Mieterhöhungsverlangen bei vereinbarter Bruttowarmmiete, Berliner Mietspiegel 2013 als Schätzungsgrundlage im Einverständnis der Mietvertragsparteien

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ermittelt werden, wenn die Vertragsparteien im Rechtsstreit keine Einwände gegen seine Anwendbarkeit vorbringen; ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt, kann in diesem Fall dahinstehen.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

Der Bekl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung von … € zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht. […] Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam.

Es ist nicht aufgrund einer unzulässigen Änderung der Mietstruktur unwirksam. Im Falle einer entgegen der HeizkV vereinbarten Bruttowarmmiete gehen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor und ist im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu sind die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Im Rahmen der formellen Wirksamkeit genügt es dabei, diese im Mieterhöhungsverlangen anzugeben. Der Mieter wird hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2015 - 63 S 71/15, GE 2015, 1405).

Die Kl. hat hier die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung für 2012 dargetan. […]

Es kommt entgegen der Ansicht des Bekl. im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von der Kl. verlangt werden oder der Bekl. zahlt. Maßgeblich für die in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten sind die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprechen eben nicht ohne Weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern ergeben sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung.

Entsprechendes gilt für die Höhe der anteiligen Betriebskosten. Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,67 €/m2. Auch hier kann der Bekl. die von der Kl. angegebenen und aufgeschlüsselten Betriebskosten nicht mit bloßem Nichtwissen bestreiten. Vielmehr wären auch hier substantiierte Beanstandungen nach einer Einsicht in die entsprechenden Unterlagen bei der Kl. vorzubringen gewesen.

Das Zustimmungsverlangen der Kl. ist auch materiell begründet.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln. Es kann dahinstehen, ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfüllt. Denn die Parteien haben im vorliegenden Rechtsstreit keine Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, die Zweifel daran begründen, dass die innerhalb der Spannen liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Sie haben vielmehr auf der Grundlage des Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zu den danach für die Mietpreisbildung maßgeblichen Umständen vorgetragen. Es bestehen deshalb keine Bedenken, den Mietspiegel 2013 im vorliegenden Fall zur Bestimmung der ortsüblichen Miete heranzuziehen. Einschlägig für die 98,27 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld L 3, das eine Spanne von 4,68 €/m2 bis 7,94 €/m2 und einen Mittelwert von 6,55 €/m2 ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen. […]

Der Berliner Mietspiegel 2013 kann unabhängig davon, ob die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfüllt sind, dann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wenn weder Vermieter noch Mieter Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Miete vorgebracht haben.

Der Vermieter begehrte die Zustimmung zur Erhöhung der Miete. Vereinbart war eine Bruttowarmmiete. Er legte zur Berechnung die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung für das betreffende Jahr dar. In dem Rechtsstreit erhoben die Parteien keine Einwendungen gegen die Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels 2013. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß zur Zustimmung, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. Im Falle einer entgegen der HeizKV vereinbarten Bruttowarmmiete gingen deren Regelungen den entgegenstehenden vertraglichen Vereinbarungen vor, und es sei im Rahmen einer Zustimmung zur Mieterhöhung eine fiktive Bruttokaltmiete zu bilden. Hierzu seien zunächst die in der Bruttowarmmiete enthaltenen Heizkosten herauszurechnen und in Abzug zu bringen. Der Mieter werde hierdurch in die Lage versetzt, dieses nachzuvollziehen.

Der Vermieter habe vorliegend die in der Miete enthaltenen Heizkosten anhand der Heizkostenabrechnung dargetan. Es komme im Übrigen nicht darauf an, welche Vorschüsse von dem Vermieter verlangt werden oder welche der Mieter zahlt. Maßgeblich für die in einer Pauschalvereinbarung enthaltenen Kosten seien die feststellbaren tatsächlichen Kosten. Diese entsprächen eben nicht ohne Weiteres etwaigen Vorschüssen, sondern würden sich aus den angefallenen Kosten aus der Abrechnung ergeben. Dasselbe gelte für die Höhe der anteiligen Betriebskosten.

Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttowarmmiete habe es zusätzlich einer Anpassung an die vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten bedurft. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit sei den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (umgekehrt kann man die feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten auch von der Bruttokaltmiete abziehen).

Das Zustimmungsverlangen sei auch materiell begründet. Die ortsübliche Miete sei anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln. Es könne dahinstehen, ob dieser die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB erfülle. Denn die Parteien hätten im vorliegenden Rechtsstreit keine Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, die Zweifel daran begründeten, dass die innerhalb der Spannen liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. Sie hätten vielmehr auf der Grundlage des Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zu den danach für die Mietpreisbildung maßgeblichen Umständen vorgetragen. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne könne durch eine Schätzung erfolgen; die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO seien gegeben. Die verlangte Zustimmung übersteige vorliegend nicht die nach dem Mietspiegel errechnete Höhe.

Es soll noch einmal klargestellt werden: Die vereinbarte Bruttowarmmiete war zunächst um die Heizkosten durch Herausrechnung zu bereinigen. Ergebnis ist eine Bruttokaltmiete. Diese musste um die (kalten) Betriebskosten bereinigt und ein Betriebskostenanteil pro Quadratmeter errechnet werden. Das ist notwendig, weil der Mietspiegel Nettomieten aufweist. Sodann war in Anwendung der Mietspiegeltabelle unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen und der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung festzustellen. Ergebnis ist ein Preis pro Quadratmeter. Diesem ist der herausgerechnete Betriebskostenanteil pro Quadratmeter wieder hinzuzufügen und dann die Summe pro Quadratmeter mit der Wohnungsgröße zu multiplizieren. Das ergibt die höchstzulässige Bruttokaltmiete.