Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttomiete ohne Aufschlüsselung des Betriebskostenanteils, vor dem Stichtag des Mietendeckels zugegangenes Mieterhöhungsverlangen mit nach dem Stichtag liegendem Mieterhöhungszeitpunkt

1. Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann unschädlich, wenn in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt.

2. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens wird von einem fehlerhaften Klageantrag nicht berührt.

3. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, nicht entgegen.

(Leitsätze der Redaktion)

II. 1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete der Wohnung mit einer Größe von 86,88 m2 von bisher monatlich 368,58 € (4,24 €/m2) auf 423,87 € (4,88 €/m2) mit Wirkung ab 1. September 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB.

a) Ohne Erfolg halten die Bekl. an ihrer Auffassung fest, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, weil unklar geblieben sei, ob (unzulässigerweise) eine Änderung der Mietstruktur vorgenommen worden sei, zudem die Angabe des Betriebskostenanteils zwingend gewesen sei, um die Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel herzustellen, der nur Nettokaltmieten ausweise.

Ob die Auffassung der Bekl. zutrifft, dass ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, wenn der Vermieter damit weitere Änderungen des Mietvertrages - wie eine Änderung der Mietstruktur - anstrebt, kann hier offenbleiben (ebenso offengelassen: BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45, nach juris Rn. 13; zweifelhaft auch wegen: BGH, Urt. v. 20.1.2010 - VIII ZR 141/09, GE 2010, 338, nach juris Rn. 15 ff., das von der Möglichkeit der Nachbesserung im Prozess ausgeht).

Den Maßstäben des BGH entsprechend (Urt. v. 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45, nach juris Rn. 13 ff.) wird in dem Mieterhöhungsverlangen für den Erklärungsempfänger hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Mietstruktur nicht geändert werden soll. Bei einer etwa bereits außergerichtlich erteilten Zustimmung wäre das Erhöhungsverlangen auch ungeeignet, eine solche herbeizuführen. Es wird ein neuer Quadratmeterpreis von 2,83 € (x 86,88 m2 = 245,87 €) genannt, der ersichtlich von der genannten Ausgangsmiete abweicht; folgerichtig wird nachfolgend die verlangte Miete sodann ausdrücklich als Bruttokaltmiete bezeichnet und in der Folgezeile - fett gedruckt - als ab 1. September 2019 geschuldete Gesamtmiete aufgeführt.

Unschädlich ist, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. Rechtsfehlerfrei stellt das Amtsgericht fest, dass es dieser Angaben nicht bedarf, wenn die begehrte Bruttokaltmiete - wie hier - unter dem Spannenunterwert des unstreitig zugrunde zu legenden Mietspiegelfeldes - hier J1 - liegt. Der Ansatz des Amtsgerichts entspricht der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45, nach juris Rn. 11). Unabhängig davon konnten die Bekl. dem Erhöhungsverlangen den von der Kl. zugrunde gelegten Betriebskostenanteil aus der Differenz zwischen dem angegebenen neuen Quadratmeterpreis und der ab 1. September 2019 verlangten Bruttokaltmiete ersehen.

b) Soweit im Klageantrag sodann netto 423,87 € (zum 31. August 2019) verlangt werden, war die Klage als im Übrigen unbegründet abzuweisen. Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wird von dem fehlerhaften Klageantrag nicht berührt.

c) § 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Kl. gegen die Bekl. nicht entgegen.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist - vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen datiert vom 12. Juni 2019. Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (i.V.m. § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.5.2020 - 65 S 233/19, GE 2020, 875; vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 4.3.2020 - 213 C 136/19, GE 2020, 401, juris Rn. 15, Schultz, GE 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; a.A. LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, GE 2020, 468, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.6.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, GE 2020, 798) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat.

Dem Ansatz zugrunde liegt, dass der Landesgesetzgeber mit dem in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln definierten Stichtag ausweislich der Gesetzesmaterialien (vgl. zuletzt: Änderungsantrag der Fraktionen der SPD, Die Linke, Bündnis 90/Die Grünen, Begründung der Beschlussempfehlung v. 21.1.2020, S. 6) verhindern wollte, dass die Umsetzung der (geplanten) Vorschrift bereits vor ihrem Inkrafttreten durch Ausnutzung der bisherigen Rechtslage vereitelt wird. Er sah die Gefahr, dass Vermieter die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen könnten, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken.

Aus Sicht der Kammer greifen die den o. g. Entscheidungen des BGH und der Kammer zugrunde liegenden Erwägungen auch, wenn das Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag erstellt worden ist, die Wirkung der Vertragsänderung wegen § 558b Abs. 1 BGB (i.V.m. § 894 ZPO) aber erst nach dem Stichtag eintritt (vgl. Kammer, Urt. v. 10. Juni 2020 - 65 S 55/20, juris).

Ein Mieterhöhungsverlangen, das vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 abgefasst wurde, begründet die vom Landesgesetzgeber beschriebene Gefahrenlage ebenso wenig wie ein solches, dessen Wirkungszeitpunkt (zusätzlich) vor dem Stichtag liegt, denn es ist - in beiden Fällen - in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtet worden.

Der Landesgesetzgeber geht in der Begründung des Gesetzentwurfes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung davon aus, dass (erst) ab dem 18. Juni 2019 mit dem Beschluss der „Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz (Mietendeckel)“ durch den Senat und dessen - eben deshalb veranlasster - Veröffentlichung öffentlich bekannt war, dass der Tag des Senatsbeschlusses als Anknüpfungspunkt für das künftige in § 3 Abs. 1 MietenWoG geregelte Verbot dienen soll. Frühestens ab diesem Zeitpunkt waren Inhalte der beabsichtigten Regelungen in ihren Umrissen vorhersehbar (vgl. LT-Drs. 18/2347, S. 24).

Die zuständige Senatsverwaltung wurde auch erst mit dem Senatsbeschluss mit der Erarbeitung eines Gesetzentwurfes beauftragt und damit die Einleitung des (förmlichen) Gesetzgebungsverfahrens für einen „Mietendeckel“ konkret in Aussicht gestellt. Im Zeitpunkt des Senatsbeschlusses vom 18. Juni 2019 gab es noch nicht einmal einen Referentenentwurf; dieser lag erst Ende August 2019 vor.

Unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten ist es nicht vertretbar, an den Beginn der allgemeinen (politischen) Diskussion eines Regelungsthemas so weitreichende Rechtsfolgen zu knüpfen - wie hier ein an den Vermieter gerichtetes Verbot, seinen Anspruch aus geltenden Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts des BGB zu verfolgen. Eben dies war - den Gesetzesmaterialien zufolge - auch nicht der Sinn und Zweck der Stichtagsregelung. Zudem hat der Landesgesetzgeber sich ausdrücklich im Rahmen der verfassungsrechtlichen Grenzen bewegen wollen, die der Grundsatz des Vertrauensschutzes und das Verhältnismäßigkeitsprinzip ihm auch bei unterstellter Annahme einer unechten Rückwirkung setzen (vgl. Änderungsantrag v. 21. Januar 2020, aaO., S. 6).

3. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO nicht (mehr) zuzulassen. Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, juris), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt. Sie ist - wie die Kammer entschieden hat - nicht entscheidungserheblich, weil der Anwendungsbereich des MietenWoG (noch) nicht eröffnet ist. Die Kammer bewegt sich im Rahmen der vom BGH entwickelten Maßstäbe.

Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt, unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, nicht entgegen.

Die Klägerin verlangte mit Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juni 2019 von der Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für ihre Wohnung mit Wirkung ab 1. September 2019. Die Beklagten halten das Mieterhöhungsverlangen bereits formell für unwirksam, weil unklar geblieben sei, ob (unzulässigerweise) eine Änderung der Mietstruktur vorgenommen worden und die – hier unterbliebene – Angabe des Betriebskostenanteils zwingend gewesen sei, um die Vergleichbarkeit mit dem Berliner Mietspiegel herzustellen, der nur Nettokaltmieten ausweise. Das AG Neukölln hatte die Beklagte zur Zustimmung verurteilt, ihre Berufung blieb erfolglos.

Ob ein Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, wenn der Vermieter damit weitere Änderungen des Mietvertrages – wie eine Änderung der Mietstruktur – anstrebe, könne hier offenbleiben. Durch ein Mieterhöhungsverlangen werde hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Mietstruktur nicht geändert werden solle. Bei einer etwa bereits außergerichtlich erteilten Zustimmung wäre das Erhöhungsverlangen auch ungeeignet, eine solche herbeizuführen. Es sei ein neuer Quadratmeterpreis von 2,83 € (x 86,88 m2 = 245,87 €) genannt worden, der ersichtlich von der genannten Ausgangsmiete abweiche; folgerichtig sei nachfolgend die verlangte Miete auch ausdrücklich als Bruttokaltmiete bezeichnet und in der Folgezeile als ab 1. September 2019 geschuldete Gesamtmiete aufgeführt worden.

Unschädlich sei, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehle. Dieser Angaben bedürfe es nicht, wenn die begehrte Bruttokaltmiete – wie hier – unter dem Spannenunterwert des unstreitig zugrunde zu legenden Mietspiegelfeldes liege.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG stehe dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Das Mieterhöhungsverlangen datiere vom 12. Juni 2019. Die Kammer habe bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegensteht, dessen Mieterhöhungszeitpunkt vor dem definierten Stichtag liegt (vgl. LG Berlin [ZK 65], GE 2020, 875). Die Kammer habe in diesem Verfahren wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, GE 2020, 798) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Senat des BGH die Rechtsfrage wie die Kammer auch beantwortet habe.

Die Kammer sei der Auffassung, dass diese Erwägungen auch griffen, wenn das Mieterhöhungsverlangen vor dem Stichtag gestellt worden ist, die Wirkung der Vertragsänderung wegen der dem Mieter zustehenden Überlegungs- und Zustimmungsfrist aber erst nach dem Stichtag eintritt.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 gestellt wurde, dessen Mieterhöhungszeitpunkt nach dem Stichtag liege, sei nicht anders zu beurteilen als ein solches, dessen Mieterhöhungszeitpunkt vor dem Stichtag liege, denn in beiden Fällen sei das Mieterhöhungsverlangen in Unkenntnis des Senatsbeschlusses gestellt worden.

Der Landesgesetzgeber gehe in der Begründung des Gesetzentwurfes davon aus, dass (erst) ab dem 18. Juni 2019 mit dem Beschluss der „Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz (Mietendeckel)“ durch den Senat und dessen – eben deshalb veranlasster – Veröffentlichung öffentlich bekannt war, dass der Tag des Senatsbeschlusses als Anknüpfungspunkt für das künftige in § 3 Abs. 1 MietenWoG geregelte Verbot dienen solle. Frühestens ab diesem Zeitpunkt seien Inhalte der beabsichtigten Regelungen in ihren Umrissen vorhersehbar gewesen.

Auch erst mit dem Senatsbeschluss sei die zuständige Senatsverwaltung mit der Erarbeitung eines Gesetzentwurfes beauftragt und damit die Einleitung des (förmlichen) Gesetzgebungsverfahrens für einen „Mietendeckel“ konkret in Aussicht gestellt worden. Im Zeitpunkt des Senatsbeschlusses vom 18. Juni 2019 habe es noch nicht einmal einen Referentenentwurf gegeben, sondern erst Ende August 2019.

Unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten, so die Kammer, sei es nicht vertretbar, an den Beginn der allgemeinen (politischen) Diskussion einer Gesetzesregelung so weitreichende Rechtsfolgen zu knüpfen wie hier – ein an den Vermieter gerichtetes Verbot, seinen Anspruch aus geltenden Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts des BGB zu verfolgen. Eben dies sei – den Gesetzesmaterialien zufolge – auch nicht der Sinn und Zweck der Stichtagsregelung gewesen. Zudem habe der Landesgesetzgeber sich ausdrücklich im Rahmen der verfassungsrechtlichen Grenzen bewegen wollen, die der Grundsatz des Vertrauensschutzes und das Verhältnismäßigkeitsprinzip ihm auch bei unterstellter Annahme einer unechten Rückwirkung setzten.

Ganz so, wie die Kammer jetzt ihre eigene bisherige Entscheidungspraxis ins Licht setzt, war es nun doch nicht. Sowohl in der von Kammer hier zitierten Entscheidung vom 27. Mai 2020 - 65 S 233/19 - (GE 2020, 875) als auch in ihrer Entscheidung vom 10. Juni 2020 - 65 S 55/20 - (GE 2020, 876) hatte sie gefordert, das Mieterhöhungsverlangen müsse „deutlich“ vor dem 18. Juni liegen. In unserer Anmerkung zu beiden Entscheidungen hatten wir geschrieben, dass die Urteile uns „ratlos machen“, denn was sei ein „deutlich“ vor dem 18. Juni ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen und was ein „in Unkenntnis des Senatsbeschlusses an den Mieter gerichtetes“? „Deutlich“ sei an beiden Aussagen nichts!

Das hat die Kammer jetzt korrigiert, jedenfalls verstehen wir die Entscheidung so, dass jedes (auch noch kurz) vor dem Stichtag 18. Juni 2019 gestellte Mieterhöhungsverlangen unabhängig von seinem Wirkungszeitpunkt (Mieterhöhungszeitpunkt) zustimmungspflichtig ist, sofern die formellen und materiellen (Wartefrist, Kappungsgrenze, ortsübliche Miete) Voraussetzungen eingehalten sind.

Aber auch wenn in diesem Akt der Vorhang zu ist, bleiben viele Fragen offen. Beispielsweise die, ob es verfassungsrechtlich zulässig ist, dem Vermieter die durch eine nach dem Stichtag wirksam gewordene Mieterhöhung zwar nicht rückwirkend, aber ab Inkrafttreten des Mietendeckelgesetzes wieder zu entziehen.