Mieterhöhungsverlangen, Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, hochwertiges Parkett, bevorzugte Citylage, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld

1. Historisches Fischgrät-Echtholzparkett in einer Altbauwohnung der Baualtersklasse „bis 1918“ ist aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hohen Strapa­zierfähigkeit - unabhängig von seinem aktuellen Zustand - ein „hochwertiges Par­kett“ im Sinne des Berliner Mietspiegels.

2. Auch Kürfürstendamm-Lagen zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz liegen „mittendrin“ in der „bevorzugten Citylage“ im Sinne des Berliner Mietspiegels.

3. Bemängelt der Mieter, dass das Herunterspülen von Exkrementen mit der vorhan­denen WC-Spülung nach einem Austausch des alten Flachspül-WC-Beckens gegen ein neues Flachspül-WC-Becken nicht mehr in ausreichender Weise möglich sei, verweigert aber den ihm daraufhin vermieterseits angebotenen Austausch des neuen Flachspül-WCs gegen ein modernes Tiefspül-WC, kann der Mieter keine Mietminderung mehr geltend machen. Art und Weise der Beseitigung eines mieterseits behaupteten Mangels ist allein Sache des Vermieters; der Mieter hat kei­nen Anspruch auf eine bestimmte Art von WC-Becken.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Kl. begehrt als Vermieterin von dem Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von dem Bekl. aufgrund seines Eintritts in das vormals zwischen dem Vater des Bekl. und der vormaligen Eigentümerin geschlossene Mietverhältnis für die Wohnung, belegen zu der im Rubrum des Bekl. angegebenen Anschrift, mit einer Wohnfläche von 110,26 m2.

Das die Wohnung umfassende Gebäude wurde vor 1918 bezugsfertig erbaut; die Wohnlage zur der Anschrift der Wohnung ist nach der Einordnung im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2015 gut. Die Wohnung verfügt über ein Bad mit darin belegenem WC und Sammelheizung. Des Weiteren ist ein Aufzug im Haus vorhanden. Die Wohnräume der Wohnung sind mit Echtholz-Fischgrätparkett ausgestattet.

Die Kl. forderte den Bekl. unter Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld L/1 und Benennung des Mietspiegels 2015 zur Zustimmung der Erhöhung der Bruttokaltmiete von 827,39 € um monatlich 124,10 € auf monatlich 951,49 € mit Wirkung ab dem 1.5.2016 auf. Der Bekl. stimmte der Erhöhung nicht zu.

Die Kl. behauptet, in Küche und Bad seien hochwertige Boden- und Wandfliesen vorhanden, im Bad sei eine Einhebelmischbatterie vermieterseits montiert, und es seien Einbauschränke innerhalb der Wohnung vorhanden. Außerdem verfüge die Wohnung über einen rückkanalfähigem Breitbandanschluss ohne zusätzliche vertragliche Bindung. Das Gebäude verfüge über einen repräsentativ gestalteten, hochwertig sanierten Eingangsbereich/Treppenhaus, es sei ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes zu verzeichnen, und es sei eine moderne Heizanlage nach dem 1.7.1994 eingebaut worden. Zuletzt befinde sich die Wohnung in bevorzugter Citylage, in einem aufwendig gestaltetem Wohnumfeld, und es sei eine gepflegte Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung vorhanden.

Der Bekl. behauptet, der Zustand des Parketts sei miserabel, der gesamte Boden sei gräulich schwarz verfärbt. Zwischen den Holzstücken des Parketts existierten erhebliche Fehlstellen und Fugen. Das Badezimmer verfüge über keine separate Dusche und lediglich eine freistehende Wanne. Es gäbe keine ausreichende Warmwasserversorgung im Badezimmer. Im Badezimmer befinde sich weder ein Durchlauferhitzer noch ein Boiler. Die Warmwasserversorgung erfolge durch den in der Küche befindlichen Durchlauferhitzer. Wenn dort Wasser gezapft werde, könne im Badezimmer kein Warmwasser entnommen werden. In der Küche sei kein Geschirrspüler anschließbar. Die Wohnung verfüge über keinen Balkon, eine Waschmaschine sei weder im Bad noch in der Küche stellbar oder nicht anschließbar, sämtliche Be- und Entwässerungsinstallationen seien überwiegend auf Putz, es sei in der Wohnung wegen der ausschließlich stoffummantelten Kabel eine unzureichende Elektroinstallation vorhanden. Zudem sei der Instandhaltungszustand des Gebäudes schlecht. Zuletzt befinde sich die Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung, und es komme zu erheblichen regelmäßigen Beeinträchtigungen durch Geräusche oder Gerüche.

Mit Mängelanzeigeschreiben vom 5.8.2016 monierte der Bekl. gegenüber der Kl., dass das Flachspül-WC-Becken der Wohnung einen Riss habe. Daraufhin wurde am 20.8.2016 ein neues Flachspül-WC-Becken eingebaut. Dann monierte der Bekl. mit Schreiben vom 23.8.2016, dass das neu eingebaute WC nicht ordnungsgemäß spüle und begehrte den Einbau eines neuen Flachspül-Beckens. Widerklagend macht der Bekl. Mängelbeseitigung geltend.

I. 1. Das Erhöhungsverlangen ist in Höhe des begehrten Betrags begründet. Die Wohnung ist zutreffend im Mietspiegelfeld L1 des Berliner Mietspiegels 2015 eingeordnet (4,72 €/m2 - 6,18 €/m2 - 8,50 €/m2).

Nach dem Akteninhalt ist festzustellen, dass für die streitgegenständliche Wohnung zwei baualterspezifische Sondermerkmale vorliegen und jedenfalls nach den Merkmalsgruppen keine negative Einordnung vorzunehmen ist, die ortsübliche Vergleichsmiete demnach bei 7,38 €/m2 liegt, so dass das klägerische Begehren unter Zugrundelegung eines begehrten Kaltmietzinses von 7,27 €/m2 gerechtfertigt ist.

Unstreitig liegt das baualterspezifische Sondermerkmal „Aufzug im Haus“ vor, so dass ein Zuschlag auf den Mittelwert von + 0,64 €/m2 in Ansatz zu bringen ist. Ferner liegt das baualterspezi­fische Sondermerkmal „hochwertiges Parkett in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume“ vor, so dass ein Zuschlag von + 0,56 €/m2 zu ergänzen ist. Zwar behauptet der Bekl., dass sich das Parkett in einem miserablen Zustand befindet, auf den Zustand kommt es vorliegend aber nicht an. Unstreitig ist in der Wohnung Echtholzparkett im Fischgrätmuster verlegt, welches - anders als sog. Fertigparkett - aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hoher Strapazierfä­higkeit als hochwertig im Sinne des Sondermerkmals anzusehen ist.

Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist neutral zu bewerten. Die vorhandene Einhebelmischbatterie wurde durch die Kl. im Rahmen der Sanierungen im Jahr 1999 eingebaut. Das Merkmal „Hochwertige Boden- oder Wandfliesen“ ist indes nicht erfüllt. Zur angeblichen Hochwertigkeit der Fliesen (Kosten der Anschaffung oder der Verlegung) ist nicht ausreichend vorgetragen. Allein das Muster der Fliesen führt nicht zur Hochwertigkeit. Auf der anderen Seite liegt das wohnwertmindernde Merkmal „Keine ausreichende Warmwasserversorgung“ vor. Unstreitig befin­det sich im Bad kein Durchlauferhitzer oder Boiler, und es gibt keine zentrale Warmwasserversorgung. Zudem hat der Bekl. behauptet, dass die Warmwasserentnahme nicht möglich sei, wenn in der Küche Warmwasser benutzt werde. Insoweit hat sich die Kl. - insoweit nicht ausreichend - auf pauschales Bestreiten beschränkt. Hier hätte es eines konkreten Gegenvortrags bedurft. Hingegen reicht der einfache Vortrag bzw. das Wiederholen eines Merkmals des Mietspiegels des Bekl. in Bezug auf das Merkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Wanne“ nicht aus. Hier fehlt eine genügende Beschreibung der im Streitfall im Bad vorhandenen Wanne. Ein Verweis auf Vortrag in früheren Verfahren reicht nicht aus. Auch auf das Bestreiten der Kl. und die Vorlage eines mehr oder minder aussagekräftigen Lichtbildes erfolgte keine Ergänzung.

Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist negativ zu bewerten. Unstreitig befindet sich in der Küche kein Anschluss für eine Geschirrspülmaschine. Damit ist das wohnwertmindernde Merkmal „Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder nicht anschließbar“ erfüllt. Soweit die Kl. meint, es komme nur darauf an, ob ein Geschirrspüler „rein abstrakt anschließbar“ sei, kann dem nicht gefolgt werden. Ohne einen entsprechenden Anschluss kann ein Geschirrspüler nicht angeschlossen werden. Der Mietspiegel stellt gerade darauf ab, dass der Vermieter einen solchen Anschluss nicht zur Verfügung stellt und ordnet dies als wohnwertmindernd ein. Darauf, ob der Mieter einen solchen Anschluss legen lassen könnte, kommt es nicht an (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 25.11.2011, 63 S 139/11 - GE 2012, 130, zitiert nach juris Rn. 12). Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Zur angeblichen Hochwertigkeit der Fliesen (Kosten der Anschaffung oder der Verlegung) ist nichts vorgetragen. Allein das Muster führt nicht zur Hochwertigkeit.

Die Merkmalsgruppe 4 ist positiv zu bewerten. Nach dem Eindruck des Gerichts nach Inaugenscheinnahme der zur Akte gereichten Lichtbilder vom Eingangsbereich und des Treppenhauses des Gebäudes geht das Gericht vom Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „repräsentatives/oder hochwertig sanierter Eingangsbereich/Treppenhaus“ aus. Die Heizungsanlage wurde ausweislich der zur Akte gelangten Unterlagen im Jahre 2001 eingebaut. An der Richtigkeit der die Anlage und den Einbau betreffenden Angaben zu zweifeln, besteht für das Gericht kein Anlass.

Dagegen liegt das Merkmal eines allgemein schlechten Instandhaltungszustandes des Gebäudes angesichts nur weniger kleiner Schäden (z. B. Farbe bröckelt an den Außenfenstern) unzweifelhaft nicht vor. Substantiierter Vortrag ist hierzu seitens des Bekl. nicht erfolgt.

Die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) ist positiv zu bewerten. Die Wohnung liegt sozusagen „mittendrin“ in der sog. bevorzugten Citylage. In unmittelbarer Nähe befinden sich zahlreiche be­liebte Einkaufsmöglichkeiten und Denkmäler/Standorte von überregionaler touristischer Bedeutung (z. B. Gedächtniskirche, Zoo, KaDeWe). Die Müllstandsfläche ist durch ihre Gestaltung und Bepflanzung sichtgeschützt, in einem gepflegten Zustand und nur den Mietern zugänglich. Sofern vereinzelt Müll und Unrat dort zu finden ist, wird das Wohnwertmerkmal nicht in Frage gestellt. Anderes als Einzelfälle vermögen die seitens des Bekl. vorgelegten Fotografien nicht zu dokumentieren.

Hingegen vermag das Gericht ein sog. „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück“ den vorgelegten Lichtbildern nicht zu entnehmen. Es handelt sich um einen begrünten Innenhof mit normalen Pflastersteinen, aufwendig gestaltet ist daran nichts. Zutreffend ist, dass sich die Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung nach dem Berliner Straßenverzeichnis [befindet]. Es befinden sich auch nicht alle Räume/Fenster der Wohnung nur zur Hofseite, so dass das Vorliegen des Merkmals zu bejahen ist. Hingegen hat der Bekl. zu dem von ihm behaupteten „erheblichen, regelmäßigen Beeinträchtigungen durch Geräusche und Gerüche“ i.S.d. Mietspiegels auch auf das Bestreiten der Kl. nichts weiter vorgetragen. Angekündigter weiterer Sachvortrag ist nicht erfolgt.

Im Ergebnis kann die Bewertung der Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) daher dahinstehen. Selbst wenn diese negativ zu bewerten wäre, würde diese durch die positive Merkmalsgruppe 5 ausgeglichen. Die Merkmalgruppe 1 ist neutral, und die Merkmalsgruppen 2 und 4 gleichen sich ebenfalls aus.

2. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Nach Umstellung des Widerklageantrags zu 1. und Widerspruchs der Kl. begehrt der Bekl. nach einseitiger Teilerledigungserklärung festzustellen, dass der ursprünglich zulässige und begründete Widerklageantrag insoweit in der Hauptsache erledigt ist. Der Bekl. hatte indes zum Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage keinen Anspruch gegen die Kl. auf irgendeine Mängelbeseitigung. Der Vermieter, hier die Kl., schuldet die Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand. Dies umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter wäh­rend der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Dazu gehört selbstredend eine funktionierende WC-Spülung. Dass diese nach Austausch des WC-Beckens am 20.8.2016 wieder funktionierte, hat die Kl. zur Überzeugung des Gerichts dargetan. Letztlich kann dies aber dahinstehen, da die Kl. dem Bekl. Anfang September 2016 auch noch einen weiteren Austausch des WC-Beckens (und nunmehr den Einbau eines sog. Tiefspül-WC-Beckens) angeboten hatte, um die Spülvorgänge zu erleichtern. Dies hat der Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 8.9.2016 abgelehnt und auf einen Einbau eines Flachspülers bestanden. Einen Anspruch auf eine bestimmte Art von WC-Becken steht dem Mieter indes nicht zu. Eine Veränderung der Mietsache ist damit nicht verbunden.

Entsprechend steht dem Bekl. auch der geltend gemachte Widerklageantrag zu 2. hinsicht­lich einer etwaigen Mietminderung wegen des Mangels nicht zu, da kein Mangel der Mietsache vorliegt.

Ein historisches Fischgrät-Echtholzparkett in einer Altbauwohnung ist – unabhängig von seinem aktuellen Zustand – ein „hochwertiges Parkett“. Kurfürstendamm-Lagen zwischen Olivaer Platz und Adenauerplatz gehören zur „bevorzugten Citylage“.

Der Vermieter einer Wohnung am Kurfürstendamm verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung. Der Mieter stimmte nicht zu und trug im Rechtsstreit u. a. vor, der Zustand des Parketts sei miserabel. Das Badezimmer verfüge über keine separate Dusche und nur eine freistehende Wanne. Es gebe keine ausreichende Warmwasserversorgung im Bad, jedenfalls dann nicht, wenn über den Durchlauferhitzer in der Küche Wasser gezapft werde. In der Küche sei kein Geschirrspüler anschließbar, eine Waschmaschine sei weder im Bad noch in der Küche stellbar. Ferner machte er widerklagend Mangelbeseitigung hinsichtlich eines defekten WC-Beckens geltend.

Das AG Charlottenburg gab der Zustimmungsklage statt und wies die Widerklage ab. Darauf, ob sich das Parkett in einem miserablen Zustand befinde, komme es nicht an. Unstreitig verfüge die Wohnung über Echtholzparkett mit Fischgrätmuster, welches – anders als Fertigparkett – aufgrund seiner besonderen Langlebigkeit und hohen Strapazierfähigkeit als hochwertig im Sinne des Sondermerkmals „hochwertiges Parkett in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume“ anzusehen sei.

Das Merkmal „hochwertige Boden- oder Wandfliesen“ im Bad sei nicht erfüllt. Zur Hochwertigkeit der Fliesen (Kosten der Anschaffung oder der Verlegung) sei nicht ausreichend vorgetragen. Allein das Muster der Fliesen führe nicht zur Hochwertigkeit. Auf der anderen Seite liege das wohnwertmindernde Merkmal „Keine ausreichende Warmwasserversorgung“ vor. Unstreitig befinde sich im Bad kein Durchlauferhitzer, und es gebe keine zentrale Warmwasserversorgung. Gegenüber der Behauptung des Mieters, die Warmwasserentnahme sei dann nicht möglich, wenn in der Küche Warmwasser benutzt werde, habe sich der Vermieter nicht auf pauschales Bestreiten beschränken dürfen. Hingegen reiche der einfache Vortrag bzw. das Wiederholen eines Merkmals des Mietspiegels durch den Mieter in Bezug auf das Merkmal „Bad oder separate Dusche mit freistehender Wanne“ nicht aus. Hier fehle eine genügende Beschreibung der Situation. Unstreitig befinde sich in der Küche kein Geschirrspülmaschinenanschluss. Der Mietspiegel stelle gerade darauf ab, dass der Vermieter keinen solchen Anschluss zur Verfügung stelle und stuft dies als wohnwertmindernd ein. Darauf, ob der Mieter einen solchen Anschluss legen lassen könnte, komme es nicht an (LG Berlin GE 2012, 130).

Nach dem Eindruck des Gerichts durch Inaugenscheinnahme der zur Akte gereichten Lichtbilder vom Eingangsbereich und des Treppenhauses des Gebäudes sei vom Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „repräsentatives/oder hochwertig sanierter Eingangsbereich/Treppenhaus“ auszugehen.

Die Wohnung liege „mittendrin“ in der sog. bevorzugten Citylage. In unmittelbarer Nähe befinden sich zahlreiche beliebte Einkaufsmöglichkeiten und Denkmäler/Standorte von überregionaler touristischer Bedeutung (z. B. Gedächtniskirche, Zoo, KaDeWe). Zutreffend sei, dass die Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung nach dem Berliner Straßenverzeichnis liege.

Zur Widerklage habe zum Zeitpunkt der Erhebung kein Anspruch auf Mängelbeseitigung am WC-Becken bestanden. Dazu gehöre selbstverständlich auch eine funktionierende WC-Spülung. Diese habe nach dem Vortrag des Vermieters zur Überzeugung des Gerichts wieder funktioniert. Letztlich könne dies aber dahinstehen, da der Vermieter auch noch den Einbau eines sog. Tiefspül-WC-Beckens angeboten hatte. Dies habe der Mieter abgelehnt und auf dem Einbau eines Flachspülers bestanden. Einen Anspruch auf eine bestimmte Art von WC-Becken stehe dem Mieter indes nicht zu.