Mieterhöhungsverlangen als Fernabsatzgeschäft, Widerrufsrecht für Zustimmung zur Mieterhöhung, für Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem

Die Zustimmung zu einem schriftlich begehrten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann als Fernabsatzgeschäft i. S. v. § 312c BGB grundsätzlich widerrufen werden. Allerdings ist Voraussetzung, dass der Vermieter ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- oder Dienstleistungssystem hat und Fernkommunikationsmittel nach § 312c Abs. 2 BGB einsetzt. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Vermieter ein individuell gefertigtes Mieterhöhungsverlangen stellt, das gegen die Verwendung eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems (mit einer automatisierten Software) spricht. Ein Widerruf der Zustimmung des Mieters ist dann unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 17.7.2015 verlangte die Bekl. vom Kl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von 807,87 € um 121,18 € auf 929,15 € monatlich nettokalt mit Wirkung zum 1.10.2015.

„Sehr geehrter Herr V.,

namens und in Vollmacht der Eigentümerin … begehren wir zum 1.10.2015 eine Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 121,18 € gemäß § 558 BGB. Die Erhöhung wird mit dem Berliner Mietspiegel 2015 (in Anlage) gemäß § 588a Absatz 4 begründet. Ihr Wohnhaus liegt in einem Gebiet mit guter Wohnlage und ist ca. 1897 erbaut worden. Die Wohnfläche Ihrer Mieträume beträgt ca. 153,78 m2. Das für Ihre Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld ist das Feld L1. Die Mietzahlung setzt sich dann wie folgt zusammen: […]

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch die Erhöhung nicht überschritten und liegt hinsichtlich der Kappungsgrenze (15 %) im gesetzlichen Rahmen. Bitte senden Sie die anliegende Zustimmungserklärung bis spätestens zum 30.9.2015 unterschrieben zurück. Mit freundlichen Grüßen“

Der Kl. stimmte der Erhöhung zu. Mit Schreiben vom 27.8.2015 erklärte er den Widerruf seiner Zustimmung.

Nachdem sich die Hausverwaltung der Bekl. mit Schreiben vom 31.8.2015 auf die Unwirksamkeit des Widerrufs berufen hatte und mit Schreiben vom 18.2.2016 die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht stellte, zahlte der Kl. den aus der Erhöhung resultierenden Rückstand sowie die sich aus ihr ergebende monatliche Differenz ab 1.3.2016 jeweils unter Vorbehalt.

Er hat die Auffassung vertreten, es handele sich bei den Willenserklärungen betreffend das Erhöhungsverlangen um ein Fernabsatzgeschäft, zu dessen Widerruf er berechtigt sei; er habe diesen mithin wirksam ausgeübt.

Die Bekl. hat die Ansicht vertreten, das Widerrufsrecht gemäß § 312 Abs. 4 BGB sei nicht auf ein Zustimmungsverlangen für eine Mieterhöhung, sondern ausschließlich für die Begründung eines Mietverhältnisses anwendbar. Aus § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB ergebe sich zudem der Ausschluss der Anwendbarkeit im Falle vorheriger Besichtigung der Wohnung; jedenfalls analog sei der vorbezeichnete Ausnahmetatbestand wegen des fehlenden Schutzbedürfnisses des Mieters anzuwenden. Das schriftliche Erhöhungsverlangen ihrer Hausverwaltung sei nicht innerhalb eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem abgegeben worden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Kl. hatte keinen Erfolg.

Dem Kl. steht weder ein Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen des aufgrund der seit 1.10.2015 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 BGB) noch auf Feststellung der um den jeweiligen Erhöhungsbetrag reduzierten monatlichen Nettokaltmiete zu (§ 256 ZPO), denn der Widerruf vom 27.8.2015 ist nicht wirksam.

Allerdings steht die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf mietrechtliche, den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge für die Kammer außer Frage.

Aus § 312 Abs. 4 BGB folgt, dass der Abschluss des Mietvertrags selbst und/oder nachfolgende ihn berührende Veränderungen bei Vorliegen der nachfolgend dargestellten Voraussetzungen sogenannte Haustürgeschäfte oder Fernabsatzverträge sein können, bei denen zugunsten des Verbrauchers (= Mieter) ein Widerrufsrecht besteht (a. A. AG Spandau v. 27.10.2015 - 5 C 267/15, GE 2015, 1463).

Die Ausnahmebestimmung in § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB gilt ausschließlich für die Begründung des Wohnraum-Mietverhältnisses, und auch nur dann, wenn eine Besichtigung der Wohnung vorausgeht. Für spätere Vertragsänderungen der so zustande gekommenen Verträge, z. B. von Abreden über Mieterhöhungen oder den Abschluss von Aufhebungsverträgen, gilt Satz 1 (BeckOK BGB/Schmidt-Räntsch, BGB § 312 Rn. 1). Dass davon nur „wesentliche Änderungen“ betroffen sein sollen, findet nach Ansicht der Kammer keinen Niederschlag im Gesetz (a. A.: Wendehorst in MüKo, 7. Aufl. 2016, § 312c Rn. 11). Für eine analoge Ausweitung des Anwendungsbereichs von § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB ist angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts bereits kein Raum; aber auch das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter gebietet seinem Sinn nach nichts anderes: die §§ 558 ff. BGB stellen eben kein vorrangiges lex specialis dar, sodass die §§ 312 ff. grundsätzlich anwendbar sind (vgl. hierzu BeckOK BGB/Schüller, BGB § 557 Rn. 10).

In Ansehung der grundsätzlichen Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auch auf bestehende Mietverträge abändernde Verträge können in diesem Zusammenhang sowohl Haustürgeschäfte i.S.v. §312b BGB als auch Fernabsatzgeschäfte i.S.v. § 312c BGB geschlossen werden.

Gemäß § 312g Abs. 1 BGB steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht (auch) im Falle des Vorliegens eines Fernabsatzgeschäfts zu, dessen Voraussetzungen der Vorschrift des § 312c BGB zu entnehmen sind: Ein Verbrauchervertrag i.S.v. §§ 310 Abs. 3, 312c BGB, bei dem für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden, stellt ein solches Fernabsatzgeschäft dar. Dass die Bekl. Unternehmer i.S.v. § 14 BGB und der Kl. Verbraucher ist, ist unstreitig, weil die Bekl. gewerblich Wohnungen vermietet.

Auch handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Rechtsgeschäft i.S.v. §§ 558 ff. BGB um einen Vertrag.

Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen eines Vermieters ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Antrag i. S. des § 145 BGB), die den Abschluss eines Änderungsvertrags (§ 305 BGB) zum Ziel hat (BayObLG, Rechtsentscheid vom 27.10.1992 - RE-Miet 3/92, NJW-RR 1993, 2012), so dass im Falle der zustimmenden Erklärung des Mieters ein solcher - den Mietvertrag in Bezug auf dessen Miethöhe ändernder - Vertrag geschlossen wird. Wurde der Mieter bei Abschluss des Geschäfts über seine Rechte ordnungsgemäß i.S.v. § 312d BGB informiert, so beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Ist die Information nicht entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder des Art. 246b § 2 Abs. 1 EGBGB erfolgt, dann besteht das Widerrufsrecht für 1 Jahr und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB).

Vorliegend hat der Kl. nach seinem eigenen Vortrag dem Erhöhungsverlangen schriftlich zugestimmt, ohne eine Belehrung über sein Widerrufsrecht gem. § 355 BGB erhalten zu haben. Das den Widerruf enthaltende Schreiben vom 27.8.2015 ist der Bekl. - wie aus ihrem Antwortschreiben vom 31.8.2015 ersichtlich - zugegangen.

Die vertragsändernde Vereinbarung ist hier auch unstreitig durch Fernkommunikationsmittel gem. § 312c BGB geschlossen worden. Das ist immer dann der Fall, wenn der Unternehmer oder ein von ihm Beauftragter mit dem Verbraucher sowohl die Verhandlungen als auch den Abschluss ausschließlich mit Fernkommunikationsmitteln (z. B. den dort explizit aufgeführten Briefen, Anrufen, eMails u. a.) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems durchführen. Wenn es vorher persönlichen Kontakt gegeben hat, wäre dies bereits nicht mehr der Fall (vgl. Erwägungen Nr. 20 in der VerbrRRL). Beide Parteien haben indes hier ausschließlich per Brief über die Abänderung der Miethöhe kommuniziert.

Die vorstehenden Voraussetzungen sind daher gegeben.

Ein im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems liegt allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen (RegE, BT-Drs. 14/2658 S. 30; Wendehorst in MüKo § 312c Rn. 21 m.w.N.).

Daran fehlt es nach Ansicht der Kammer im Fall.

In Auslegung der Erwägungen Nr. 20 der VerbrRRL kann nach Auffassung des Gerichts von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem nur dann ausgegangen werden, wenn der Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze macht und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellen (Wendehorst in MüKo aaO. Rn. 23).

Zwar kommt es nicht darauf an, wie häufig seitens des als Unternehmer handelnden Vermieters Verträge im Fernabsatz geschlossen werden und ob sein Vertriebssystem tatsächlich für den Fernabsatz hinreichend gerüstet ist; jedenfalls bedarf es aber des zurechenbaren Anscheins gegenüber dem Verbraucher, mit einer größeren oder zumindest nicht von vornherein individualisierten Anzahl von Verbrauchern Verträge im Fernabsatzwege zu schließen (so: Wendehorst in MüKo aaO. Rn. 25; a. A.: Bamberger/Roth/Schmidt-Räntsch, § 312b a.F. Rn. 23).

Wegen der angenommenen widerleglichen Vermutung gem. § 312c Abs. 1 BGB ist ferner davon auszugehen, dass - wenn wie hier feststeht, dass der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen wurde - der Unternehmer die Beweislast dafür trägt, dass dies nicht im Rahmen eines Fernabsatzsystems geschehen ist (zuletzt: BGH v. 12.11.2015 - 1 ZR 168/14, WM 2016, 968). Veranlassung hierfür war offensichtlich die Absicht des Gesetzgebers, aufwendige Beweisaufnahmen zu vermeiden (RegE, BT-Drs. 14/2658 S. 31).

Einen solchen, die Techniken der Fernkommunikation systematisch verwendenden Charakter lässt das Erhöhungsverlangen vom 17.7.2015 jedoch bereits von vornherein nicht hinreichend erkennen.

Es handelt sich ersichtlich um ein inhaltlich auf den Kl. bezogenes individuell gefertigtes Schreiben, das sich von vornherein konkret auf die von ihm inne gehaltene Wohnung bezieht; gewerbliche Großvermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhöhungsverlangen ausgerichtete Software verwenden, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen lassen, verfügen durchaus über derartige Dienstleistungssysteme, ohne dass es allerdings im vorliegenden Fall auf die konkrete Anzahl der von der Bekl. zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben ankäme. Denn für die Annahme, der Vermieter als Unternehmer handele im Rahmen eines solchen Fernabsatzsystems, ist es letztlich unerheblich, ob sich der Unternehmer ausschließlich eines solchen bedient, oder ob er im Verhältnis zu anderen Verbrauchern oder aus anderem Anlass auch persönliche Vertriebsformen einsetzt (RegE, BT-Drs. 14/2658 S. 30). Entscheidend ist allein der konkrete Vertragsschluss, weshalb auch der Umfang des Wohnungsbestands der Bekl. hier für die Beurteilung nicht maßgeblich ist.

Weil aber bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnittene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Schreibens vom 17.7.2015 gegen die Verwendung derart automatisierter Software sprechen, ist die Vermutung der Verwendung des Erhöhungsverlangens im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebssystems gleichwohl widerlegt und der Widerruf des Kl. daher unwirksam. Folglich stehen dem Kl. weder Rückzahlungsansprüche aus § 812 BGB wegen der Erhöhungsbeträge noch ein Anspruch auf Feststellung der um den Erhöhungsbetrag vermindert geschuldeten Miete zu (§ 256 ZPO). […]

Die Revision war gem. § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO zuzulassen; soweit ersichtlich, sind weder ober- noch höchstrichterliche Entscheidungen ergangen, die die rechtlichen Kriterien eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems eines unternehmerisch handelnden Vermieters bezogen auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BG zum Gegenstand haben. Die besondere Bedeutung der Klärung dieser maßgeblichen Gesichtspunkte ergibt sich aus der Vielzahl von Mieterhöhungen gem. §§ 558 ff. BGB und deren möglicher mieterseitiger Widerruflichkeit.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin hat – anders als die ZK 18 (jetzt: ZK 64) – die Auffassung vertreten, dass dem Mieter, der einer Mieterhöhung des Vermieters zugestimmt hat, ein Widerrufsrecht zusteht. Der Widerruf des Mieters sei aber dann unwirksam, wenn das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt sei.

Der Vermieter begehrte mit einem individuell gefertigten wohnungsbezogenem Schreiben vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter stimmte der Erhöhung zu, erklärte später jedoch schriftlich den Widerruf der Zustimmung. Nachdem die Hausverwaltung des Vermieters sich schriftlich auf die Unwirksamkeit des Widerrufs berufen hatte und die Kündigung des Mietverhältnisses bei Nichtzahlung in Aussicht stellte, zahlte der Mieter den aus der Erhöhung resultierenden Rückstand sowie die sich aus ihr ergebende monatliche Differenz jeweils unter Vorbehalt. Sodann klagte er auf Rückzahlung der Beträge und verlangte Feststellung, dass die Miete sich nicht erhöht habe. Das Amtsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, es mangele bei der maßgeblichen Korrespondenz zur Mieterhöhung an einem Fernabsatzgeschäft nach § 312c BGB. Dagegen legte der Mieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der durch den Mieter erklärte Widerruf sei unwirksam.

Allerdings stehe die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf mietrechtliche, den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge für die Kammer außer Frage. Aus § 312 Abs. 4 BGB folge, dass der Abschluss des Mietvertrages selbst und/oder nachfolgende ihn berührende Veränderungen (also beispielsweise auch Mieterhöhungen) bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Haustürgeschäfte oder Fernabsatzverträge sein könnten, bei denen zugunsten des Verbrauchers (Mieter) ein Widerrufsrecht bestehe. Die Ausnahmebestimmung in § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB (kein Widerrufsrecht für den Mietvertragsabschluss, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat) gelte ausschließlich für die Begründung des Wohnraum-Mietverhältnisses, der eine Besichtigung der Wohnung vorausgehe. Für spätere Vertragsänderungen der so zustande gekommenen Verträge, z. B. von Abreden über Mieterhöhungen oder den Abschluss von Aufhebungsverträgen, gelte § 312 Abs. 4 Satz 1 und damit das Widerrufsrecht.

Dass davon nur „wesentliche Änderungen“ betroffen sein sollten, finde keinen Niederschlag im Gesetz. Für eine analoge, also über den Fall des Mietvertragsabschlusses bei zuvor besichtigten Wohnungen hinausgehende Ausweitung des Anwendungsbereichs von § 312 Abs. 4 Satz 2 BGB (kein Widerrufsrecht) sei angesichts des insoweit eindeutigen Wortlauts bereits kein Raum; aber auch das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter gebiete seinem Sinn nach nichts anderes: Diese Vorschriften würden eben je kein vorrangiges lex specialis darstellen, so dass die §§ 312 ff. BGB grundsätzlich anwendbar seien.

Gemäß § 312g Abs. 1 BGB stehe dem Verbraucher demgemäß ein Widerrufsrecht (auch) im Falle des Vorliegens eines Fernabsatzgeschäftes zu, dessen Voraussetzungen der Vorschrift des § 312c BGB zu entnehmen seien: Ein Verbrauchervertrag i.S.d. §§ 310 Abs. 3, 312 c BGB, bei dem für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet würden, stelle ein solches Fernabsatzgeschäft dar.

Die vertragsändernde Vereinbarung zur Mieterhöhung sei vorliegend unstreitig durch Fernkommunikationsmittel nach § 312c BGB geschlossen worden. Das sei immer dann der Fall, wenn der Unternehmer mit dem Verbraucher sowohl die Verhandlungen als auch den Abschluss ausschließlich mit Fernkommunikationsmitteln (z. B. den dort explizit aufgeführten Briefen, Anrufen, eMails u. a.) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems durchführe. Wenn es hierbei vorher persönlichen Kontakt gegeben habe, wäre dies bereits nicht mehr der Fall. Beide Parteien hätten indes hier ausschließlich per Brief über die Abänderung der Miethöhe kommuniziert.

Ein im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems liege allerdings nur dann vor, wenn der Unternehmer in seinem Betrieb die personellen, sachlichen und organisatorischen Voraussetzungen geschaffen habe, die notwendig seien, um regelmäßig Geschäfte im Fernabsatz zu bewältigen. Daran fehle es vorliegend. In Auslegung der Erwägungen Nr. 20 der Verbraucherrechte-Richtlinie (VerbrRRL) könne nach Auffassung des Gerichts von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems nur dann ausgegangen werden, wenn Unternehmer sich Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze machen und die dabei zu schließenden Geschäfte sich ihrem Gesamtbild nach als typische Distanzgeschäfte darstellten. Dazu bedürfe es des zurechenbaren Anscheins gegenüber dem Verbraucher, mit einer größeren oder zumindest nicht von vornherein individualisierten Anzahl von Verbrauchern Verträge im Fernabsatzwege zu schließen.

Einen die Techniken der Fernkommunikation systematisch verwendenden Charakter lasse das vorliegende Mieterhöhungsverlangen jedoch bereits von vornherein nicht hinreichend erkennen. Es handele sich ersichtlich um ein inhaltlich auf den Mieter bezogenes individuell gefertigtes Schreiben, das sich von vornherein konkret auf die von dem Mieter innegehaltene Wohnung beziehe; gewerbliche Vermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhöhungsverlangen ausgerichtete Software verwenden, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zum Mieter einfügen ließen, würden durchaus über derartige Dienstleistungssysteme verfügen, ohne dass es allerdings im vorliegenden Fall auf die konkrete Anzahl der vom Vermieter zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben ankäme. Denn für die Annahme, der Vermieter als Unternehmer handele im Rahmen eines Fernabsatzsystems, sei es letztlich unerheblich, ob sich der Unternehmer ausschließlich eines solchen bediene, oder ob er im Verhältnis zu anderen Verbrauchern oder aus anderem Anlass auch persönliche Vertriebsformen einsetze. Entscheidend sei allein der konkrete Vertragsschluss, weshalb auch der Umfang des Wohnungsbestandes des Vermieters für die Beurteilung nicht maßgeblich sei. Weil bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnittene Fließtext des Schreibens gegen die Verwendung derart automatisierter Software sprächen, sei die Vermutung der Verwendung des Erhöhungsverlangens im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebssystems gleichwohl widerlegt und der Widerruf des Mieters vorliegend unwirksam. Folglich stünden dem Mieter weder Rückzahlungsansprüche noch ein Anspruch auf Feststellung der um den Erhöhungsbetrag vermindert geschuldeten Miete zu.

Das Landgericht hat Revision zugelassen, weil zum Problem weder ober- noch höchstrichterliche Entscheidungen bezogen auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB existierten, aber eine Vielzahl von Mieterhöhungen betroffen seien.

Zunächst sei in diesem Zusammenhang auf das Urteil des LG Berlin vom 14. September 2016 - 18 S 357/15 - (GE 2016, 1391) hingewiesen, wonach die §§ 312 ff. BGB auf Mieterhöhungen nicht anwendbar sind. Vorher hatte das AG Gelsenkirchen mit Urteil vom 27. April 2016 - 202 C 3/16 - (GE 2016, 1221) mit demselben Ergebnis entschieden. Damit setzt sich die ZK 63 nicht auseinander.

Nach hier vertretener Ansicht liegt das Problem jedoch im Verhältnis der §§ 312 ff. BGB zum Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB. Dazu meint das LG Berlin ohne weitere Begründung, dass die Vorschriften zum Mieterhöhungsverlangen keine lex specialis zu den Vorschriften zu Fernabsatzverträgen darstellen (zu dem Gesamtproblem ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 558b BGB, Rn. 35b).

Das System des Mieterhöhungsverlangens regelt minutiös das Verfahren, mit dem eine Vertragsänderung hinsichtlich der Höhe der Miete bis hin zum Urteil gegen den Mieter auf Zustimmung zum Erhöhungsverlangen herbeigeführt werden kann. Soll nun bei einer rechtskräftigen Verurteilung das Widerrufsrecht dennoch geltend gemacht werden können? Wohl kaum! Was ist, wenn ein Mieter mehrere Monate die erhöhte Miete zahlt, damit dem Mieterhöhungsverlangen konkludent zustimmt und nun bei fehlender Widerrufsbelehrung jetzt widerruft? Hier müsste man spätestens erkennen, dass die beiden Rechtsinstitute nicht zueinander passen, vielmehr die §§ 558 ff. BGB vorgehen.

Das LG Berlin kommt vorliegend auf anderem Wege zur Lösung, dass der Widerruf unwirksam war, weil nicht ersichtlich sei, dass hier mit einem organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem gearbeitet worden ist. Das soll sich aus dem individuell gefertigten Mieterhöhungsverlangen ergeben.

Hier fehlt es an ausreichenden Abgrenzungen. Ein Mieterhöhungsverlangen ist zwangsläufig immer individuell auf den Mieter in der gemieteten Wohnung zugeschnitten und muss dem § 558 a BGB entsprechen. Im Übrigen kann man sich bestimmter Textbausteine oder Formulare bedienen. Wann ist die Grenze zum organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem überschritten? Oder ist das vielleicht beim Mieterhöhungsverlangen gar nicht möglich (weil es immer individuell ist), und handelt es sich vielleicht nur um ein Pseudoproblem?