Mieterhöhungsverlangen, Spanneneinordnung: Gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, Sondermerkmal Aufzug im Haus

Das Sondermerkmal „Aufzug im Haus“ ist auch dann gegeben, wenn die Wohnung im Erdgeschoss liegt. Eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung setzt keinen vollständigen Sichtschutz von allen Seiten voraus.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt von den Bekl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind Mieter einer in … im Erdgeschoss links gelegenen Wohnung mit einer Größe von 162,32 m2. […] Die Müllstandsfläche befindet sich im Innenhof, der nur über die Wohnungen oder durch die straßenseitige mit Schloss versehene Kellereingangstür zu erreichen ist. Im Gebäude befindet sich ein Fahrstuhl. Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung teilweise zu. Sie behaupten, es komme zu Geräuschbeeinträchtigungen seitens des Fahrstuhls insbesondere durch Zuschlagen der Fahrkorbtür, die Geräusche des elektrischen Fahrstuhlantriebs, das Fahren und Bremsen des Fahrstuhls sowie die Unterhaltungen der auf den Aufzug wartenden Personen. Das Zuschlagen der Deckel und Klappen der Müllgefäße sei in der Wohnung der Bekl. deutlich vernehmbar. Die seitliche Begrenzung der Müllstandsfläche sei nur im Sommer berankt und sei nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da diese von vorne nicht sichtbegrenzt ist. Für den Aufzug habe der Kl. dem Bekl. keinen Schlüssel ausgehändigt.

Die zulässige Klage ist begründet. […]

a) […] Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann für den Rechtsstreit herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. nur: BGH, Urt. v. 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, juris).

b) […] Ferner ist ein weiterer Zuschlag von 0,64 €/m2 vorzunehmen, da das Sondermerkmal „Aufzug im Haus“ vorliegt. Soweit die Kl. behaupten, dass ihnen kein Schlüssel für diesen Aufzug zur Verfügung stehe, ist insoweit keine andere Entscheidung gerechtfertigt. Da ein Aufzug vorhanden ist, gehört dieser auch zum Mietgebrauch (vgl. dazu auch Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 535, Rn. 25 ff.). Der Aufzug wurde im Mietvertrag, der etwa hinsichtlich des Herdes, des Spültisches und des Spülbeckens eine ausdrückliche vom Mietgebrauch ausgrenzende Regelung enthält, auch nicht aus dem Mietgebrauch herausgenommen. Sofern der Aufzug nur mit einem Schlüssel benutzbar ist und dieser den Bekl. nicht vorliegt, kann allenfalls ein Mangel der Mietsache vorliegen, der aber als behebbarer Umstand im Bereich der Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht zu berücksichtigen ist (vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 6. März 2007 - 63 S 285/06, GE 2007, 784). […]

ee) In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) überwiegen - auch wenn es hierauf unter Berücksichtigung der Sondermerkmale nicht mehr ankommt - ebenfalls die wohnwerterhöhenden Merkmale. Es ist eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung, die nur den Mietern zugänglich ist, vorhanden. Ausweislich der eingereichten Fotos ist die Müllstandsfläche seitlich eingefasst und überdacht und durch den Bewuchs mit Efeu sichtbegrenzend eingegrenzt. Insoweit handelt es sich ausweislich der eingereichten Fotos - entgegen der Behauptung der Bekl. - auch um immergrüne Pflanzen, die auch im Winter einen Sichtschutz gewähren. Dass der Sichtschutz nicht voll­ständig von allen Seiten gegeben ist, ist dabei unerheblich, da lediglich eine sichtbegrenzende, nicht aber sichtausschließende Gestaltung notwendig ist, die aber insgesamt betrachtet vorliegt. Die Müllstandsfläche ist auch nur den Mietern zugänglich. […]

Aus den Gründen des LG:

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, und auch die weiteren Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Nr. 2 - 4 ZPO erfüllt sind.

Zu Recht und mit durchweg zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Anspruch des Kl. gegenüber den Bekl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung bejaht.

Die Kammer macht sich die Ausführungen des Amtsgerichts zum Vorliegen der Sondermerkmale und Wohnwertmerkmale zur Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 zu eigen und verweist auf diese. Die Berufung zeigt nicht auf, weshalb die vom Amtsgericht getroffenen Wertungen fehlerhaft sein sollten.

Zutreffend hat das Amtsgericht das Vorliegen des Sondermerkmals Aufzug im Haus auch für die Erdgeschosswohnung der Bekl. und in Ansehung der Tatsache bejaht, dass diese keinen Schlüssel für den Aufzug erhalten haben. Für das Vorliegen eines Sondermerkmals „Aufzug im Haus“ trifft der Berliner Mietspiegel 2015 nämlich keine Unterscheidung nach Wohnetage oder Benutzbarkeit des Aufzugs, wie beispielsweise durch die Formulierung „Wohnung durch Aufzug erreichbar“ anzunehmen wäre. Vielmehr beruht der Aufschlag bei Vorliegen eines Sondermerkmals ausweislich der Erläuterung zum Mietspiegel darauf, dass ausweislich der vorgenommenen wissenschaftlichen Untersuchungen des Mietengefüges bei Vorliegen bestimmter Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität gegeben ist und die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht. Verschiedene dieser Sondermerkmale deuten darauf hin, dass zugleich weitere, die Wohnungsqualität beeinflussende Detailmerkmale vorliegen. Dies bedeutet, dass es für das Vorliegen des Sondermerkmals im Haus nicht darauf ankommt, ob die von der Mieterhöhung betroffene Wohnung unmittelbar davon profitiert. Aus den vorgenannten Erwägungen kommt es auch nicht darauf an, ob der Kl. den Bekl. versucht hat, eine Möglichkeit zur Aufzugnutzung nachträglich aufzudrängen.

Ebenfalls hat das Amtsgericht mit überzeugender Begründung ausweislich der bei der Akte befindlichen Lichtbilder dafür gehalten, dass die mit der Berufung angegriffenen Merkmale zur Spanneneinordnung „gepflegte Müllstandsfläche“ und „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ vorliegen. Anders als die Berufung meint, sind hierfür weder ein vollständiger Sichtschutz der Mülltonnen erforderlich noch eine landschaftsparkartige Anlage. Soweit die Berufung hierzu verschiedene Entscheidungen dieses Gerichts und der Berliner Amtsgerichte zitiert, kommt es bei der Einordnung jeweils auf den Einzelfall an. In Ansehung der bei der Akte befindlichen Lichtbilder ist die Kammer der Auffassung, dass die geschmackvoll eingerahmte, begrünte und überdachte Unterstellmöglichkeit der Mülltonnen den Anforderungen ebenso genügt wie die gärtnerisch gepflegte, mit gepflasterten Gehwegen versehene Situation des Vor- und Hintergartens. Beide Merkmale weichen deutlich nach oben von dem in Berlin anzutreffenden Standard ab.

Das Sondermerkmal „Aufzug im Haus“ ist auch dann gegeben, wenn die Wohnung im Erdgeschoss liegt. Eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung setzt keinen vollständigen Sichtschutz von allen Seiten voraus.

Der Vermieter begehrte von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die im Erdgeschoss gelegene Wohnung mit einer Größe von 162,32 m². Der Mieter stimmte nicht zu und wandte u. a. ein, der Vermieter habe für den Aufzug keinen Schlüssel ausgehändigt, es komme im Übrigen zu Geräuschbeeinträchtigungen seitens des Fahrstuhls.

Die seitliche Begrenzung der Müllstands­fläche sei nur im Sommer berankt und von vorne nicht sichtbegrenzt. Das Amtsgericht verurteilte antragsgemäß. Da ein Aufzug vorhanden sei, gehöre dieser auch zum Mietgebrauch. Sofern dieser nur mit einem Schlüssel benutzbar sei und dieser dem Mieter nicht vorliege, könne allenfalls ein Mangel der Mietsache vorliegen, der aber als behebbarer Umstand im Bereich der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen sei. Dass hinsichtlich der Müllstandsfläche der Sichtschutz nicht vollständig von allen Seiten gegeben sei, sei dabei unerheblich, da lediglich eine sichtbegrenzende, nicht aber sichtausschließende Gestaltung notwendig sei, die jedoch insgesamt betrachtet hier vorliege.

Der Mieter legte Berufung zum Landgericht ein. Dieses teilte durch Beschluss mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Für das Vorliegen des Sondermerkmals „Aufzug im Haus“ treffe der Berliner Mietspiegel 2015 keine Unterscheidung nach Wohnetage oder Benutzbarkeit des Aufzugs, wie beispielsweise durch die Formulierung „Wohnung durch Aufzug erreichbar“ anzunehmen wäre. Für das Vorliegen des Sondermerkmals im Haus komme es nicht darauf an, ob die von der Mieterhöhung betroffene Wohnung unmittelbar davon profitiere. Für die Müllstandsfläche sei ein vollständiger Sichtschutz der Mülltonnen nicht erforderlich.