Mieterhöhungsverlangen, Orientierungshilfe, Einbauschrank mit Sichtschutz, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

1. Eine 50 x 25 x 170 cm große, vermieterseits mit Tür ausgestattete Flurnische ist als Abstellraum wohnwerterhöhend. Gleiches gilt für das Merkmal „Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück“ aufgrund der im Innenhof aufgestellten beleuchtbaren Statuen.

2. Das Berufungsgericht ist an die erstinstanzlich nach Beweisaufnahme festgestellten Tatsachen mangels Anhaltspunkten für eine fehlerhafte Beweiswürdigung gebunden.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet. […]

1) Ohne Erfolg wenden die Bekl. sich gegen die positive Einstufung der Merkmalgruppe 3. Zwar ist entgegen den Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung nicht davon auszugehen, dass allein das Vorhandensein eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses für die Annahme eines entsprechenden positiven Wohnwertmerkmals ausreicht. Vielmehr ist erforderlich, dass der Mieter diesen auch ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 10. April 2015 - 65 S 476/14 - GE 2015, 1034; Urteil vom 7. Mai 2015 - 18 S 63/14 - GE 2015, 1294).

Nach dem unstreitigen neuen Tatsachenvortrag in zweiter Instanz, welcher als solcher gem. § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO der Entscheidung des Berufungsgerichts zugrunde zu legen ist, ist in der Wohnung der Bekl. jedoch ein Abstellraum/Einbauschrank mit Sichtschutz vorhanden. Die Bekl. zu 2) hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung auf entsprechenden Einwand der Kl. ausgeführt, dass im Flur eine ca. 50 cm breite, 25 cm tiefe und max. 1,70 m hohe Nische vorhanden sei, welche vermieterseits mit einer Tür ausgestattet sei. Der Umstand, dass sich im oberen Drittel ein Sicherungskasten befindet sowie alte Rohre durch die Nische verlaufen, steht der Annahme eines Einbauschranks bzw. Abstellraums i.S.d. Orientierungshilfe nicht entgegen. Die Orientierungshilfe setzt insoweit keine Mindestgröße voraus. Darüber hinaus ermöglicht auch eine solche Vorrichtung trotz der geringen Grundfläche noch eine sinnvolle Nutzung als zusätzlichen Stauraum, sei es in der von den Bekl. genutzten Art und Weise mittels Einbringung von Regalböden, sei es zur Verstauung schmaler sperriger Haushaltsgeräte, wie z. B. Besen, Eimer oder Staubsauger etc.

2) Die Berufung hat des Weiteren keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Einstufung der Merkmalgruppe 5 wendet.

Die Ausführungen des Amtsgerichts, welches sich anlässlich eines Ortstermins einen persönlichen Eindruck von der Gestaltung des Wohnumfelds verschafft und insoweit insbesondere aufgrund des Vorhandenseins zweier Statuen zu dem Ergebnis gelangt ist, dass es sich um ein aufwendig gestaltetes Umfeld handelt, sind nicht zu beanstanden. Gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen. Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht - wie hier - keinen Anlass sieht, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen.

Soweit die Bekl. hiergegen einwenden, dass eine aufwendige Gestaltung des Wohnumfelds nicht gegeben sei, setzen sie im Wesentlichen ihre eigene Wertung an die Stelle der Würdigung des Amtsgerichts. Zwar trifft es zu, dass die Annahme des positiven Wohnwertmerkmals eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds voraussetzt, dass sich auch die in der Orientierungshilfe genannten Einzelmerkmale als „aufwendig gestaltet“ darstellen (vgl. LG Berlin, Urt. v. 12. März 2013 - 63 S 261/12, GE 2013, 947). Von einer entsprechenden aufwendigen Gestaltung ist hier nach den Feststellungen des Amtsgerichts aber zumindest in Bezug auf die im Innenhof befindlichen (beleuchtbaren) Statuen auszugehen. Nach alledem steht dem unstreitig vorhandenen negativen Merkmal einer hohen Verkehrslärmbelastung im Rahmen der Merkmalgruppe 5 ein positives Wohnwertmerkmal gegenüber.

Eine Flurnische mit Tür ist als Einbauschrank wohnwerterhöhend, und im Innenhof aufgestellte beleuchtbare Statuen können den Unterschied machen und das Wohnwertmerkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück“ erfüllen, so das Landgericht Berlin, das sich im konkreten Fall auch mit grundsätzlichen Fragen der Beweiswürdigung und Spanneneinordnung zu beschäftigen hatte.

Das AG kam im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach Beweisaufnahme (Augenscheinseinnahme) zu dem Ergebnis, dass (1) allein das Vorhandensein eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses wohnwerterhöhend und (2)das Merkmal eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds u. a. deswegen erfüllt sei, weil im Innenhof (beleuchtbare) Statuen aufgestellt seien. Mit diesem Ergebnis war der Mieter nicht zufrieden und ging gegen das Urteil in die Berufung.

Das LG Berlin, ZK 65, wies die Berufung zurück.

Zwar sei (1) nicht davon auszugehen, dass allein das Vorhandensein des Breitbandkabelanschlusses für die Annahme eines entsprechenden positiven Wohnwertmerkmals ausreiche; vielmehr sei es erforderlich, dass der Mieter den Anschluss auch ohne zusätzliche vertragliche Bindung mit Dritten nutzen könne (LG Berlin GE 2015, 1034; GE 2015, 1294). Jedoch sei nach dem unstreitigen neuen Tatsachenvortrag in zweiter Instanz die Wohnung des Mieters mit einem Einbauschrank mit Sichtschutz ausgestattet. Es existiere nämlich eine 50 x 170 x 25 cm große Flurnische mit vermieterseits eingebauter Tür (Merkmalgruppe 3). Die Orientierungshilfe setze insoweit keine Mindestgröße voraus. Es komme darauf an, ob ein zusätzlicher Stauraum vorhanden sei, der noch eine sinnvolle Nutzung ermögliche, was vorliegend der Fall sei.

Die Ausführungen des Amtsgerichts, das sich anlässlich eines Ortstermins einen persönlichen Eindruck von der Gestaltung des Wohnumfelds verschafft und insoweit insbesondere aufgrund des Vorhandenseins zweier Statuen zu dem Ergebnis gelangt sei, dass es sich um ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück handele, seien nicht zu beanstanden.

Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO habe das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszugs festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründeten.

Das sei nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten habe und das Berufungsgericht – wie hier – keinen Anlass sehe, vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen. Zwar treffe es zu, dass die Annahme des positiven Wohnwertmerkmals eines aufwendig gestalteten Wohnumfelds voraussetze, dass sich auch die in der Orientierungshilfe genannten Einzelmerkmale als „aufwendig gestaltet“ darstellten (LG Berlin GE 2013, 947). Das sei hier jedoch der Fall.