet, dass auf der Straße ein Bus fahre und man ein Grundrauschen von der Autobahn sowie bei geöffnetem Fenster Geräusche von der Bahnstrecke höre. Ein Negativmerkmal liege nicht bei jeder Geräuschbeeinträchtigung vor, sondern nur, wenn die Straße besonders verkehrsbelastet sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Dagegen liege die Wohnung zwar sicher nicht in einer bevorzugten Citylage (Berlin-Nikolassee), jedoch in einer Umgebung, die von villenartigen Mehrfamilienhäusern geprägt sei, was ein Positivmerkmal darstelle.