Mieterhöhungsverlangen, Verwendung des Berliner Mietspiegels 2015 als einfachen Mietspiegel

Unabhängig davon, ob der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert i. S. d. § 555d BGB ist, kann er als einfacher Mietspiegel nach § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln (Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, GE 2015, 971).

(Leitsatz der Redaktion)

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen und sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2015 gestützt.

Dabei kann dahinstehen, ob die Kl. hinreichende Einwände gegen den Mietspiegel 2015 vorgebracht hat, so dass dieser nicht als qualifiziert im Sinne von § 555d BGB anzusehen wäre. Denn jedenfalls kann der Mietspiegel 2015 als einfacher Mietspiegel im Sinne von § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln (vgl. auch Urteil der Kammer vom 2. Dezember 2015 - 18 S 108/15 zum Berliner Mietspiegel 2013).

Zwar kommt einem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung des § 555d BGB zu. Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (BGH, Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 267/12, juris; Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775; Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, GE 2015, 971 = NZM 2015, 626). Dies gilt selbst dann, wenn der Mietspiegel - anders als der Berliner Mietspiegel 2013 - nicht von der Gemeinde, sondern nur von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626). Dass der Mietspiegel vom Land Berlin erstellt und von den Interessenvertretern sowohl der Mieter- als auch der Vermieterseite anerkannt worden ist, spricht nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass er die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, NZM 2015, 626; BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 für den Mietspiegel der Stadt Schorndorf).

Diese Indizwirkung des Mietspiegels 2015 hat die Kl. nicht hinreichend zu erschüttern vermocht.

Ob die Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht, hängt von der Qualität des Mietspiegels ab. Wendet etwa eine Partei substantiiert ein, den Verfassern habe es an der nötigen Sachkunde gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder unzureichendem Datenmaterial, ist dem grundsätzlich nachzugehen (BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946; LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, GE 2015, 971 = NZM 2015, 626). Verbleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, ist die Indizwirkung erschüttert (BGH, aaO.).

Die pauschale Bezugnahme der Kl. auf das Verfahren AG Charlottenburg 235 C 133/13 genügt hierfür ebenso wenig wie die Feststellung, entgegen dem Miettrend weise der Mietspiegel 2015 teilweise rückgängige Miethöhen auf. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2015, wie die Kl. meint, nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen, denn diese Frage ist von der Vermutungswirkung nach § 555d Abs. 3 BGB zu unterscheiden (LG Berlin, aaO. m.w.N.). Andernfalls bliebe das Beweismaß des § 287 ZPO unberücksichtigt. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO sind die Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts dahingehend reduziert, dass eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung ausreicht (BeckOK ZPO Vorwerk/Wolf, 18. Edition 2015, § 287 Rn. 17 m.w.N., LG Berlin, aaO.). Dass das Ergebnis der Schätzung möglicherweise nicht vollständig mit den Tatsachen übereinstimmt, ist der gesetzlichen Möglichkeit der Schätzung immanent und grundsätzlich hinzunehmen (BGH, Urteil vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, juris; Zöller/Greger, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 287 Rn. 2).

Nach diesem Maßstab schließen die von der Kl. behaupteten Mängel - deren Vorliegen unterstellt - eine Verwendung des Mietspiegels als Grundlage einer Schätzung nicht aus. Für diese Auffassung spricht schon, dass der Mietspiegel durch seine Verfasser veröffentlicht worden und von den Interessenvertretern der Mieter- und Vermieterseite anerkannt worden ist (ebenso LG Berlin, aaO.). Dass dies geschehen wäre, wenn das zugrunde liegende Datenmaterial und die verwendeten methodischen Ansätze so unzureichend wären, dass der Mietspiegel nicht einmal dem Beweismaß des § 287 ZPO genügen würde, widerspricht der Lebenserfahrung.

Einwände betreffend die erforderliche Sachkunde der Mietspiegelersteller hat die Kl. nicht erhoben.

Soweit sich die Kl. auf ein in dem Verfahren LG Berlin 18 S 183/15 (AG Charlottenburg 235 C 133/13) erstattetes Sachverständigengutachten bezogen hat, ist darauf hinzuweisen, dass dieses Gutachten - unabhängig davon, ob es inhaltlich überzeugt - zu der Frage erstattet worden ist, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, nicht aber zu der Frage, ob er hinreichende Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO sein kann.

Auch die weiteren Voraussetzungen, die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 287 ZPO zu schätzen, sind gegeben. Anders als die Kl. in der Berufung ausgeführt hat, ist eine Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens der Schätzung nicht vorzuziehen; es besteht auch kein Anspruch der beweisbelasteten Partei darauf, dass das Gericht das angebotene Beweismittel - hier Sachverständigengutachten - nutzt. Eine derartige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete widerstreitet auch nicht dem Willen des Gesetzgebers. Auch wenn einfache Mietspiegel in der ZPO nicht als Beweismittel vorgesehen sind und ihre Grundlagendaten niemals vollständig zweifelsfrei sein werden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 3. Juli 2014 - 67 S 121/14, ZMR 2014, 885 Tz. 26 [zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB]), stellt ihre Verwendung im Zivilprozess im Spannungsfeld der widerstreitenden Interessen der Parteien die Belange des Vermieters nicht unverhältnismäßig hintan. Die Verwendung einfacher Mietspiegel im gerichtlichen Erkenntnisverfahren liegt vielmehr auch in dessen Interesse und wird vom BVerfG ausdrücklich gebilligt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 3. April 1990 - 1 BvR 268/90, NJW 1992, 1377). Sie garantiert nicht nur eine rasche Entscheidung. Sie erleichtert dem Vermieter auch in ganz erheblichem Maße die ihm obliegende prozessuale Darlegungslast. Ihr Vorzug besteht aber vor allem darin, dass auch einfache Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde. Ihre Verwendung vermeidet daher die Entstehung von Rechtsverfolgungskosten, die im Falle eines Teilunterliegens den erstrittenen Erhöhungsbetrag erheblich schmälern oder sogar vollständig aufzehren können (vgl. BVerfG, aaO.). Es kommt hinzu, dass auch der Beweiswert von Sachverständigengutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete über die vergleichsweise begrenzte Befundgrundlage hinaus von statistischen Bedenken bereits deshalb nicht frei ist, weil ihre Datenerhebung und -ermittlung ähnlichen Einwänden ausgesetzt ist wie die von (einfachen) Mietspiegeln. Davon abgesehen ist es wegen der in der gutachterlichen Praxis üblichen Anonymisierung der herangezogenen Vergleichswohnungen bereits grundsätzlich zweifelhaft, ob und unter welchen Voraussetzungen entsprechend erstellte Sachverständigengutachten überhaupt verfahrensfehlerfrei verwertet werden können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, NJW 2013, 2963 Tz. 22 a. E.). Dass ein Sachverständiger mit vertretbarem Aufwand eine nur annähernd ebenso umfangreiche und repräsentative Datengrundlage verwerten könnte, ist nicht erkennbar. Unabhängig davon, dass er kaum eine vergleichbare Menge an Daten verarbeiten könnte, wäre auch er auf Informationen angewiesen, die ihm Dritte freiwillig zur Verfügung stellen. Dass diese repräsentativer wären als die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Daten, ist nicht ersichtlich (so LG Berlin, aaO.). Das Argument der Berufung, der Sachverständige könne die ortsübliche Vergleichsmiete bei vertretbarem Aufwand genauer feststellen, weil er ein Gutachten speziell für die streitgegenständliche Wohnung erstellen würde, überzeugt deshalb nicht. Aus diesen Gründen ist auch eine Beweisaufnahme zu den von der Kl. erhobenen Einwänden nicht geboten.

Die Spanneneinordnung hat das Amtsgericht zutreffend vorgenommen. Sie wird mit der Berufung auch nicht angegriffen. […]

4. Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht. Insbesondere hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Die Voraussetzungen, unter denen ein Mietspiegel als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, sind höchstrichterlich geklärt. Zu entscheiden war nur über deren Vorliegen im konkreten Einzelfall. Die Kammer weicht dabei von der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ab. Ob die beweisrechtlichen Voraussetzungen zur Anwendung des einfachen Mietspiegels vorliegen, ist revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15 -, GE 2015, 971). Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Juli 2015 - 63 S 220/11 -, GE 2015, 1097) gebietet ebenfalls nicht die Zulassung der Revision. Diese Entscheidung betrifft den Mietspiegel 2009, der auf anderem Datenmaterial beruht als der Mietspiegel 2013 und der Mietspiegel 2015 als dessen Fortschreibung, und konkret auf diesen Mietspiegel bezogene Einwände.

Das LG Berlin, ZK 18 (Einzelrichter) hat zu 18 S 125/15 ein überwiegend wortgleiches Urteil erlassen, in dem die Berufung des Vermieters gegen ein Urteil des AG Charlottenburg zurückgewiesen wurde.

Unabhängig davon, ob der Berliner Mietspiegel 2015 qualifiziert i. S. d. § 555d BGB ist oder nicht, kann er als einfacher Mietspiegel nach § 555c BGB herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln (Anschluss an LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015 - 67 S 120/15, GE 2015, 971).

Der Vermieter erhob Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Amtsgericht wies die Klage ab und stützte sich dabei auf die Daten des Berliner Mietspiegels 2015, nach denen das Verlangen nicht gerechtfertigt sei. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein und bezog sich dabei auf die Urteile des AG Charlottenburg - 235 C 133/13 - (in Berliner Mietspiegel 2015, Sonderbeilage zu GE 10/15 Seite 47) und des LG Berlin GE 2015, 971, nach denen die Berliner Mietspiegel nicht qualifiziert nach § 555 d BGB seien.

Das LG Berlin, ZK 18 (Einzelrichter), wies die Berufung zurück. Es könne dahinstehen, ob der Mietspiegel 2015 qualifiziert sei, denn er könne als einfacher Mietspiegel herangezogen werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO zu ermitteln. Der einfache Mietspiegel stelle ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Dass der Mietspiegel vom Land Berlin erstellt und von Interessenvertretern sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite anerkannt worden sei, spreche nach der Lebenserfahrung bereits dafür, dass er die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde (LG Berlin, GE 2015, 971). Diese Indizwirkung habe der Vermieter vorliegend nicht hinreichend zu erschüttern vermocht. Die pauschale Bezugnahme auf das Verfahren AG Charlottenburg 235 C 133/13 genüge hier nicht. Selbst wenn der Mietspiegel nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt sein sollte, entfiele nicht schon deshalb die Möglichkeit, ihn als Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO heranzuziehen. Soweit sich der Vermieter vorliegend auf ein erstattetes Sachverständigengutachten bezogen habe, sei darauf hinzuweisen, dass dieses Gutachten zu der Frage erstattet worden sei, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel sei, nicht aber zu der Frage, ob er hinreichende Grundlage einer Schätzung nach § 287 ZPO sein könne.

Anlass, die Revision zuzulassen, bestehe nicht. Insbesondere habe die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung. Das Urteil des LG Berlin zu 63 S 22/11 (GE 2015, 1097) gebiete ebenfalls nicht die Zulassung der Revision. Diese Entscheidung betreffe den Mietspiegel 2009, der auf anderem Datenmaterial beruhe als die Mietspiegel 2013 und 2015 als dessen Fortschreibung und konkret auf diese Mietspiegel bezogene Einwände.

Der Einzelrichter der ZK 18 übernimmt im Wesentlichen die Argumentation der ZK 67 (GE 2015, 971). Insofern kann auf die Besprechung dieses Urteils in GE 2015, 942 verwiesen werden. Angreifbar ist die Argumentation der ZK 18, dass sich die Rechtsprechung der ZK 63 nur auf den Berliner Mietspiegel 2009 bezieht, der auf einem anderen Datenmaterial beruhe.

Isoliert betrachtet ist das richtig. Verkannt wird aber dabei, dass sämtliche Mietspiegel nach denselben Erhebungsgrundsätzen erstellt worden sind. Hier setzt die Kritik des vom AG Charlottenburg und der ZK 63 beauftragten Sachverständigen an. Es geht demgemäß nicht um die Höhe der in den Mietspiegeln festgehaltenen ortsüblichen Vergleichsmieten, sondern um die durchgängig gleichen Mängel in der Datenerhebung. Diese Mängel gelten dann naturgemäß auch für die Daten, die für einen einfachen Mietspiegel nutzbar gemacht werden sollen.

Klaus Schach

Anmerkung der Redaktion

Anders als das LG meint, kann der Berliner Mietspiegel 2015 keineswegs als von Vermieterseite anerkannt gelten. Sowohl Haus & Grund Berlin als auch der BFW haben ihn nicht anerkannt. Beide Verbände vertreten einen deutlich größeren Wohnungsbestand als der anerkennende BBU. Das Argument der ZK 18, das auch die ZK 67 (Urteil vom 7. Juli 2016 - 67 S 72/16 -, zur Veröffentlichung vorgesehen) verwendet, trägt also nicht.