Mieterhöhungsverlangen, formelle Wirksamkeit, materielle Begründetheit, wohnwertminderndes Merkmal, Stuck

1. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete in einem Mieterhöhungsverlangen führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage.

2. Bei einer Zustimmungsklage muss im Klageantrag weder der Erhöhungsbetrag noch die Ausgangsmiete angegeben werden.

3. Das wohnwertmindernde Merkmal „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Wanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ liegt nicht vor, wenn eine Wanne nicht frei im Raum steht, sondern unmittelbar an die verflieste Wand anschließt. Weder ist für die Verneinung des Negativmerkmals eine Einbauwanne erforderlich, noch hätte ein Fehlen einer Verblendung einen Einfluss auf die Einordnung der Wanne als nicht „frei stehend“. Auch eine zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens fehlende Silikonfuge oder mangelhafte Abdichtung zwischen Badewanne und Wand würde nicht dazu führen, dass die Wanne als „frei stehend“ zu qualifizieren wäre.

4. Das wohnwertmindernde Merkmal „weder Breitbandanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage“ ist nicht anzusetzen, wenn jedenfalls das Haus (nicht notwendigerweise auch bereits die Wohnung) an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist und der Mieter dieses auf Wunsch durch entsprechende Verträge mit einem Kabelanbieter nutzen könnte.

5. Stuck (hier: jeweils Mittelrosette und umlaufendes Band) ist per se eine aufwendige Deckenverkleidung im Sinne des Berliner Mietspiegels. Das Vorhandensein eines etwaigen Deckenrisses spricht nicht gegen einen guten Zustand des Stuckes - ein Riss führt nicht dazu, dass der Stuck als solcher tatsächlich nicht mehr als in einem guten Zustand angesehen werden kann.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Anspruch.

Die für die Kl. tätige Hausverwaltung bat die Bekl. mit Schreiben vom 2.11.2015 im Namen und in Vollmacht der Kl. um Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher 357,15 € um 53,57 € auf 410,72 € mit Wirkung zum 1.2.2016. Zur Begründung des Erhöhungsverlangens verwies die Hausverwaltung auf den Berliner Mietspiegel 2015. Die Bekl. stimmte der begehrten Mieterhöhung nicht zu. Im Mietvertrag ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, der Anteil der Betriebskosten beträgt aktuell je m2 Wohnfläche 1,12 €. Die Wohnung der Bekl. ist 58,25 m2 groß. Die Wohnung ist mit einer Sammelheizung, einem Bad und einem Innen-WC ausgestattet und liegt im Gartenhaus des Objekts. Es handelt sich um einen Altbau, der bis 1918 bezugsfertig war. In den beiden Wohnräumen ist jeweils Stuck an der Decke vorhanden. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon. Von der Küche abgehend gibt es eine ca. 0,95 m2 große Speisekammer, die mit einer Sichtschutztür abgegrenzt ist. In der Küche befindet sich unterhalb des Fensterbrettes ein Einbauschrank mit Sichtschutz. Im Gebäude gibt es einen abschließbaren Fahrradabstellraum. Das Gebäude verfügt über eine nach dem 1.7.1994 eingebaute moderne Heizanlage.

2013 erfolgte der Einbau neuer Fenster.

Die Kl. behauptet, alle 2013 eingebauten Fenster hätten eine Isolierverglasung. Es handele sich um Fenster des Fabrikats VEKA, bestehend aus 2 jeweils 4 mm dicken Glasscheiben, die über einen 16 mm breiten Steg luftdicht verbunden seien, wobei der Zwischenraum zwischen den Scheiben mit Argongas gefüllt sei. Die Fenster hätten einen K-Wert von 1,0. Die Badewanne sei mit einer Silikonfuge an die Wand angeschlossen. Die Kl. verweist auf die Fotos K7. Der Stuck sei in gutem Zustand. Die Kl. verweist hierzu auf das Foto K 14. Bei Erwerb des Hausgrundstücks sei ihr vom Veräußerer die Bruttokaltmiete mit 357,15 € mitgeteilt worden. Die Bekl. habe die Gesamtmiete von 436,81 € erstmals im Mai 2016 gezahlt. Zudem ist sie der Ansicht, es sei eine besonders ruhige Innenlage gegeben. Das Gartenhaus liege abgeschirmt durch das Vorderhaus, die Straße befinde sich zudem idyllisch in einem Spreebogen wie auf einer Halbinsel. Lediglich aufgrund von Auszügen von Mietern habe es in letzter Zeit zweimal überfüllte Mülltonnen gegeben, die Fläche werde zudem durch den Hauswart regelmäßig gereinigt. Die Mülltonnen würden sich zudem im verschlossenen Innenhof befinden, der nur den Mietern zugänglich sei - was zwischen den Parteien unstreitig ist.

Die Kl. ist der Ansicht, das wohnwertmindernde Merkmal kein Balkon liege nicht vor, da es mietrechtlich mangels Modernisierungsankündigung derzeit nicht möglich sei, einen Balkon anzubringen. […]

Die Bekl. behauptet, im Bad befinde sich eine freistehende Wanne ohne separate Duschmöglichkeit. Die Silikonfuge sei erst nach dem 15.3.2016 angebracht worden. Ferner sei in der Küche bei Einzug keine Spüle vorhanden gewesen, diese habe sie selbst 1987 eingebaut. Die Elektroinstallation in der Wohnung sei unzureichend, da Waschmaschine und Heizlüfter nicht gleichzeitig betrieben werden könnten, ohne dass die Sicherung herausspringe. Ein Kabel- oder Antennenanschluss sei nicht vorhanden. Der in der Wohnung befindliche Stuck sei häufig überstrichen worden und damit kaum mehr erkennbar. Es sei nur ein umlaufendes Band mit Rosette vorhanden, was nicht aufwendig sei. Eine besonders ruhige Wohnlage liege nicht vor, es sei eine Tempo-30-Zone, wie sie in Berlin flächendeckend vorhanden sei. Eine besonders ruhige Lage sei auch deshalb nicht gegeben, weil sich vor ihren Fenstern ein Parkplatz mit ca. 30 Stellplätzen befinde. Der Müllplatz sei bis Mai 2016 offen und ungepflegt gewesen, insbesondere würden die Tonnen der anfallenden Müllmenge nicht genügen und Unrat neben den Tonnen abgelegt werden. Nach ihrer Einschätzung würde es sich bei den 2013 eingebauten Fenstern um Verbundfenster handeln. Der Austausch sei auch lediglich als Instandsetzung erfolgt. […]

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf insgesamt 410,72 € monatlich aus § 558 BGB, denn dies entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete.

1) Die Klage ist zulässig, insbesondere ist auch der zuletzt gestellte Antrag ausreichend, da das Zustimmungsverlangen des Vermieters auf die neu zu zahlende Miete gerichtet ist. Weder muss der Erhöhungsbetrag noch die Ausgangsmiete im Antrag angegeben werden.

2) Das Mieterhöhungsverlangen vom 2.11.2015 ist formell ordnungsgemäß, denn es entspricht den Anforderungen des § 558a BGB, denn dem Mieter wird in Textform das Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Mietspiegel des Jahres 2015 erläutert. Auf die Frage, ob der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB ist, kommt es hier nicht an, da als Begründungsmittel auch einfache Mietspiegel zugelassen sind. Ebenso unerheblich ist, ob die Kl. die Ausgangsmiete zutreffend angegeben hat, denn für die formelle Wirksamkeit maßgeblich ist, dass das Begehren des Vermieters für den Mieter überprüfbar ist. Nicht erforderlich ist, das die Angaben in dem Mieterhöhungsverlangen auch zutreffend sind, dies ist allein Frage der materiellen Begründetheit.

3) Das Erhöhungsverlangen ist auch materiell begründet.

Die ortsübliche Miete liegt unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2015 bei 6,09 €/m2 nettokalt (7,21€/m2 bruttokalt).

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht den Berliner Mietspiegel 2015 zugrunde gelegt. Dabei kann es offen bleiben, ob der Mietspiegel 2015 ein qualifizierter Mietspiegel ist oder nicht, denn auch als einfacher Mietspiegel bildet er eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 287 ZPO (LG Berlin GE 2015, 971).

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld E 1 einzugruppieren, so dass die Spanne von 4,34 €/m2 bis 7,81 €/m2 bei einem Mittelwert von 5,81 €/m2 liegt.

Bei der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung innerhalb der Spanne hat sich das Gericht der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung bedient, welche auch die Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt haben.

Hiernach ist die Merkmalsgruppe 1 neutral zu werten, denn ein Bad ohne Dusche mit freistehender Wanne in einem nicht modernisierten Bad liegt nicht vor. Es fehlt an der freistehenden Wanne. Wie aus dem Fotomaterial ersichtlich, steht die Wanne eben nicht frei, sondern schließt unmittelbar an die verflieste Wand an. Soweit die Bekl. eine bis zum März 2016 fehlende Silikonfuge bemängelt, mag die Ausführung mangelhaft gewesen sein. Dieser einfach zu behebende Mangel führt jedoch nicht dazu, dass die Wanne damit als freistehend zu qualifizieren wäre.

Die Merkmalsgruppe 4 ist unstreitig positiv, denn es ist ein abschließbarer Fahrradabstellraum im Gebäude vorhanden.

Auch die Merkmalsgruppe 5 ist positiv. Abgesehen davon, dass die … Straße gerichtsbekanntermaßen tatsächlich eine recht ruhige Straße ist, da aufgrund der Lage in dem Spreebogen letztlich nur Anliegerverkehr stattfindet, liegt auch eine besonders ruhige Innenlage vor. Die Wohnung der Bekl. befindet sich unstreitig im Gartenhaus, welches durch das Vorderhaus vom Straßenverkehr abgeschirmt wird. Soweit die Bekl. meint, dies werde durch den auf dem Innenhof vorhandenen Parkplatz entwertet, kann ihr nicht gefolgt werden. Die Wohnung der Bekl. befindet sich im … OG, so dass Autos, die dort abgestellt werden, schon nicht unmittelbar vor ihrem Fenster herumfahren. Darüber hinaus wird auf einem Parkplatz sehr langsam gefahren und kann es sich nur um Anliegerverkehr der Hausbewohner handeln, so dass von nennenswerter Lärmbelästigung nicht ausgegangen werden kann.

Das negative Merkmal einer offenen ungepflegten Müllstandsfläche kann dagegen nicht angenommen werden. Das bloße Wiederholen des Merkmals offen und ungepflegt stellt keinen ausreichenden Sachvortrag dar. Die Behauptung, die Tonnen seien nicht ausreichend, es werde Unrat neben die Tonnen gelegt, ist unsubstantiiert. Es fehlt konkreter Vortrag zu Häufigkeit und Ausmaß, so dass auf ein generell ungepflegtes Erscheinungsbild nicht geschlossen werden kann. Zudem hat die Kl. konkret vorgetragen, dass es in 2 Fällen zu einer Überfüllung der Tonnen gekommen sei, im Übrigen die Flächen aber regelmäßig durch den Hauswart gereinigt würden. Hiermit hat sich die Bekl. nicht weiter auseinandergesetzt. Eine - eingeräumte - zweimalige Überfüllung reicht jedenfalls nicht aus, um eine ungepflegte Müllstandsfläche anzunehmen.

Ferner liegt das Sondermerkmal moderne Isolierverglasung vor, was einen Zuschlag von 0,28 €/m2 rechtfertigt. Das Bestreiten der Bekl. war insoweit unerheblich. Unstreitig wurde diese erst 2013 eingebaut. Bereits das Einbaujahr spricht für eine Isolierverglasung, jedenfalls wurden Verbundfenster zu dieser Zeit nicht mehr verwendet. Ferner hat die Kl. substantiiert zum Aufbau der Fenster vorgetragen. Hierzu hat die Bekl. sich nicht weiter erklärt. Weshalb sie meint, es seien Verbundfenster, ist nicht nachvollziehbar. Dass eine Modernisierungsumlage nicht erfolgte, belegt letztlich nichts. Es ist Sache des Vermieters, ob er die Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme ankündigt und die Kosten nach § 559 BGB umlegt, oder ob er statt dessen nach § 558 BGB vorgeht und die Maßnahme als wohnwerterhöhend ansetzt, oder ob er den Mieter finanziell gar nicht beteiligt.

Danach kann es offen bleiben, wie die Merkmalgruppen 2 und 3 zu bewerten sind. Selbst wenn die Beweisaufnahme ergeben sollte, dass die Merkmalsgruppe 2 negativ ist, da eine Spüle vermieterseitig nicht gestellt ist und auch die Merkmalsgruppe 3 negativ sein sollte, weil die Beweisaufnahme ergeben sollte, dass die Elektrik unzureichend und ein Kabel-/Antennenanschluss nicht vorhanden ist (das negative Merkmal kein Balkon liegt dagegen vor, denn es kommen allein baurechtliche/denkmalschutzrechtliche Hindernisse in Betracht, die entgegenstehen könnten; mietrechtliche Hindernisse, die der Vermieter selbst beseitigen kann, sind demgegenüber irrelevant), ist die Klage immer noch begründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht dann dem Mittelwert von 5,81 €/m2 + 0,28 €/m2 (Sondermerkmal moderne Isolierverglasung) = 6,09 €/m2 und liegt damit über den von der Kl. unter Berücksichtigung des unstreitigen Betriebskostenanteils von 1,12 €/m2 verlangten 5,93 €/m2.

Aus den Gründen des Berufungsurteils

II. Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat die Bekl. zutreffend gemäß §§ 558 ff. BGB verurteilt, im aus dem angefochtenen Urteil ersichtlichen Umfang der von der Kl. verlangten Erhöhung der Miete zuzustimmen.

Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 2. November 2015 formell ordnungsgemäß ist. Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete führt nicht zu dessen Unwirksamkeit. § 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) berechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels. Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demgegenüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rahmen der Begründetheit zu prüfen (BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 -, Tz. 18 m.w.N., GE 2008, 45).

Der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf monatlich 410,73 € ist auch materiell begründet. Das Amtsgericht hat die Wohnung zutreffend in das Mietspiegelfeld E 1 des Mietspiegels 2015, der zumindest als einfacher Mietspiegel eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO darstellt (vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 7. Juli 2016 - 67 S 72/16 -, GE 2016, 1092 f.), eingeordnet. Die von der Bekl. innegehaltene Wohnung weist eine Größe von 58,25 m2 auf, und es handelt sich um einen Altbau, der bis 1918 bezugsfertig war. Sie liegt in einer ausweislich des Mietspiegels „mittleren“ Wohnlage. Die vom Amtsgericht vorgenommene Spanneneinordnung der Merkmalgruppe 1 (Bad) als neutral ist ohne Rechtsfehler erfolgt: Ohne Erfolg beanstandet die Bekl., dass das Amtsgericht die vorhandene Badewanne nicht als freistehende Wanne im Sinne des Mietspiegels bewertet hat. Die Einwendungen der Berufung führen zu keiner anderen Bewertung. Entscheidend ist, dass die Wanne nicht frei im Raum steht, sondern unmittelbar an die verflieste Wand anschließt, wobei mangels Anhaltspunkten in der Orientierungshilfe sowie auch nicht aus sonstigen begründeten Erwägungen bei der Abgrenzung nicht vorauszusetzen ist, dass es sich weitergehend tatsächlich um eine Einbaubadewanne handelt und auch das Fehlen der Verblendung keinen Einfluss auf die Einordnung der Wanne als nicht freistehend hat. Der Umstand, dass gemäß Mangelbeseitigungsprotokoll vom 15. März 2016 im Bereich der Wanne das Anbringen einer neuen Wandabdichtung festgehalten ist, führt zu keinem anderen Ergebnis, sondern zeigt im Gegenteil, dass zumindest eine Verbindung/Abdichtung zwischen der Wanne und der Wand vorhanden war, wobei eine unzureichende Abdichtung gegebenenfalls lediglich zu einem - mittlerweile erfüllten - Mangelbeseitigungsanspruch führte, jedoch allein deshalb die Wanne nicht als tatsächlich frei stehende Wanne eingeordnet werden kann. Es wird schließlich davon ausgegangen, dass die streitgegenständliche Stahlemaille-Badewanne entgegen der pauschalen Behauptung der Bekl. standsicher ist und die Wärme hinreichend speichern kann, abgesehen von der ohnehin nicht ersichtlichen Maßgeblichkeit dieser Eigenschaften bei der Prüfung des Negativmerkmals Bad mit freistehender Wanne. Hinsichtlich der Merkmal Gruppe 2 (Küche) unterstellt das Gericht zugunsten der Bekl. eine nicht vermieterseits gestellte Spüle und damit die Einordnung als negativ.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist auch dann, wenn zugunsten der Berufungskl. das Fehlen eines Balkons sowie eine unzureichende Elektroversorgung angenommen wird, als neutral einzuordnen. Die Kl. beruft sich ohne Erfolg darauf, dass darüber hinaus das Negativmerkmal eines fehlenden Breitbandanschlusses greift. Bereits das bloße Abstellen auf den Anschluss als solchen in der Orientierungshilfe des Mietspiegels weist darauf hin, dass lediglich eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden sein muss, die sich der Mieter durch entsprechende Verträge nutzbar machen kann. Aus dem von der Kl. eingereichten Schreiben der Kabel Deutschland GmbH ergibt sich, dass in dem streitbefangenen Haus ein Breitbandkabelanschluss existiert und ein Anschluss in der Wohnung ohne Kostenaufwand über einen bereits als Kabelschacht verwendeten Schornsteinzug möglich ist. Den - unterstellt - zwei negativen Merkmalen stehen zwei positive Merkmale gegenüber. Unstreitig befindet sich in der Wohnung ein Einbauschrank. Ferner wird von dem positiv zu berücksichtigenden Vorhandensein des Merkmals „aufwendige Deckenverkleidung (z. B. Stuck) in gutem Zustand … in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume“ ausgegangen. Stuck befindet sich in den beiden Zimmern der Wohnung. Soweit die Bekl. einwendet, eine aufwendige Deckenverkleidung in Form von Stuck sei angesichts seines Zustands nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, vermag sie damit nicht durchzudringen. Dagegen sprechen nicht nur die von der Kl. eingereichten Fotografien, die den Schluss auf einen guten Zustand des Stucks zulassen, sondern auch das von ihr vorgelegte Fotomaterial, aus dem kein maßgeblich anderer Zustand des Stucks ersichtlich ist. Die Bekl. hat auch nach richterlichem Hinweis, ihr Vorbringen zu dem Zustand des Stucks (z. B. durch aussagekräftige Fotografien) zu substantiieren, ihren Vortrag nicht hinreichend konkretisiert, weshalb ihr Bestreiten im Ergebnis als unerheblich angesehen wird. Sie behauptet lediglich pauschal ein mehrmaliges Überstreichen, ohne den tatsächlichen Zustand des Stucks wiederzugeben. Dies als solches lässt den Rückschluss auf einen schlechten Zustand nicht zu, zumal auch ihren Fotos gerade nicht entnommen werden kann, dass die Stuckelemente tatsächlich mit diversen Farb- und Lackschichten überzogen waren mit der Folge, dass sie mangels Erkennbarkeit nicht mehr als wohnwerterhöhend wirkten. Ebenso wenig sind auf den Fotografien die bloß pauschal behaupteten „unscheinbaren Farbwülste“ oder nur noch leicht Erhebungen wenigstens erkennbar, um wenigstens ansatzweise den diesbezüglichen Vortrag zu untermauern. Das Vorhandensein eines etwaigen Deckenrisses führt zu keiner anderen Beurtei­lung, da es zum einen darauf ankommt, dass in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume Stuck in gutem Zustand vorhanden ist und zudem der Riss als solcher nicht dazu führt, dass der Stuck als solcher tatsächlich nicht mehr als in einem guten Zustand angesehen werden kann. Ange­sichts dessen bedurfte es keiner weitergehenden Beweisaufnahme durch richterliche Augenscheinseinnahme.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist unstreitig positiv.

Es kann offenbleiben, ob mit dem Amtsgericht auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) tatsächlich als positiv bewertet werden kann. Denn selbst bei zugunsten der Bekl. angenommener Wertung als neutral ist das Mieterhöhungsverlangen nach den obigen Erörterungen immer noch begründet:

Ausgangspunkt ist im Hinblick auf die Annahme von drei neutralen, einem negativen und einem positiven Merkmal der Mittelwert 5,81 €/m2. Zu addieren sind 0,28 €/m2 wegen des Sondermerkmals moderne Isolierverglasung (= 6,09 €/m2). Das Amtsgericht hat dieses Merkmal für die unstreitig im Jahr 2013 neu eingebauten Fenster zutreffend bejaht. Die Einwendungen der Bekl. sind angesichts des auch in der Berufung nur pauschalen Vortrags unter Berücksichtigung des sehr detaillierten Vorbringens der Kl. zu dem Aufbau der Fenster nach wie vor unerheblich. Bereits die von ihr eingereichten Fotos zeigen aussagekräftig, dass gerade keine Verbundfenster vorhanden sind. Die Bekl. hat auch im zweiten Rechtszug nicht weiter erläutert, woraus sie das Vorhandensein von Verbundfenstern herleiten will. […]

Die Angabe einer unzutreffenden Ausgangsmiete in einem Mieterhöhungsverlangen führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage. In Letzterer muss im Klageantrag weder der Erhöhungsbetrag noch die Ausgangsmiete angegeben werden.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete und bezog sich zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 2015. Der Mieter stimmte nicht zu, woraufhin der Vermieter den Klageweg beschritt. Der Mieter rügte eine fehlerhafte Angabe der Ausgangsmiete sowie einzelne Positionen zur Ausstattung der Wohnung bzw. das Wohnumfeldes im Hinblick auf die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nach dem Mietspiegel.

Das Amtsgericht Mitte verurteilte den Mieter antragsgemäß. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell ordnungsgemäß. Auf die Frage, ob der Berliner Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel sei, komme es nicht an, da als Begründungsmittel auch einfache Mietspiegel zugelassen seien.

Ebenso unerheblich sei, ob der Vermieter die Ausgangsmiete zutreffend angegeben habe, denn für die formelle Wirksamkeit sei maßgeblich, dass das Begehren des Vermieters für den Mieter überprüfbar sei. Das Erhöhungsverlangen sei auch materiell begründet. Zur Anwendung des Berliner Mietspiegels 2015 könne dahinstehen, ob der Mietspiegel ein qualifizierter Mietspiegel sei, denn auch als einfacher Mietspiegel bilde er eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. In diesem Zusammenhang bezieht sich das Amtsgericht auf die Rechtsprechung der zuständigen Berufungskammer (GE 2015, 971).

Bei der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung innerhalb der Spanne bediene sich das Gericht der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung, die auch die Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt hätten.

Die Merkmalsgruppe 1 sei neutral zu werten, weil ein Bad ohne Dusche mit freistehender Wanne in einem nicht modernisierten Bad nicht vorliege. Es fehle an der freistehenden Wanne. Wie aus dem Fotomaterial ersichtlich sei, stehe die Wanne eben nicht frei, sondern schließe unmittelbar an die verflieste Wand an. Eine freistehende Wanne liege nicht schon dann vor, wenn sie nicht eingebaut sei oder eine Verblendung oder eine Silikonfuge fehle.

Die Merkmalsgruppe 4 sei unstreitig positiv (abschließbarer Fahrradabstellraum), ebenso die Merkmalsgruppe 5 (besonders ruhige Innenlage). Ferner liege das Sondermerkmal der modernen Isolierglasverglasung vor. Dass die Wohnung „weder Breitbandanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage“ besitze, sei nicht wohnwertmindernd, weil das Haus an das Breitbandkabelnetz angeschlossen sei und der

Mieter es durch entsprechende Verträge mit einem Kabelanbieter nutzen könnte.

Bei Stuck (hier: jeweils Mittelrosette und umlaufendes Band) handele es sich per se um eine aufwendige Deckenverkleidung. Der Mieter legte Berufung ein. Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), wies sie zurück.

Aus den Gründen des Berufungsurteils

Der Mietspiegel 2015 sei zumindest als einfacher Mietspiegel eine ausreichende Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO. Ohne Erfolg beanstande der Mieter, dass das AG die vorhandene Badewanne nicht als freistehende Wanne im Sinne des Mietspiegels bewertet habe. Entscheidend sei, dass die Wanne nicht frei im Raum stehe, sondern unmittelbar an die verflieste Wand anschließe, wobei mangels Anhaltspunkten in der Orientierungshilfe bei der Abgrenzung nicht vorauszusetzen sei, dass es sich weitergehend tatsächlich um eine Einbauwanne handele und auch das Fehlen der Verblendung keinen Einfluss auf die Einordnung der Wanne als nicht freistehend habe.

Der Mieter berufe sich ohne Erfolg auf das Negativmerkmal eines fehlenden Breitbandanschlusses. Bereits das bloße Abstellen auf den Anschluss als solchen in der Orientierungshilfe weise darauf hin, dass nur eine entsprechende Kabelanlage im Haus vorhanden sein müsse, die der Mieter durch entsprechende Verträge nutzen könne. Aus dem von dem Vermieter eingereichten Schreiben der Kabel Deutschland GmbH ergebe sich, dass in dem Haus ein Breitbandkabelanschluss existiere und ein Anschluss in der Wohnung ohne Kostenaufwand über einen bereits als Kabelschacht verwendeten Schornsteinzug möglich sei. Ferner befinde sich in den beiden Zimmern der Wohnung Stuck. Die von dem Vermieter eingereichten Fotos ließen den Schluss auf einen guten Zustand des Stucks zu.

Das AG habe zutreffend die unstreitig 2013 neu eingebauten Fenster als moderne Isolierglasfenster bejaht. Die Einwendungen des Mieters seien nur pauschal; auch im zweiten Rechtszug sei nicht weiter erläutert worden, worauf der Mieter das Vorhandensein von Verbundfenstern herleiten wolle.

Es ist richtig, dass das Zustimmungsverlangen des Vermieters auf die neu zu zahlende Miete gerichtet ist, demgemäß in der Klage weder der Erhöhungsbetrag noch die Ausgangsmiete angegeben werden muss (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Auflage, Rn. 63). Allerdings beschreibt der Erhöhungsbetrag den geltend gemachten Anspruch. Es ist demgemäß jedenfalls besser, zumindest auch den Erhöhungsbetrag sowohl im Mieterhöhungsverlangen als auch im Klageantrag festzuhalten (vgl. LG Berlin, GE 2003, 669).